Návrat důvěry investorů a firem potvrzuje rostoucí poptávka, zvýšený zájem o nové lokality i nárůst výstavby.
Z aktuálních dat za 1. čtvrtletí roku 2025 společností Industrial Research Forum a Cushman & Wakefield vyplývá, že český trh s průmyslovými nemovitostmi prochází obdobím pozvolného oživení a stabilizace. Návrat důvěry investorů a firem potvrzuje rostoucí poptávka, zvýšený zájem o nové lokality i nárůst výstavby. Přestože výrobní a logistické společnosti nadále představují hlavní motor trhu, do popředí se postupně vrací i maloobchodní a velkoobchodní segmenty. Trh zároveň vykazuje větší obezřetnost – projevuje se poklesem spekulativní výstavby i rostoucím důrazem na předpronájmy. Významným faktorem, který může v nadcházejících letech zásadně ovlivnit směřování průmyslového developmentu v České republice, je pokračující trend decentralizace a regionální diverzifikace poptávky. Vstupuje tedy trh do nové fáze?
AKTUÁLNÍ BILANCE TRHU
V prvním čtvrtletí roku 2025 dosáhla celková plocha moderních průmyslových prostor určených k pronájmu v České republice 12,44 milionu m². Podle údajů Industrial Research Forum (IRF) bylo v tomto období na trh dodáno 134 900 m² nových skladových ploch v šesti průmyslových parcích, což představuje 26% nárůst oproti předchozímu čtvrtletí. Meziročně však nová výstavba poklesla o 9 %. Všechny projekty byly již v době dokončení předpronajaty.
S tím jde ruku v ruce i pokles podílu spekulativní výstavby, která v 1. čtvrtletí 2025 klesla na 28 %. V daném období byla zahájena výstavba celkem 243 000 m² moderních průmyslových prostor, přičemž pouze 14 % z tohoto objemu bylo zahájeno bez předem zajištěného nájemce. Tento trend potvrzuje rostoucí důraz na předpronájem jako podmínku pro realizaci projektů. Kromě toho se na trhu nachází přibližně 500 000 m² prostor ve stavu shell & core, jejichž dokončení je pozastaveno do doby, než budou obsazeny konkrétními nájemci. Tento vývoj odráží snahu trhu minimalizovat rizika a lépe reagovat na skutečnou poptávku.
Největší dokončenou průmyslovou halou v prvním čtvrtletí roku 2025 byla nová budova v Panattoni Park Ostrov – North (57 200 m²), která byla v době dokončení plně pronajata výrobní společnosti ZF. Druhým největším dokončeným projektem bylo rozšíření Garbe Park České Budějovice (29 500 m²), již si pronajala společnost NOBO AUTOMOTIVE. Třetí největší dokončený projekt se nachází v Panattoni Park Ostrov South (27 000 m²) a pronajala si ho společnost WITTE Automotive.
AKTUÁLNÍ VÝSTAVBA A REGIONÁLNÍ ROZLOŽENÍ
Na konci prvního čtvrtletí roku 2025 bylo v České republice ve výstavbě celkem 1 066 800 m² skladových a výrobních prostor. Oproti předchozímu čtvrtletí to představuje nárůst o 8 %, v meziročním srovnání pak o výrazných 20 %. Největší podíl na aktuálně realizovaných projektech mají Praha a Středočeský kraj, kde se soustředí přibližně 26 % celkové výstavby. Těsně za nimi následuje Karlovarský kraj s podílem 25 %, což potvrzuje rostoucí význam tohoto regionu v rámci průmyslového developmentu.
Tento vývoj jednoznačně odráží trend decentralizace trhu, kdy firmy přehodnocují své strategie a stále častěji volí regiony, jež dříve stály mimo hlavní průmyslový zájem, avšak dnes nabízejí atraktivní podmínky pro rozvoj dlouhodobě udržitelného podnikání. Za tímto posunem stojí kombinace několika klíčových faktorů – lepší dostupnost pracovní síly, nižší provozní náklady a výrazně se zlepšující dopravní i technická infrastruktura v regionech. Zároveň jde o reakci na rostoucí náklady a omezenou nabídku volných ploch ve velkých aglomeracích. „V minulosti se poptávka i nabídka soustředila zejména do velkých aglomerací, jako jsou Praha, Brno, Ostrava či Plzeň. V posledních letech se tento trend začíná měnit, firmy poptávají lokality, které geograficky lépe vyhovují jejich požadavkům. Menší města nabízejí flexibilnější podmínky a mnohdy dokážou lépe podpořit snahy o novou výstavbu. Zároveň investoři již netrvají na velkých městech a nebojí se investovat i v regionech,“ dodává Jiří Kristek, vedoucí pronájmu průmyslových ploch a nákupních parků, Cushman & Wakefield.
Významnou roli hraje také strategická poloha některých krajů. Z dat společnosti Cushman & Wakefield vyplývá, že výrazný nárůst zájmu zaznamenaly zejména Olomoucký a Ústecký kraj. Ústecký region se díky své poloze na strategickém koridoru směrem do Německa stává atraktivní destinací pro nájemce, kteří zde nacházejí výhodnější podmínky než na západ od hranic. Tradičně zůstávají klíčovými destinacemi pro výrobní společnosti severní Morava a Jihomoravský kraj, kde firmy často nacházejí vhodnou kombinaci technického zázemí, pracovních sil a regionální podpory. Naopak logistické společnosti nadále preferují lokality s přímým napojením na páteřní dálniční síť, především v okolí dálnic D1, D5 a D8.
REÁLNÁ POPTÁVKA V ČÍSLECH
Zatímco v roce 2024 trh zaznamenal výrazné ochlazení a celková poptávka po průmyslových prostorech klesla téměř o polovinu na 1,91 milionu m, první čtyři měsíce letošního roku přinášejí nadějné signály. Společnost Cushman & Wakefield uvedla, že eviduje téměř 200 nových poptávek na plochy o souhrnné výměře blížící se 900 tisícům m². Optimističtější výhled potvrzují i data Industrial Research Forum, která uvádějí, že hrubá poptávka meziročně vzrostla o 18 %.
Industrial Research Forum dále uvádí, že z celkového objemu hrubé realizované poptávky v 1. čtvrtletí roku 2025 tvořily renegociace, tedy prodloužení či obnovení stávajících nájemních smluv, 62 %, což představuje výrazný nárůst oproti 50 % v předchozím čtvrtletí. Tento růst byl do značné míry ovlivněn největší transakcí období – renegociací nájmu na ploše 147 600 m², kterou uzavřela logistická společnost v industriálním areálu Prologis Park Prague-Jirny.
Čistá poptávka, která zahrnuje pouze nové nájemní smlouvy, činila ve sledovaném období 193 600 m². Oproti předchozímu čtvrtletí to znamená pokles o 11 %, avšak ve srovnání se stejným obdobím loňského roku jde o nárůst o 36 %. To naznačuje, že ačkoli aktuálně dominují obnovy stávajících smluv, zájem o nové prostory postupně ožívá.
Největší novou transakcí v prvním čtvrtletí roku 2025 byl předpronájem v Industrial Park Nymburk o velikosti 40 000 m2, který podepsala výrobní společnost Linde Wiemann. Druhá největší nově realizovaná transakce byla podepsána v CTPark Brno Líšeň, kde si společnost Rohlík CZ předpronajala celkem 17 700 m2. Třetí největší novou transakcí se stal nový pronájem v CTPark Prague East, který podepsala nezveřejněná společnost na celkovou plochu 17 200 m2.
Pokud bychom se podívali na strukturu poptávky po průmyslových plochách z pohledu sektorů, největší zájem nadále projevují výrobní podniky a logistické společnosti, které dlouhodobě dominují trhu. Společnost Cushman & Wakefield ale uvádí, že v porovnání s loňskem je patrné mírné oživení poptávky ze strany maloobchodu a velkoobchodu, které začínají opět více vyhledávat vhodné prostory. Naopak segment e-commerce, který byl v předchozích letech hlavním motorem růstu, vykazuje pokles. Tento vývoj odráží probíhající konsolidaci a stabilizaci v odvětví online obchodu, které se po období dynamické expanze z období covidu vrací k udržitelnějšímu tempu rozvoje.
MÍRA NEOBSAZENOSTI JAKO INDIKÁTOR ZMĚN NA TRHU
Z dat Industrial Research Forum vyplývá, že na konci prvního čtvrtletí roku 2025 dosáhla míra neobsazenosti moderních průmyslových prostor v České republice 3,1 %, což představuje mírný pokles o čtyři bazické body oproti předchozímu čtvrtletí. V meziročním srovnání však došlo k nárůstu o 102 bazických bodů, což naznačuje určité uvolnění napjatého trhu. V současnosti je k dispozici 381 100 m² moderních průmyslových ploch, které jsou připraveny k okamžitému nastěhování. V Praze a Středočeském kraji je situace o něco příznivější – zdejší míra neobsazenosti činí 3 %, tedy lehce pod celorepublikovým průměrem.
Ačkoli míra neobsazenosti zůstává nízká a mírný meziroční nárůst svědčí o částečném uvolnění trhu a větší flexibilitě pro nájemce, celkově lze říci, že segment průmyslových nemovitostí se přizpůsobuje nové realitě – hledá rovnováhu mezi stabilitou, flexibilitou a dlouhodobou udržitelností.
