Kdyby se podařilo zkrátit stavební řízení z nynějších deseti i více let na jeden rok, zlevnilo by to čtvereční metr v novostavbě o 15 tisíc korun.
Kdyby se podařilo zkrátit stavební řízení z nynějších deseti i více let na jeden rok, zlevnilo by to čtvereční metr v novostavbě o 15 tisíc korun. Takový odhad alespoň zazněl na Setkání lídrů developmentu, které se uskutečnilo 18. dubna v prostorách České národní banky.
Ale většina přítomných odborníků – a také část politiků, kteří se akce zúčastnili – byla k možnostem takové změny skeptická. Poukazovali především na to, že k 1. červenci letošního roku sice začne platit většina změn vyplývajících z nového stavebního zákona, státní správa však tradičně zanedbala přípravu souvisejících opatření: prováděcích vyhlášek, ale hlavně takzvaného Portálu stavebníka a dalších informačních systémů.
Právě ty jsou přitom nezbytným předpokladem, aby mohl zákon skutečně přinést pozitivní změny, které si od něj jeho autoři slibovali – tedy uvedení principu „jedno řízení, jedno razítko“ do praxe. A také rozhodování stavebních úřadů v pevně stanovených lhůtách, kdy bude možné získat povolení pro stavbu rodinného domu už za 30 dní, u složitějších staveb typu dálnice nebo elektrárna do 120 dní.
Po jednomyslném schválení Poslaneckou sněmovnou a souhlasu Senátu podepsal prezident republiky novelu nového stavebního zákona 22. května 2023. Účinnosti nabyl k 1. 1. 2024 pro tzv. vyhrazené stavby (infrastrukturní stavby jako např. dálnice). Pro jiné než vyhrazené stavby nabývá účinnosti od 1. 7. 2024.
Přesto náměstek ministra pro místní rozvoj Lukáš Černohorský na setkání sliboval, že lidé ze stavebních úřadů se budou moci s klíčovou webovou aplikací seznámit „už“ v červnu, takže budou mít „celý měsíc“ na to, aby si ji dokonale osvojili a začali ji využívat ve prospěch veřejnosti.
MINISTR JUREČKA JE OPATRNĚJŠÍ
„Uvědomuji si debaty okolo nového stavebního zákona, zkrácení stavebního řízení a digitalizace. Předpokládám, že to se nám podaří dotáhnout v letošním roce tak, aby byl systém plně funkční,“ navázal na debatu ministr práce a sociálních věcí Marian Jurečka. „Zároveň řešíme, jak ještě dále rozpohybovat investiční odvahu obcí a dalších investorů. Teď je otázka, abychom my na politické úrovni našli více peněz, než se kterými se v současnosti počítá,“ uvedl.
Na mysli měl návrh zákona o podpoře v bydlení, který nemá sám o sobě řešit výstavbu a s tím související investice, ale má ukotvit základní principy pro řešení bytové nouze. Zákon je součástí takzvané reformy Bydlení pro život, prosazované MMR, jejímž cílem je kromě jiného také zajistit potřebné investice na výstavbu a rekonstrukce dostupných nájemních bytů. Investice na výstavbu jsou poté součástí jejího dalšího programu Dostupné bydlení, provozovaným Státním fondem podpory investic (SFPI).
Podporu bude možné využít na novostavby, stavební úpravy nebo přístavby. Část z peněz lze použít okamžitě na maximálně 40 % celkových nákladů při splnění konkrétních požadavků. Následný dotovaný úvěr ve výši základní sazby EU pro ČR snížený až o 3 % může být až do 65 % ceny projektu. Celkově by dotace a výhodný úvěr mohly pokrýt až 90 % investic. Splatnost je do 30 let a předčasné splacení je bez poplatků. Žádat o ni může například územní samosprávný celek, státní příspěvková organizace nebo církev.
Na začátku března Sněmovna schválila novelu, která umožňovala financovat dostupné bydlení ze SFPI, skutečnému stvrzení ale bránil chybějící souhlas Evropské komise, že je financování v souladu s pravidly veřejné podpory. Rozhodnutí ČR dovoluje poskytnout podporu sektoru dostupného nájemního bydlení do roku 2030 ve výši až 12 miliard. Ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš před rokem uvedl, že do výstavby bytů by chtěl zapojit také soukromé zdroje nebo mezinárodní instituce jako Evropskou investiční banku, a navýšit tak investice celkově až na 20 miliard korun.
Systém je dobře nastavený například podle Jana Řežába, majitele a předsedy správní rady JRD, současná investice sedm miliard korun je ale pouze „kapkou v moři“. Problémem pro investice také může být nárůst cen nájemního bydlení. Kombinace soukromých a veřejných investic je podle Marcely Fialkové, ředitelky developera UDI Group, nezbytná. Je třeba ale dbát na efektivitu výstavby a projekty musí být pro soukromé investory výnosné.
CO NA TO DEVELOPEŘI
Ze Studie developerských společností H1/2024 zpracované analytickou společností CEEC Research každopádně nově postavených bytů v rámci celé republiky během první poloviny letošního roku přibyde. Objem nového bydlení by se podle předpokladů měl zvýšit o 2,4 %.
Důvodů může být hned několik. Finišují například stavební projekty zahájené v předešlých obdobích a konečně se dostávají do závěrečné fáze. Zároveň developeři reagují na dlouhodobý zájem na trhu rezidenčních nemovitostí a spouštějí výstavbu, která byla v minulosti pozdržená nebo zpomalená.
„Na základě rozhovorů s řediteli předních developerských společností, které pravidelně realizujeme při sběru dat do našich studií, vnímáme oproti předcházejícím letům rostoucí trend poptávky po rezidenčních nemovitostech, a to ať v případě bytů, nebo rodinných domů,“ říká ředitel CEEC Research Michal Vacek.
„Nevyhneme se růstu cen rezidenčních nemovitostí. Příčinou je nedostatek nabídky, která je dlouhodobá zejména kvůli zdlouhavým povolovacím procesům při výstavbě. Developerům nahrává i faktor snižujících se úrokových hypotečních sazeb, což je ale nezbytné pro rozpohybování ekonomiky stavebního průmyslu. Celkově lze říct, že po několikaletém útlumu stavební produkce přichází oživení trhu mnohem dříve, než samotní ředitelé stavebních a developerských společností očekávali v průběhu roku minulého. A to je dobrá zpráva pro celý řetězec stavebního segmentu,“ konstatoval Vacek.
V Praze jsou výhledy ohledně nové výstavby ještě o něco optimističtější. Předpokládá se, že na trhu přibyde víc nemovitostí a nabídka se tak zvýší o 2,6 % v porovnání s loňským rokem. Za dynamikou hlavního města stojí hlavně vyšší počet prodaných bytů v minulosti. Přestože bytů postupně přibývá, na trhu jich je stále nedostatek. A to právě především v metropoli, kde poptávka dlouhodobě převyšuje nabídku, což je dáno i nárůstem obyvatel, který předběhl současné tempo výstavby. Očekává se, že na to budou developeři reagovat a budou připravovat více projektů v souvislosti s rostoucím zájmem o koupi.
Všichni developeři se shodují na jednom a témže problému, a to jsou zdlouhavé a komplikované povolovací procesy, a někteří i výstavbu vzhledem k situaci na trhu v loňském roce odkládali.
Předseda představenstva společnosti Central Group Dušan Kunovský k aktuální situaci s nabídkou a poptávkou po bytech říká: „Poptávka po nových bytech v Praze loni vzrostla o 30 %, u Central Group dokonce o 60 %. Další výrazný nárůst očekáváme i letos díky levnějším a dostupnějším hypotékám a také snížení sazby DPH u nových bytů. Nabídka nových bytů je naopak dlouhodobě výrazně nedostatečná kvůli nefunkčnímu povolování a kvůli přetrvávajícím vysokým cenám stavebních dodávek, drahým komerčním úvěrům, rychle rostoucí poptávce a také transformaci některých projektů na nájemní bydlení.“
ZÁJEM O BYDLENÍ POROSTE
Téměř dva roky trvající pokles poptávky je u konce a zájem o nemovitosti s přelomem roku nabral pozitivní směr. Trh se oživí a prodeje porostou. Poptávka postupně nabere na síle především díky snížení úrokových sazeb a ochotou lidí investovat do vlastního bydlení. Mohla by se podle odhadů v první polovině tohoto roku zvýšit, a to konkrétně o 3,9 %.
Zájem o bydlení poroste i v druhé polovině roku. Předpokládá se, že poptávka ještě zesílí a navýší se o 6,4 %.
V případě Prahy se pro první pololetí čeká, že se zájem o nemovitosti zvedne o 4,7 %. Rychlejší růst je dán především samotnou prestiží hlavního města. Roli hraje také stabilní nabídka pracovních míst a příležitostí, které metropole nabízí. Ve druhé polovině roku by poptávka po nemovitostech měla ještě zesílit a poroste o 5,2 %.
„Osobně v Praze očekávám zlepšení poptávky při trochu omezené nabídce způsobené odložením výstavby některých projektů. V rámci celé ČR předpokládám podobný vývoj,“ říká ředitel realitní divize společnosti Penta Petr Palička.
NOVÉ BYDLENÍ PODRAŽÍ
Ceny rezidenčních nemovitostí se v průběhu roku opět zvednou. Většina developerů totiž plánuje podle průzkumu zdražovat.
Až 61 % dotázaných má v úmyslu ceny bytů navýšit, a to v průměru o 4,6 %. Jejich postoj reaguje na poptávku trhu. Uvolňují se úrokové sazby, inflace výrazně klesla a situace na trhu se celkově zlepšuje. Trend rostoucí ceny je dlouhodobý a reaguje tak na přetrvávající neuspokojenou poptávku po novém bydlení a také na fakt, že koupě nemovitosti je považována za jednu z nejbezpečnějších investic. Na druhé straně 37 % oslovených developerů chce ceny udržet na stejné úrovni z předchozích let.
„Pro zachování kvalitní výstavby, investic do nových technologií ve stavebnictví a dalších inovací neočekávám, že by se ceny v roce 2024 snižovaly. Pokud chceme ve výstavbě podpořit kvalitu, efektivitu a zároveň vyšší nároky na technologické postupy a stavbu jako takovou, očekávám spíše vývoj cen pozvolna směrem nahoru. Věřím, že je potřeba se na situaci dívat komplexně. Větší investice v době výstavby do energeticky úsporných řešení přináší snížení pravidelných nákladů při užívání nemovitosti,“ říká Ján Šivec, výkonný ředitel společnosti Auklan.
A Miroslav Zetek, člen představenstva pro řízení obchodu Hypoteční banky, dodává: „Podle našeho očekávání je cenový pokles u nemovitostí k bydlení už za námi a s příchodem jara lze očekávat návrat k růstu cen bytů, podobně jako to už nastalo u rodinných domů. Celkový vývoj na trhu nemovitostí ukazuje, že k rozhodnutí o koupi přichází nejvhodnější doba. A proto domácnostem, které si plánují pořídit vysněné bydlení, můžeme doporučit, aby rozhodování zbytečně neodkládaly.“
