říká Petr Štyler, ředitel developmentu ve společnosti Metrostav Development. V oboru pracuje přes dvacet let a zažil proměnu developerské činnosti od doby, kdy se developeři spíše skrývali před veřejností, až do dnešních dní, kdy se naopak stávají partnery, kteří aktivně utvářejí veřejný prostor. „Oproti dřívějším dobám se snažíme na rozvoj území dívat v širším kontextu, nejen jako na izolované projekty, které je třeba rychle prodat,“ zdůrazňuje Štyler.
Jaký byl rok 2018 z hlediska realitního byznysu?
Pokud se podívám na realitní byznys jako celek, situace byla velmi dobrá. A my jsme nebyli výjimkou. Musím potvrdit, že celkem znatelně vzrostly prodeje bytových jednotek a podařilo se nám zrychlit tempo u pronájmů našeho projektu Palmovka Open Park.
Je pravdou, že v konjuktuře developeři vytahují ze „šuplíků“ i dlouho odkládané projekty? Máte takové potenciální „zlaté vejce“?
Žádného králíka v klobouku nemáme. Je ale pravdou, že se nám systematickou prací daří pokračovat v povolovacích procesech, které v minulosti delší dobu stály. Jde o území, která jsou částečně i značně komplikovaná z hlediska svého původu, ať už se jedná o brownfieldy nebo území, která jsou aktuálně zařazena do části městské zeleně nebo spjatá s nějakou infrastrukturou. Výhodou je, že podle Metropolitního plánu jsou již určeny k zastavění, i když jen velmi řídkou zástavbou. Postupně se nám to tedy daří dopracovávat a u některých projektů jsme zejména letos zaznamenali výrazné pokroky v legislativní práci. Takže určitě nějaké projekty na trh chystáme, ale nepatří mezi takové, které bychom měli vysloveně v šuplíku povoleny.
Co říkáte pražskému Metropolitnímu plánu?
Hlavní myšlenka je určitě správná. Vytvořit jednoduchý mechanismus, který umožní na základě jednoznačného výkladu řízený development města. Problémy vidím dva. Ačkoliv je Metropolitní plán v řadě věcí relativně konkrétní, tak ve spoustě dalších velmi nekonkrétní. Vede to k určitému riziku a obavám nás developerů, že se staneme nástrojem pro prosazování tlaků různých skupin a úřadů, aby přes nás docílily svých slibů a cílů. Neobecnost a nekonkrétnost Metropolitního plánu může být v našem případě na škodu. Když koupíte pozemek, nemáte jistotu, co na něm ve finále můžete postavit.
Druhým problémem je, jak by se urbanisticky měla řešit pražská zástavba a rozvoj společně s majetkoprávními vztahy. Většina pozemků dnes má soukromého majitele, a když plánujete rozvoj velké oblasti, tak, chtě nechtě, jdou proti sobě urbanistický pohled a majetkoprávní rovina. Pokud se vytvoří nějaká matrice, na které se shodnou odborníci a plánovači, pak je potřeba vstoupit do jednání s privátními subjekty a hledat řešení, jak docílit toho, aby na pozemku developera byla městská zeleň, když v minulosti koupil pozemek s vidinou toho, že tam podle stávajícího územního plánu postaví byty. Pak se bavme o dorovnání nebo směnách pozemků. Je to komplikovaná disciplína, ale určitě řešitelná.
Takže je třeba vytvořit mechanizmus, který by narovnal vztahy z minulosti?
Pakliže dnes někdo podle nového Metropolitního plánu chce diktovat, co se má kde umístit za funkci a využití pozemku, tak je potřeba k tomu říci, že pokud sebou tento diktát nese újmu nějakého vlastníka pozemku, je potřeba mu újmu nahradit.
Jak se k tomuto názoru staví nové vedení Prahy?
Nové vedení zatím ještě moc čitelné není. Proklamace jsou různé, ale akční kroky moc zřetelné zatím nejsou. Uvidíme, jak přijmou Metropolitní plán a jak se podaří rekodifikace nového Stavebního zákona.
Věříte, že se podaří rekodifikace nového Stavebního zákona do termínu, který vyhlásilo ministerstvo (MMR), tedy do roku 2021? Není to trochu ambiciózní plán?
Ambiciózní určitě je. Záleží samozřejmě na tom, jakou bude mít podporu z nejvyšších sfér, myšleno zejména z vlády. Nemyslím si, že by celý proces stál na místě, ale v souvislosti se Stavebním zákonem je třeba změnit i zákony navazující a těch je opravdu mnoho. Změna je administrativně velmi náročná. Ale jsem optimista a věřím, že se rekodifikace podaří.
Jak se vám vlastně v Praze plánuje developerská činnost? Je velký počet městských částí a stavebních úřadů spíše výhodou nebo nikoliv?
Jednoznačně správný model by asi představoval jeden stavební úřad. Je to ale věc diskuse a ne každý musí mít stejný názor. Centralizované plánování může být z pohledu jednotlivých městských částí vnímáno jako jejich omezování. Druhou věcí je samozřejmě otázka zjednodušení povolovacích procesů. Dnes existuje spousta povolovacích řízení, která na sebe navazují, a bez ukončení jednoho nemůžete začít druhé. Navíc se řízení může účastnit veřejnost a je všeobecně známo, že ne vždy jsou požadavky veřejnosti nebo různých ekologických spolků opravdu racionální. Někdy je dohoda s nimi velmi obtížná.
Jak se vlastně dá s veřejností pracovat? V drtivé většině už má z principu na své straně média a developer je pak často vnímán jako ten, který dotčené území degraduje.
V developmentu pracuji více než dvacet let. Musím říci, že se za tu dobu postoj developerů i jejich oponentů výrazně změnil. Když byl na začátku mé kariéry development – zejména v Praze – trochu divoký, zpětně musím uznat, že některé argumenty oponentů byly oprávněné. Pohled developerů se ale racionálně změnil. Dnes se developeři ve většině případů snaží být partnerem pro veřejnou správu a snaží se sami aktivně přispívat k řešení dané lokality nejen v rámci svých projektů. Dnes už není výjimkou, že se do komerčních i rezidenčních projektů zařazují různé typy služeb nebo obchodů či provozů, které zkvalitňují život v dané lokalitě. Snažíme se na problematiku daného území nahlížet v daleko širším kontextu.
Jak se za poslední roky změnily ceny pozemků?
Záleží na lokalitě, ale poptávka po pozemcích výrazně vzrostla a s ní i jejich ceny. Především poptávka po bytové výstavbě výrazně převyšuje nabídku. V nejbližší době by se situace neměla lepšit, ba naopak očekáváme její zhoršení. Je to důsledek zamrznutí povolovacích procesů rezidenčních projektů. Což ale neznamená, že se snažíme získat každý pozemek, který je na trhu. U některých investičních příležitostí, které nám přistanou na stůl, se často rozhodneme nabídku ani nepodávat. Je nám jasné, že je lokalita natolik známá, že o ni komerční zájem bude a developeři její cenu vyšroubují do takové výše, kde už podle nás projekt nemůže slušně vydělat. Na každý případ akvizice máme ekonomický model. Pakliže přestane vycházet, nabídku ani nepodáváme. A je pravdou, že v poslední době je takových nabídek celá řada.
Myslíte si tedy, že se brzy na trhu objeví projekty, na kterých někteří developeři prodělají?
Může se stát, že například projekty, které se nakoupily za posledního půl roku, nebudou mít parametry, za kterých developeři projekt kupovali.
Jde o přepálený risk‑management nebo spíše víru v nekončící stoupání cen?
Možná jde o kombinací obojího. Někdy se i podhodnotí riziko trhu nebo nakupuje iracionálně, protože má developer k místu nějaký vztah. My už ale vidíme určité tendence, že se trh zpomaluje. Prodeje bytů klesají, hypotéky zdražily. Že se trh za poslední dva roky nadechoval a rostly odbytové ceny, neznamená, že v téhle kondici zůstane napořád.
Pomáhá vám ve vykrývání stavebních nákladů fakt, že jste členy stavební skupiny Metrostav nebo jste samostatná jednotka a klidně si soutěžíte, koho chcete?
Určitě ne. U nás je opravdu úzus, že až na výjimky nebo ucelené části stavby, pokud je chceme realizovat formou generální dodávky, využíváme služeb skupiny. Což má jednu výhodu a jednu nevýhodu. Výhoda spočívá v tom, že momentálně je situace na stavebním trhu velmi přepjatá. Začala se realizovat celá řada staveb a renomované firmy, které za sebou mají jistou bonitu a jistotu toho, že daný projekt zvládnou, mnohdy preferují jiné akce – například liniové stavby, kde je díky dotacím zajištěn jiný způsob financování. Proto se zejména u menších developerů stává, že může být problém sehnat stavební firmu, která projekt bez problémů dokončí. Poslední dobou bývá dost nepopulární rezidenční výstavba, protože když ji porovnám s komerční nebo liniovou stavbou, tak tam máte po celou dobu jednoho partnera nebo investora, kdežto u bytové výstavby je sice také jeden objednatel, ale za ním stojí celá řada budoucích vlastníků, u kterých je citlivost na předávací procesy nebo různé vady a nedodělky velmi rozdílná. Tady výhodu jednoznačně vidím, protože naši kolegové ze stavební části vědí, že se s námi dohodnout musí. Nevýhodou je, že máme určité omezené možnosti, jak korigovat výslednou cenu. Tím, že ji nemůžeme podrobit ostrému výběrovému řízení na trhu, musíme argumentovat jiným způsobem a shánět si cenové parametry jinou cestou, abychom byli schopni dojít ke korektní obchodní dohodě na obou stranách.
Takže jim v době konjunktury v podstatě předáváte část marže?
Nevím, jestli se to dá takhle říci. Samozřejmě jakmile se dohodneme na nějaké spolupráci, stále jsme ve vztahu investor a dodavatel. Kdyby došlo k nějakému sporu, jsou nad námi pouze akcionáři, kteří jsou schopni jej řešit. Obě strany jsou si plně vědomy, že synergie, kterou můžeme vzájemně vyvinout, je opravdu hodně silná. Což je i naše konkurenční výhoda.
Jak vypadají marže na developerském trhu?
Velmi rozdílně. Mohou být projekty, kde jsou marže nízké v řádech jednotek procent. A pak projekty, které se povedou. Na nich se může marže pohybovat v desítkách procent. Každopádně jsou nižší než dříve. Před deseti a více lety neexistoval projekt s marží pod dvacet procent. Dnes už marže tak vysoké nejsou. V porovnání s kolegy ze stavebnictví jsme na tom ale pořád ještě dobře. Samozřejmě za cenu většího rizika. Developer bude vždy výrazně rizikovější, než jakákoli jiná výroba.
Aktuálně jste dokončili projekt Palmovka Open Park. V čem je zajímavý?
Těch věcí je celá řada. Jednou z nich, kterou osobně velmi vyzdvihuji, je fakt, že projekt, který se sestává ze tří samostatných budov, vznikl na místě staré rozbořené továrny. Stavbou Palmovky se nerevitalizoval pouze vlastní pozemek, ale i nejbližší okolí, které přitahuje další uživatele lokality. Dochází k synergickému efektu – společnost CRESTYL třeba staví naproti projekt DOCK.
Ale co je hlavní, když se podíváte na lokalitu kolem Palmovky před pěti lety a dnes, zjistíte, že její vývoj je neuvěřitelný. Něco podobného se svého času odehrálo v Karlíně. Development se teď evidentně posouvá směrem do Libně a věřím, že se pak přesune do dalších navazujících oblastí jako je třeba Hloubětín.
A z architektonického resp. technického hlediska?
Zajímavá je kompozice budov a jejich technické řešení. Architekti zde navrhli tři hmoty. Dvě jsou novostavbou a třetí je rekonstrukcí jediné části historické továrny, ve které se dochovaly původní dřevěné vazníky a prostor je opravdu nádherný. Všechny stavby dohromady tvoří jakýsi park, který je vzájemně propojený. A to jak materiálově, tak filosoficky. Velmi zajímavé je propojení ve třech na sebe navazujících úrovních. Chtěli jsme lokalitu otevřít přímo přístupem ze stanice metra Palmovka, která ale ústí u Libeňského mostu. Úroveň Libeňského mostu jsme proto přirozeně propojili do jednoho z objektů, kde vplouvá do vstupní haly, a kolem budov byly navrženy jakési pobytové schody, které pomáhají zdolávat výškové úrovně. Mnohaúrovňové řešení a vazba budov v jednotlivých výškách se architektům povedla zcela dokonale. Pozitivně to hodnotí i nájemci, od kterých zatím sklízíme samé kladné ohlasy. Výsledkem je i cena v soutěži Best of Realty 2018.
Jak moc u vás mají architekti a projektanti volnou ruku?
Developerský evergreen. Myslím si, že jde vždy o filosofii developera a určité zkušenosti lidí, kteří se kolem projektů a jejich řízení pohybují. Když na architekty pustíte zkušeného technika nebo člověka se zkušenostmi z řízení projektů, tak to nemůže dopadnout dobře. Ve finále něco vznikne, ale všichni budou nešťastní. Jediným šťastným bude technik, který bude držet rozpočet a radovat se, jak vše pěkně uřídil. Na druhé straně, když do toho pustíte jen obchodníky, vykouzlí si své „zlaté zámky,“ aby se jim vše dobře prodávalo a pronajímalo, ale nedívají se, kolik to bude stát. Pak se všichni diví, když se projekt musí přepracovat nebo zastavit. Chci tím říci, že je strašně důležité najít zlatou střední cestu, kdy vám investované peníze přinesou maximální hodnotu. Když nainvestujete více, přidaná hodnota vyšší investice už je minoritní. Když máte dobře nastavený koncept funkce domů, nemusí to nutně stát hodně peněz, abyste opravdu docílili vynikajícího výsledku. Na to je opravdu potřeba zkušeností lidí, kteří se kolem těchto projektů pohybují.
Jednoznačně se tedy snažíme najít kompromis, kde architektům musíme dát prostor pro kreativitu, a zároveň mít záklopku, když zjistíte, že v některých částech navrhují svůj pomník a nemají pro něj pádné argumenty.
Který z vašich konkurentů pracuje dobře s architekty?
Určitě Penta, která je samostatným a významným hráčem. Je pravdou, že jejich filosofií jsou spíše lukrativnější lokality.
Vy byste neměli zájem o velké projekty na významných pozemcích? Dokázali byste je uřídit?
Z hlediska koordinace a návaznosti Palmovka složitým projektem byla. Nejen technicky, ale i v rámci povolovacích procesů. Větší projekt bychom určitě byli schopni odřídit. Tým, který máme, je velmi erudovaný a schopný. Otázka je, jak se k takovému projektu za rozumných podmínek dostat. Tady se ale vracíme k té akviziční vlně, neřku‑li bublině.
Takže je to z vaší strany takové vyčkávání?
Nikoliv nezbytně, máme jeden větší projekt na Vackově. Začali jsme realizovat další etapu, která má cca 350 bytů. V mezičase se nám podařilo povolit další dvě etapy. Dále připravujeme jeden relativně velký rezidenční projekt v Praze 9, který je zatím ve fázi přípravy. U komerčních projektů jednáme o akvizicích a díváme se i dále. V nejbližší době bychom rádi ještě nějaký komerční projekt do portfolia pořídili.
Můžete být konkrétnější?
Zajímá nás Praha a lokality poblíž metra.
Co situace kolem budoucí trasy „D“?
Každý, kdo hledá nové akvizice, nečeká, co mu spadne na stůl. Samozřejmě, že sledujeme určité možnosti.
Zkuste si zavěštit, jak bude vypadat trh letos a příští rok?
Zájem o rezidenční projekty bude menší. Zpomalí i tempo prodejů. Koupěschopnost obyvatelstva se skutečně omezila možnostmi poskytování hypoték. U komerčního developmentu je to taková sezónní záležitost, kdy se kolem prázdnin a Vánoc nic moc neděje. Aktuálně zažíváme zvýšenou poptávku po komerčních prostorech a obecně si myslím, že komerční segment bude mít tendenci stoupat. Záleží ale i na kvalitě projektů. Jejich úroveň před pěti lety by dnes již neobstála.
