Chátrající území po bývalém areálu Zbrojovky.
Revitalizace městského brownfieldu namísto výstavby na zelené louce představuje složitější cestu – vyžaduje vyšší investice, delší čas a překonání řady procesních bariér. Přesto má zásadní přínos. Nejde jen o vznik nové zástavby, ale o možnost navrátit území městu a jeho obyvatelům v kvalitní a udržitelně pojaté podobě. Projekt Nová Zbrojovka v Brně, za nímž stojí developerská skupina CPI Property Group, rozšíří občanskou vybavenost a vytvoří prostor pro každodenní život, volný čas i komunitní setkávání. Od počátku se vyznačuje otevřeností vůči veřejnosti a aktivně komunikuje své záměry, sbírá podněty místních obyvatel a postupně zpřístupňuje areál pro rekreační a kulturní využití.
NOVÁ ŠANCE PRO ZBROJOVKU
Historie Zbrojovky sahá až do dob Rakouska-Uherska. Produkce původní továrny na výrobu zbraní pro rakousko-uherskou armádu se několikrát proměnila podle potřeby doby. Výrobu zbraní nahradila produkce železničních vagónů, traktorů, kancelářské techniky a ve větší míře pak automobilů. Od 90. let výroba ve Zbrojovce postupně upadá a v roce 2006 definitivně ukončuje výrobu a propouští své poslední zaměstnance.
V roce 2016 prostor dostává druhou šanci, když areál přebírá developerská skupina CPI Property Group s jasným cílem, a to proměnit největší brněnský brownfield o rozloze 22,5 hektaru v moderní, propojenou, udržitelnou a živou městskou čtvrť, která bude navržena tak, aby uspokojila veškeré požadavky na komfortní život 21. století. Během 15 let zde vyroste místo pro bydlení, podnikání, práci, kulturu i zábavu, jež přirozeně sroste s okolím a doplní občanskou vybavenost této lokality. Nová Zbrojovka nabídne celkem 2 500 bytů, 200 000 m² kancelářských ploch a 30 000 m² pro obchody a služby.
Základem procesu revitalizace Nové Zbrojovky je trvalá udržitelnost. Všechny budovy jsou navrženy jako mimořádně energeticky úsporné a u kancelářských objektů je záměr získání environmentální certifikace BREEAM In-Use Excellent a splnění přísných standardů EU taxonomie.
MASTERPLAN
V roce 2020 se pod vedením kanceláře Kuba & Pilař architekti dokončuje Masterplan, který určuje rámcovou podobu Nové Zbrojovky. Území je rozděleno do bloků a vymezují se prostory dle jejich funkcí na rezidenční, kancelářské, retailové nebo prostory veřejné a občanské vybavenosti s důrazem na jejich optimální poměr a vzájemné propojení včetně provázání s okolní strukturou města. Zároveň se také definuje koncepce páteřní infrastruktury a dopravy včetně jejího napojení na stávající infrastrukturu.
Rezidenční výstavba je směřována do klidnější západní části čtvrti směrem k nábřeží, v centrální části Nové Zbrojovky se mísí s polyfunkčními budovami a směrem k přilehlé železnici je plánována výstavba kancelářských budov, které vytvoří přirozenou protihlukovou bariéru.
Čtvrť propojí 28 metrů široká a téměř jeden kilometr dlouhá městská třída, kterou bude projíždět také městská hromadná doprava. Ponese název Nová Zbrojovka, aby byl zachován trvalý odkaz na etapu proměny brownfieldu Zbrojovky v novou městskou čtvrť.
SPOLUPRÁCE S MĚSTEM A ZMĚNA ÚZEMNÍHO PLÁNU
V roce 2021 je uzavřena mezi Novou Zbrojovkou a městem Brnem smlouva o spolupráci, která určuje pravidla kooperace na klíčových projektech výstavby dopravních a technických staveb, školy, školek a revitalizace Svitavského nábřeží. Stejného roku je vydána změna územního plánu pro lokalitu bývalé Zbrojovky.
PŘÍPRAVA ÚZEMÍ A ZACHOVÁNÍ HISTORICKÝCH BUDOV
Do roku 2023 probíhala nutná demolice původní zástavby areálu v nevyhovujícím stavu a sanace pozůstatků průmyslové produkce. Především kvůli nevyhovujícímu stavebnětechnickému stavu muselo být zbouráno 106 objektů.
Jako odkaz na historicky významné místo jsou zachovány čtyři původní budovy, z nichž dvě již prošly citlivou rekonstrukcí. První historickou budovou, která byla přivedena k životu, je bývalá Nářaďovna – stala se z ní administrativní budova ZET.Office. Druhým zachovalým objektem je původní ředitelství Zbrojovky, jež také získává funkci administrativního provozu a nově nese symbolický název Hrad.
STAVEBNÍ BIG BOOM NOVÉ ZBROJOVKY
Koncem listopadu 2024 byla zahájena výstavba zásadní části jižní zóny Nové Zbrojovky představující realizaci čtyř nových objektů. Ke stávající zrekonstruované budově původního ředitelství Zbrojovky přibydou dvě rezidenční budovy s kapacitou 301 jednotek k prodeji a další dva objekty, které nabídnou 17 000 m² kancelářské plochy a téměř 3 000 m² prostoru pro obchody a služby spolu se 110 bytovými jednotkami určenými k pronájmu. Aktuálně je tak ve výstavbě celkem více než 54 000 m² hrubých podlahových ploch.
Rozvoj čtvrti probíhá tak, aby každá etapa nabídla komplexní mix bydlení, práce, obchodů a služeb, prostoru pro volnočasové aktivity a kulturu, stejně jako potřebnou dopravní a technickou infrastrukturu a kvalitní veřejný prostor. Díky tomu bude princip města krátkých vzdáleností, na němž je rozvoj Nové Zbrojovky založen, fungovat už od samého počátku.
DOKONČENÍ JIŽNÍ ČÁSTI NOVÉ ZBROJOVKY DO ROKU 2030
Na aktuální výstavbu naváže realizace posledních tří objektů ucelené etapy v jižní části čtvrti, jejíž dokončení je plánováno v průběhu roku 2030. Její součástí je nábřežní rezidence Beranka, která nabídne dalších 107 bytových jednotek. Jejich prodej bude zahájen v průběhu roku 2026.
Nové administrativní budovy D5.Office a E.Office přinesou dalších 27 500 m² kancelářských a retailových ploch a možnost ubytování krátkodobých a střednědobých návštěvníků v plánovaném hotelu Mamaison Vibe, který je součástí bloku E.Office.
ZÁVĚR
Realizace nové městské čtvrti na ploše přes 22,5 hektaru nabízí možnosti, jak lze přistupovat k obnově rozsáhlého brownfieldu v intravilánu města při zachování provozní kontinuity, respektu k historické vrstvě území a s důrazem na urbanistickou čitelnost a funkční rozvržení. Projekt Nové Zbrojovky dokazuje, že i rozsáhlé území s industriální minulostí lze postupně přetvářet v urbanisticky provázanou a funkčně vyváženou část města.
Autor:
Jan Růžička působí na pozici Project Managera v developerské skupině CPI Property Group.
