Stavební povolení – Jak si Česká republika stojí v porovnání se sousedy?

Proces získání stavebního povolení je klíčovým krokem při realizaci stavebního projektu. V některých případech stačí pouze ohlásit stavební činnost, v jiných situacích dokonce není potřeba ani to. V případě, kdy je však nutné získat od úřadů zelenou, může doba trvání celého procesu značně ovlivnit celý průběh. V následujícím textu se podíváme na to, jak Česká republika obstojí v porovnání s okolními státy. Zjistíme, jak dlouho tento proces trvá, jaké jsou jeho hlavní aspekty a jak se může lišit od země k zemi. Rovněž se zaměříme na faktory ovlivňující rychlost a složitost získání stavebního povolení a na možná opatření, která by mohla proces zefektivnit.

Stavební povolení v České republice: Aktuální situace a povinnosti

V březnu poslanecká sněmovna schválila věcnou novelu stavebního zákona, která přináší několik důležitých změn. Stavební úřady v městech a obcích zůstanou zachovány, ale vznikne Dopravní a energetický stavební úřad pro zvláštní typy staveb. Digitalizace stavebního řízení je plánována na začátek roku 2024, ale významné dopady nové úpravy se očekávají až v budoucnosti. Jedním z klíčových prvků nového zákona je zavedení jednotného povolovacího řízení, kde by měl stavební úřad rozhodnout do 30 dnů. 

„Ano, novela mohla přinést do procesu získání stavebního povolení zajímavé změny. Zachování stavebních úřadů v obcích vnímám pozitivně – místním projektům to usnadňuje komunikaci. Zavedení jednotného povolovacího řízení s 30denní lhůtou má zároveň potenciál znatelně zrychlit schvalovací proces – velké plus. Zákon jako celek nicméně přinesl mnohem méně, než jsme čekali,“ říká Jan Hamr, provozní ředitel DMG Stav. Společnost, která se specializuje na stavebnictví a realitní sektor, vnímá pozitivně především změny budoucí, které přinese až digitalizace stavebního řízení, neboť tato inovace pomůže větší synergii a modernizaci stavebnictví jako oboru.

V současné době zákon rozlišuje stavby velkého rozsahu, pro které je nutné mít stavební povolení od stavebního úřadu, následují stavby malého rozsahu, u kterých stačí ohlášení stavby stavebnímu úřadu. Terénní úpravy, zařízení a udržovací práce se stavební povolení ani ohlášení nevztahuje.

Proces žádosti o stavební povolení vyžaduje podání určitých informací a dokumentů. Žadatel musí poskytnout své identifikační údaje, údaje o pozemku, a základní údaje o požadovaném záměru s jeho rozsahem a účelem. Dále je nutné uvést způsob a dobu provádění, informace o tom, kdo bude vykonávat stavební záměr, a nakonec vyjádření vlastníka sousední nemovitosti, pokud je pro realizaci projektu nezbytný. K žádosti o stavební povolení je potřeba také přiložit specifickou dokumentaci, mezi níž se řadí výpis z katastru nemovitostí pro potvrzení vlastnictví pozemku, nebo souhlas vlastníka pozemku, pokud žadatel není vlastníkem; projektovou dokumentaci ve dvou kopiích; stanoviska od vlastníků veřejné dopravy a technické infrastruktury, jako jsou dodavatelé plynu a elektřiny; oficiální stanoviska příslušných orgánů; územní rozhodnutí, pokud je vyžadováno.

Přestože má stavební úřad na vyřízení žádosti o stavební povolení stanovenou lhůtu 60 dní, a v komplikovanějších případech dokonce 90 dní, celkový proces získání stavebního povolení obvykle trvá přibližně šest až dvanáct měsíců. Tato delší doba je způsobena faktory, jako je vyjádření dotčených orgánů státní správy, připomínky stavebního úřadu, připomínky sousedů atd. Do lhůty stanovené na rozhodnutí stavebního úřadu není zahrnutý čas, ve kterém stavebník čeká na závazná stanoviska orgánů, což celé období také prodlužuje.

Slovensko: Zdlouhavé čekání a duplicita

Slovensko se nachází mezi posledními zeměmi Evropské unie v délce trvání vyřízení stavebního povolení, a to v průměru 300 dní. Při zkoumání postupu povolování se ukázalo, že skoro polovina úkonů je ve skutečnosti nadbytečných, někdy duplicitních, a do procesu povolování nepřinášejí žádnou přidanou hodnotu. Od 1. 1. 2024 však začíná na Slovensku platit nový Zákon o výstavbě, který v § 65 upravuje přechodné období pro stavby, jejichž příprava začala před jeho účinností a určuje zvláštní požadavky a postupy pro tzv. přechodné období. Na úseku výstavby dojde ve smyslu Nového zákona o výstavbě k odklonu od klasických rozhodovacích procesů, na kterých je založen aktuální Stavební řád. Podle důvodové zprávy je cílem nové právní úpravy zejména zjednodušení stavebního povolování, elektronizace procesů, digitalizace dat související s územním plánováním a výstavbou, jakož i profesionalizace státní správy ve výstavbě a snižování administrativní zátěže při činnostech souvisejících s výstavbou. Slovensko plánuje mít plně digitální procesy územního plánování v roce 2032. V platnost vstoupí i zcela nový Institut ověřování projektu stavby, ke kterému bude docházet až po realizaci stavby – zde můžeme vidět rozdíl od aktuální úpravy, kdy se projekt ověřuje již v rámci rozhodnutí o povolení stavby. 

Na základě navrhovaných změn se předpokládá, že vydání stavebního povolení bude podle nové právní úpravy možné na rozdíl do 300 dní vydat již do 40 pracovních dnů. Před zahájením stavby je na Slovensku aktuálně potřeba získat územní rozhodnutí a následně stavební povolení – a sice ve dvou samostatných řízeních. V případě větších staveb předchází obdržení územního rozhodnutí také posouzení vlivu stavby na životní prostředí.

„Po nabytí účinnosti této nové právní úpravy je možné očekávat vznik aplikačních problémů. Řešení může nabídnout až praxe, přinejhorším dodatečná změna zákona,“ dodává Jan Hamr. „Pokud se však na situaci podíváme komparativně, schválené změny stojí na stejných základních principech jako nový stavební zákon v České republice – ruku v ruce s digitalizací, které chce zákon dosáhnout také, by se mohlo jednat o pozitivní krok.“

Největším nedostatkem aktuální legislativy je z pohledu stavebníka nepřehlednost a zdlouhavost stavebního řízení. Stavebník nemůže předvídat za jak dlouho bude jeho žádost schválena a jakou aplikační praxi příslušné úřady zvolí při rozhodovací činnosti. Zároveň je stavební řízení značně administrativně náročné, jelikož zahrnuje nejen řízení před samotným stavebním úřadem, ale i řízení s dotčenými orgány, které se v jednotlivých stupních povolování staveb vyjadřují ke stavebnímu záměru stavebníka. Výsledkem je, že i při relativně jednoduché stavbě, jako je výstavba rodinného domu, může délka získání stavebního povolení trvat déle než rok. Nemluvě o velkých rezidenčních nebo průmyslových projektech, kde povolovací procesy trvají až několik let.

Navzdory předpokládaným pozitivním vlivům na trh s nemovitostmi nelze opomenout, že nový stavební zákon přinese do realitního sektoru na Slovensku určité pochybnosti. Ty pramení z drastické změny povolovacího procesu staveb, který byl v chodu od sedmdesátých let a téměř se neměnil. 

Polsko: Rychleji a elektronicky

Průměrná čekací doba na stavební povolení v Polsku v roce 2013 byla 34 kalendářních dnů. Ve výjimečných případech však může být lhůta prodloužena. Dle stránek polské vlády k povolení obvykle dojde do 65 kalendářních dnů od podání žádosti.

Před zahájením investice jsou potřeba následující dokumenty: Stavební povolení nebo ohlášení stavby; Výřez a nákres k danému pozemku z místního plánu územního rozvoje (MPZP), nebo nebyl-li takový plán přijat, rozhodnutí o podmínkách rozvoje; (Hlavní) mapa pro účely návrhu; Technické podmínky pro připojení k síti nebo vyjádření k možnosti připojení; Plánovací / územní povolení; Prohlášení stavbyvedoucího; Stavební deník; Oznámení o zahájení stavebních prací.

Žádosti o dokumenty potřebné k výstavbě domu podává osoba, která dům staví, tedy investor. Stavební povolení je platné 3 roky ode dne jeho vydání. To znamená, že by se měla stavba začít realizovat právě v tu chvíli. Pokud je navíc stavba během jejího trvání přerušena na dobu minimálně 3 let, bude její obnovení vyžadovat získání dalšího povolení. Vydání stavebního povolení je bezplatná služba – výjimkou je stavební povolení na rodinný dům, ve kterém bude jeho část oddělena pro podnikatelskou činnost. Investor je povinen oznámit příslušnému úřadu stavebního dozoru plánovaný termín zahájení stavby (k níž je zapotřebí stavební povolení) nejméně 7 dnů před jejím zahájením.

Velkou změnou, kterou přinesla v roce 2023 novela stavebního zákona, je zrušení povinnosti získat kolaudační souhlas. Ve většině případů je nahradí vyjádření stavbyvedoucího o jejím dokončení. Nové předpisy umožní investorům využívat nemovitosti rychleji, bez čekání na rozhodnutí stavebního dozoru. V současné době je za užívání stavby bez povolení správní pokuta, kterou může úřad uložit i vícekrát. Od roku 2023 zároveň musí investor oznámit úřadu zahájení užívání do 14 dnů – oznámení lze provést elektronicky. Předchozí rozhodnutí o povolení k užívání bude vyžadováno pouze ve výjimečných případech.

„Není to tak dávno, co se Polsko potýkalo s podobnými potížemi jako my. V poslední době se o Polsku hovoří jako o nové velmoci. Ať už vnímáme tato slova nadneseně či ne, ve stavebnictví naši sousedé učinili významný pokrok,“ doplňuje Jan Hamr.

Stavební deník v elektronické verzi je možné zavést od 27. ledna 2023. Přihlášení do Elektronického stavebního deníku probíhá prostřednictvím webových stránek Generálního úřadu stavebního dozoru. Přístup do ní má investor i stavbyvedoucí. Osobou odpovědnou za zpřístupnění EDB ostatním účastníkům stavebního řízení je investor jako osoba odpovědná za realizovanou investici. Prozatím je vedení digitálního protokolu sestavení dobrovolné. Jeho papírová verze má platit do konce května 2026.

Německo: Situace ve spolkových zemích se liší

Stavební povolení je v Německu v zásadě potřeba pro každou stavbu, změnu užívání a demoliční opatření. Stavební právo se však na úrovni různých spolkových zemí značně liší – v některých je vyžadováno komunikovat i ​​malé stavební změny, jako jsou střešní okna, jiné země pro tento případ stavební povolení nevyžadují. Například v Bavorsku potřebují majitelé ke stavbě zimní zahrady vždy povolení, zatímco v jiných spolkových zemích toto povolení není požadováno nikdy. Naopak některé stavební projekty v některých spolkových zemích nevyžadují povolení, nicméně vyžadují ohlášení. Při takových opatřeních musí stavebník nebo jeho architekt často vyplnit tolik formulářů a předložit tolik dokladů jako u běžné stavební žádosti. Stavební úřad projekt stavby kontroluje pouze výběrově. Pokud se stavebník po určité době od stavebního úřadu nedozví opak, ​​je stavební povolení považováno za udělené. V Bavorsku má u některých stavebních projektů (v závislosti na třídě stavby) stavební úřad tři měsíce na schválení žádosti o stavbu. V některých spolkových zemích však může být lhůta prodloužena, zejména pokud je třeba zapojit další orgány nebo je nutné rozhodnout o odchylkách. Například v Porýní-Falcku lze tuto lhůtu prodloužit až o dva měsíce.

Pro stavební žádost jsou vyžadovány profesionální plánovací podklady pro projekt stavby. Žádost proto většinou musí podat architekt nebo stavební inženýr. Žádost je potřeba podat v trojím vyhotovení spolu se všemi dokumenty potřebnými pro posouzení projektu stavby, mezi které se může řadit: Stavební výkres architekta; plán odvodnění (plán odvodnění domu a nemovitosti určuje, jak jsou dešťové a odpadní vody odváděny do veřejné kanalizace); informace o vhodném vývoji; technický popis stavby; statika; požární ochrana, zvuková izolace a tepelná izolace; katastrální mapa (tzv. Lageplan des Katasteramtes); výpočet stavebního čísla (Bauzahlenberechnung); plán profilu (ten zobrazuje vertikální řez podél trasy, umožňuje zobrazit i podélné sklony, změny sklonu a malé rozdíly ve výšce); výpočet plochy nemovitosti; v případě potřeby souhlasné prohlášení přilehlých sousedů. Při stavbě je důležité brát v potaz vzdálenost od sousední nemovitosti – zpravidla jsou to minimálně tři metry – s výjimkou balkonů, arkýřů nebo verand, pro které platí menší limitní vzdálenosti. Je také důležité, aby stavba odpovídala charakteru území – například v obytné oblasti není povoleno stavět žádné komerční podniky. Pokud projekt stavby překračuje povolené využití území, počet bytů nebo výšku stavby, může soused podat námitky proti stavebnímu povolení.

Stavebníci se mohou posunout vpřed až po vydání stavebního povolení místním stavebním úřadem. To často trvá několik týdnů, někdy i několik měsíců. Neexistují celostátní pravidla týkající se doby zpracování žádostí o výstavbu. Doba, po kterou musí stavebníci nečinně čekat, se liší v závislosti na spolkové zemi a obci. V tom lepším případě uplynou čtyři týdny – mnozí musí čekat až šest měsíců. Pouze v Bádensku-Württembersku § 54 státního stavebního řádu stanoví, že o žádosti o stavbu musí být rozhodnuto nejpozději po dvou měsících.

„Ačkoliv to nemusí být na první pohled znát, současný výrazný pokles počtu stavebních povolení na výstavbu bytů v Německu je alarmující – zaznamenává se propad vyšší než 30 %. Výstavba rodinných domů klesla dokonce o rekordních 37 %. Mluví se o nouzovém balíčku, kterým by vláda zajistila nižší daň z prodeje nemovitostí a rozšíření programu nízkoúročených úvěrů, jenž by podpořil výstavbu nových bytů,“ doplňuje Jan Hamr situaci v Německu.

Povolení v Německu je v současné době nutné využít do tří let, jinak pozbude platnosti a budete muset požádat o prodloužení. I když jde vše hladce, od žádosti o stavbu až po hotový dům může uplynout jeden nebo i dva roky, proto je potřeba nezahálet.

Rakousko je podobné Německu, stavebnictví podléhá státní legislativě

Každý, kdo chce v Rakousku zahájit stavbu, musí nejprve získat stavební povolení od své obce. To se provádí tzv. stavební přihláškou. Ohlášení se nemusí vztahovat k některým stavebním projektům, opět záleží na dané spolkové zemi. V závislosti na stavebním projektu budou sousedé o stavebním projektu informováni. V některých spolkových zemích může také dojít k jednání o výstavbě. Při stavebních jednáních mají všichni zúčastnění lidé a úřady možnost uplatnit svá práva a zájmy. Zpravidla je potřeba podat písemnou žádost o stavbu nebo ohlášení stavby příslušnému úřadu, aby zájemci získali povolení k provedení stavebního záměru. Mezi požadované dokumenty se řadí: Stavební plány; Písemné popisy budov; Doklady o vlastnictví nemovitosti; Statické výpočty; Energetický průkaz atd. 

„Rakouský systém je mnohem jednodušší než ten český. Lidem se od úřadů dostává jasných požadavků, zatímco v České republice je mnohdy nutné kontaktovat a žádat informace od desítek orgánů,“ říká Jan Hamr. „Na druhou stranu je v Rakousku nutné dodržovat přísné oborové zákony, které zahrnují ochranu přírody, lesů, energie, vody, či železnic. Obec na tyto podmínky musí při plánování a povolování staveb dohlížet.“

V Rakousku neexistuje jeden, ale devět různých stavebních předpisů. Stavebnictví podléhá státní legislativě. V zásadě se v Rakousku rozlišují tři různé stavební projekty: Drobné stavební projekty, které nevyžadují ohlášení ani schválení; Stavební projekty podléhající oznámení; Stavební projekty vyžadující schválení. V některých spolkových zemích je nutné zahájení stavby a ukončení stavby oznámit písemně – prostřednictvím tzv. Oznámení o zahájení stavby nebo Oznámení o dokončení. V závislosti na spolkové zemi je navíc po stavebním projektu povinná Žádost o povolení k užívání.

Po shromáždění všech dokladů a předložení kompletní žádosti o stavbu obci žádost o stavbu postoupí k příslušnému úřadu stavebního dozoru. Doba potřebná pro konečné schválení se může lišit. Na vyřízení žádosti jsou zpravidla potřeba dva až tři měsíce. To závisí zejména na tom, zda je nutné kromě kontroly i ústní jednání o stavbě a zda mají ke stavebnímu záměru obyvatelé nebo místní sdružení výhrady. V Rakousku pro celý proces neexistuje jednotná lhůta. Samotné stavební povolení je však omezené. Například ve Vídni je lhůta čtyři roky, v Horních Rakousech tři.

Autor: DMG stav, tisková zpráva