Jak funguje mapování a analýza brownfieldového prostředí v ČR

Agentura CzechInvest je státní příspěvkovou organizací podřízenou Ministerstvu průmyslu a obchodu, která podporuje vznik a rozvoj českých firem a domácích i zahraničních investic se zaměřením na nové technologie a výzkumně-vývojové aktivity. Mezi její klíčové aktivity patří mapování trhu s podnikatelskými nemovitostmi a brownfieldy včetně celkové analýzy nemovitostního prostředí. Ta je nezbytná ke smart lokalizaci investic – nástroji, díky kterému alokujeme rozvojové projekty do vhodných regionů.

DEFINICE BROWNFIELDU V ČECHÁCH

V zemích západní Evropy se především kvůli postupné restrukturalizaci ekonomiky objevuje pojem „brownfield“ od roku 1970, v Čechách je problematika řešena od roku 1997, kdy se začaly projevovat důsledky výrazných politických a ekonomických změn daných pádem komunistického režimu. Zejména šlo o privatizaci ekonomiky a majetkové restituce. Krachem hlavních regionálních podniků se spustil dominový efekt konce menších subdodavatelských firem, po kterých zbylo mnoho nevyužívaných nemovitostí, tzv. „brownfieldů“.

ZAČÁTEK MAPOVÁNÍ A VYHLEDÁVACÍ STUDIE

Prvním rozsáhlým projektem, jenž otevřel problematiku brownfieldů na úrovni veřejných institucí, byla Strategie regenerace brownfieldů financovaná z programu PHARE. Strategii pro agenturu CzechInvest zpracovalo v letech 2003 až 2004 konsorcium mezinárodních a českých konzultačních firem a projekt se pokoušel přenést zkušenosti především z Velké Británie do prostředí České republiky, což se ukázalo jako velmi problematické.

Bohužel byla podceněna role místních samospráv, odlišnost českého a britského právního rámce a také bylo nedostatečně zmapováno lokální prostředí. Proto byla následně v roce 2005 zadána Vyhledávací studie pro lokalizaci brownfieldů, ve které bylo zmapováno celkem 2 355 lokalit, jež daly základ již zmiňované Národní databázi brownfieldů.

STATISTIKY Z NÁRODNÍ DATABÁZE ZA ROK 2022

S koncem roku 2022 jsme v Národní databázi brownfieldů evidovali celkem 4 377 lokalit o celkové rozloze 13 351 ha. Pro představu, na takové ploše bychom téměř mohli postavit krajské město blížící se velikosti Plzně. Průměrná rozloha registrovaných brownfieldů je 3,1 hektaru. Důvodem nárůstu počtu brownfieldů (od původních 2 355 v roce 2007) je důslednější evidence a mapování lokalit a také motivace pro vklad do databáze z důvodu možného zisku dotačních prostředků pro revitalizaci. Neznamená to tedy automaticky, že by brownfieldů v ČR přibývalo. Důkazem je i to, že v roce 2022 bylo celkem 174 brownfieldů o celkové rozloze 279 ha deaktivováno a odstraněno z důvodu prodeje či úspěšné regenerace.

Největší počet brownfieldů se aktuálně nachází v Moravskoslezském, Ústeckém a Libereckém kraji. Nejrozsáhlejší území v součtu zabírají nevyužité lokality v kraji Karlovarském (1 946 ha), Moravskoslezském (1 775 ha) a Ústeckém (1 634 ha).

Z hlediska celkového počtu lokalit byly ke konci roku 2022 v Národní databázi nejvíce zastoupeny brownfieldy průmyslové (30,7 %), zemědělské (28,8 %) a objekty občanské vybavenosti (17,3 %).

Areály bývalých továren a výrobních podniků zaujímají napříč regiony České republiky v součtu největší rozlohu, a to přes 4 000 ha. Druhé největší území pak zabírají bývalé vojenské areály a objekty, jde o 2 691 ha. Tyto lokality, většinou bývalá kasárna, jsou zpravidla velice rozsáhlé, ale na území České republiky jich není mnoho. Proto z celkového počtu brownfieldů představují podíl jen přes 6 %.

DATABÁZE INVESTIČNÍCH PŘÍLEŽITOSTÍ

Výše uvedená data jsou již prvním výstupem z připravované Databáze investičních příležitostí (DIP), která navazuje na původní Národní databázi brownfieldů a Podnikatelských nemovitostí. Oproti původní databázi se DIP stává komplexním informačním systémem, jenž bude implementován jako specializovaná webová aplikace s mapovou a databázovou částí. Systém umožní pokročilou analytiku založenou na prostorových datech a open source řešeních.

Přehledná mapová aplikace bude podobna těm z realitních webů a umožní podrobně analyzovat jednotlivé lokality, které se napojí na velké množství dalších datových zdrojů jak interních, tak externích. Tím se zajistí kontinuální aktualizace a mnohem kvalitnější výstupy. Data budou z velké části automaticky aktualizovaná a mnohem méně náročná na „ruční práci“, jež je velmi chybová a neefektivní.

DIP bude sloužit majitelům brownfieldů a nemovitostí, odborné veřejnosti, developerům, orgánům státní správy a krajům. Primárně ale přímo nám v CzechInvestu pro přípravu nabídky vhodných nemovitostí (pro české i zahraniční investory) a evidenci dotací směřujících do brownfieldů.

NOVÝ DATOVÝ MODEL PRO KVALITNÍ VÝSTUPY

Uvědomujeme si, že podobný systém by nemohl fungovat bez kvalitních a aktuálních dat. Proto jsme si dali velmi záležet při tvorbě datového modelu, který jsme vytvořili kompletně nový, aby odpovídal našim potřebám a umožňoval využití dalších datových zdrojů.

Datovou strukturu se nám podařilo nastavit tak, aby byla kompatibilní například s jevem 4A – Brownfieldy z Územně analytických podkladů, což je velmi důležité pro následnou aktualizaci, nebo s dalšími datovými zdroji, které budeme v databázi evidovat. Aplikace bude pracovat například s daty z katastru nemovitostí, České informační agentury životního prostředí, Výzkumného ústavu meliorací a ochrany půd, Systému evidence kontaminovaných míst, České geologické služby či Národního památkového ústavu. Bude také napojená na centrální datový sklad CzechInvestu, kde evidujeme mnoho zajímavých dat o podnikatelském prostředí. Postupně se tedy dostáváme od prvotního terénního průzkumu (Vyhledávací studie) k mapování a evidenci lokalit na základě dálkového průzkumu země a celkově na základě dostupných geografických dat.

Ne všechna data, která jsou pro rozvoj brownfieldů (a všeobecně pro lokalizaci investic) důležitá, však máme za celou Českou republiku v dostačující kvalitě a rozsahu. Velmi by nám pomohla Digitální technická mapa ČR, která je v realizaci a jejíž spuštění se plánuje na 1. 7. 2024, nebo jednotná digitalizovaná data za územní plánování – v tomto směru se zase velmi těšíme na Národní geoportál územního plánování, jenž vzniká pod MMR ČR.

 

 

NEJVĚTŠÍ AKTUALIZACE DAT OD ROKU 2007

K dnešnímu dni máme dokončenou celou architekturu systému, navržený datový model, kompletně „zakreslené“ lokality (vektorově v polygonové vrstvě), konsolidovaná data podle navrženého datového modelu a také první demoverzi interní části aplikace. Díky těmto činnostem (a hlavně díky práci našich kolegů z Odboru podnikatelské lokalizace a z regionálních kanceláří) se nám podařilo dokončit největší aktualizaci lokalit od roku 2007, kdy byla dokončená Vyhledávací studie.

V současné době systém stále zdokonalujeme, pracujeme na aktualizačních schématech, na prvních výstupech z databáze (nabídka nemovitostí, komplexní analýza lokality, report) a také na grafickém zobrazení a UX designu. To je něco, co se před zveřejněním bude ještě hodně měnit. Uvědomujeme si, že uživatelské rozhraní a jednoduchá obsluha je dalším důležitým krokem k úspěšné implementaci systému.

NÁRODNÍ STRATEGIE REGENERACE BROWNFIELDŮ

Agentura CzechInvest je také důležitým aktérem při implementaci Národní strategie regenerace brownfieldů (dále NSRB), jejímž hlavním cílem je „zajištění koordinovaného přístupu pro regeneraci brownfieldů prostřednictvím státních politik, finančních programů a odpovídajících podmínek, které umožní brownfieldům najít nové ekonomické nebo veřejně prospěšné využití“.

Každá kvalitní strategie (aktuální NSRB je platná do roku 2024) ale vyžaduje kvalitní analýzu, a proto momentálně pracujeme na komplexní analýze brownfieldového prostředí v ČR, která bude vstupem pro vyjednávání nové Národní strategie regenerace brownfieldů 2024+.

POTENCIÁL REVITALIZACE A TŘI ZÁKLADNÍ KATEGORIE

1. Brownfieldy, které lze revitalizovat bez veřejné podpory – atraktivní pro soukromý sektor.
2. Brownfieldy, kde je nutné soukromý development nastartovat veřejnými intervencemi – projekty založené na partnerství veřejného a soukromého sektoru.
3. Brownfieldy, které nejsou atraktivní pro soukromý sektor – development realizovaný veřejným sektorem.

ANALÝZA ROZVOJOVÉHO POTENCIÁLU BROWNFIELDŮ

Část této analýzy je zaměřená na hodnocení rozvojového potenciálu brownfieldů. Hodnocení má formu multikriteriální analýzy, jež umožní klasifikaci brownfieldů s využitím socioekonomických dat na tři základní kategorie podle potenciálu revitalizace.

Cílem této kategorizace je především snaha o efektivní zacílení veřejných intervencí a veřejné podpory (investiční pobídky, dotace, finanční nástroje) při revitalizaci brownfieldů, protože každá kategorie brownfieldů vyžaduje jinou intenzitu i formu veřejné podpory. Brownfieldy si nejsou podobné a toho jsme si v CzechInvestu plně vědomi. Proto pracujeme na řešení, které zajistí kvalitnější mapování, analytiku a kategorizaci brownfieldů, abychom napomohli k rychlé regeneraci území a kvalitnějším projektům.

Autor:

Ing. RADOVAN BALOUN, ředitel Odboru podnikatelské lokalizace, CzechInvest. Specializuje se na prostorové plánování měst a regionů (se zaměřením na regeneraci brownfieldů) a geoinformační systémy.