Průmyslové využití lze spojit s byty. Velká Británie jde příkladem

Velká Británie řeší problematiku brownfieldů o desítky let déle, než je tomu v regionu střední Evropy. Je tedy logicky napřed také ve zkušenostech, jak s těmito územími zacházet. Například slučuje zdánlivě neslučitelné – průmyslové a rezidenční využití brownfieldových areálů.

Spojené království má jeden z nejvyspělejších trhů logistických nemovitostí v Evropě. Rozvoj započal v polovině 80. let, kdy se britský maloobchodní prodej potravin zaměřil na velké supermarkety. To vytvořilo potřebu dokonalejších logistických objektů a v důsledku toho se vyvinul nový dílčí segment trhu s nemovitostmi. 

Rozsáhlý rozvoj národních distribučních center přilákal pozornost globálních realitních investorů, kteří financovali výstavbu, aby si zajistili dlouhodobé příjmy ze svých investic. Rozvoj trhu s nemovitostmi pro skladovací účely se urychlil a přilákal ještě větší pozornost při zavedení online prodeje. Vstup Amazonu koncem 90. let stimuloval další růst sektoru a poptávka kontinuálně rostla z přibližně 1,4 milionu m2 ploch ročně na 5,1 milionu m2 v postcovidových letech.

Od vypuknutí globální finanční krize v roce 2008/2009 klesala ve Velké Británii každým rokem dostupnost skladových prostor. V roce 2009 byla míra neobsazenosti skladových prostor 24 %, zatímco dnes je tato hodnota na rekordně nízkých 2,8 %. Nízká míra neobsazenosti nahrává investorům a developerům tím, že stimuluje růst nájmů. 

Pro výrobce a logistické firmy, které chtějí rozšířit svou činnost, je nedostatek skladových prostor omezujícím faktorem a vede ke snížení inovací, zpomalení růstu a ve většině případů k vyšším cenám. Místní obce ztratí možnost vytvářet pracovní místa, investovat do infrastruktury a přijdou o příjmy z místních daní k financování veřejných služeb.

SKLADY SE ZVĚTŠUJÍ, LOKALIT UBÝVÁ

Důvodů snižující se nabídky skladových prostor je několik, ale především je to způsobeno dvěma klíčovými faktory. Zaprvé průměrná velikost skladů za posledních 10 let významně vzrostla a pohybuje se kolem 30 000 m2 a zadruhé ubývá počet lokalit, v nichž se uvažuje o výstavbě logistických objektů a kde lze získat povolení od místních samospráv.

S rozšiřující se výstavbou se zvětšuje plocha zabrané půdy. Historicky bývala na rozsáhlé zastavěné ploše řada menších domů a objektů. S rostoucí velikostí staveb dnes není neobvyklé, že lokality se považují za plně zastavěné po vybudování pouze dvou nebo tří objektů. 

Postupem času je také mnohem obtížnější prosadit stavbu pro logistické účely na zelené louce. Stejně jako jiné země na světě se i Velká Británie potýká s požadavkem postavit více domů k bydlení a zároveň sladit cíle s kritérii ESG, což znamená, že výstavba na zelené louce je často neatraktivní z politického hlediska. Je nejenom potřeba podporovat rezidenční výstavbu s minimálními dopady na životní prostředí, ale také navazující průmyslový development vytvářející pracovní místa právě pro nové rezidenty.

PŘÍKLADY A MOŽNÁ ŘEŠENÍ

Nedávný výzkum Britské asociace realitních makléřů (British Property Federation) zjistil, že každý další nový dům vyžaduje alespoň 6,4 m2 skladových prostor. To je založeno na skutečnosti, že nové domy jsou skutečně novými dodacími adresami a novými zákazníky pro prodejce. Pro místní samosprávy to znamená sdělení, že rozvoj jiných typů nemovitostí závisí také na rozvoji nových skladových prostor, které budou tento rozvoj podporovat.

Výstavba na brownfieldech se v průběhu let stala klíčovou metodou budování skladových prostor podle různých schémat, která mají rozmanité formy. V městských oblastech jako Londýn jsme viděli několik příkladů intenzifikace předchozího průmyslového využití, často ve formě společného umístění s dalšími, zdánlivě neslučitelnými způsoby využití, jako je třeba rezidenční. 

Poblíž stanice Kings Cross přebudoval dodavatel stavebních materiálů starý prodejní sklad a ve spolupráci s developerem zaměřeným na studentské bydlení vytvořil příkladný projekt, jenž nastavil nové standardy výstavby. Ve spodních patrech funguje nadále prodejna stavebnin, nad nimi se vybudovalo 572 bytových jednotek, které slouží jako studentské ubytování vyšší kategorie. Tento projekt významně vylepšil veřejné prostory v dané oblasti a zajistil všem investorům návratnost prostředků.

V západní části Londýna na místě bývalé výrobny kávy Nestlé se průmyslový developer SEGRO dal dohromady s rezidenčním developerem a předložili projekt, kde se nové skladové prostory staví hned vedle sousedních nových rezidenčních prostor. Projekt skladových prostor vzal v úvahu historické využití výrobního závodu a v rámci projektu zachoval fasádu starých budov.

V průmyslovějších oblastech Velké Británie a v oblastech s historií těžby uhlí existují další příklady dlouhodobého územního plánování. V Sheffieldu přilákalo vybudování moderního výrobního parku, který spolupracuje i s místními univerzitami, významné nájemce jako Boeing a Rolls Royce. Na 740 akrech území se díky tomu vytvořila celá udržitelná komunita, která zahrnuje až 3 890 bytů, obchodů, restaurací, základní školu a občanskou vybavenost, včetně 310 akrů zeleného prostranství.

ENVIRONMENTÁLNÍ HODNOTY

Jak se půda stává stále vzácnější, je klíčové posouvat diskusi o rozvoji brownfieldů ve Velké Británii. Soustředit se méně na ekonomické benefity budování nových skladových prostor a zlepšovat komunikaci ohledně dosahování sociálních a environmentálních hodnot v daném odvětví. 

Nová výstavba často poskytuje občanskou vybavenost pro místní komunitu jako parky, tělocvičny, jesle a stravovací zařízení. Budovy jsou projektovány tak, aby splňovaly stavební normy WELL a zlepšily podmínky zaměstnanců, kteří v nich pracují. Logističtí developeři stojí také v popředí při dekarbonizaci vlivu své developerské činnosti a nabízejí inovativní řešení pro dodávky energie, jež se vyrábí přímo na místě s využitím větru nebo slunce. 

Tyto iniciativy znamenaly, že rozvoj brownfieldů hraje stále větší roli při předkládání nových projektů na různorodé využití a často se stává, že budování logistických hal může odemknout místa pro rozmanitější využití.

Text a foto: Kevin Mofid, Savills UK

Materiál vznikl na základě prezentace na konferenci Brownfieldy 2022.