Ing. Igor Klajmon
uvedl v rozhovoru pro časopis KONSTRUKCE Igor Klajmon, ředitel developmentu Sekyra Group, a. s. Náš rozhovor začal pár dní po zahájení výstavby úvodní etapy obřího projektu Smíchov City, první revitalizace brownfieldu v centru Prahy. Po dlouhých letech příprav získala společnost také stavební povolení na první etapu dalšího velkého rozvojového území Rohan City. Sekyra Group na těchto projektech není jenom klasickým stavitelem, ale je developerem výstavby celých nových čtvrtí, které výrazně ovlivní další podobu Prahy. „Cítíme obrovskou zodpovědnost, abychom tato území postavili jako vyvážené moderní čtvrti s návazností na stávající zástavbu a infrastrukturu. Chceme, aby v konečném důsledku byly tyto projekty přínosem jak pro nové obyvatele a uživatele, tak pro ostatní Pražany. Aby to byly živoucí čtvrti, kde lidé rádi bydlí, pracují nebo sem rádi jen tak zajdou…“ říká Igor Klajmon.
Sekyra Group je developerem velkých rozvojových území v centru Prahy, pracujete na třech rozsáhlých revitalizacích brownfieldů. Jedná se o komplexní komplikované investiční záměry prakticky v centru Prahy. Myslíte, že se mění vnímání role developera u samosprávy a u široké veřejnosti?
Věříme, že se nám podařilo nastavit spolupráci jak se samosprávou, tak komunikovat se širokou veřejností. Naše role není jenom stavět byty a komerční budovy, budujeme rozsáhlé veřejné prostory, nicméně u velkých rozvojových území musíme řešit společně s městem koordinaci výstavby technické a sociální infrastruktury. Snažíme se být pro samosprávu především partnerem, který dokáže také široké veřejnosti záměr představit, zapojit veřejnost a transparentně přípravu a realizaci komunikovat.
Proti jednomu z největších projektů v moderní historii Prahy – Smíchov City, pokud jsem dobře zaznamenal, nebyly námitky ani v případě územního a stavebního řízení a ani EIA.
Je to výsledek našeho programu nazvaného Participace s veřejností. Více než dva roky jsme intenzivně komunikovali s municipalitami, veřejností, různými občanskými sdruženími, starousedlíky. Transparentně jsme představili projekt, postup výstavby a budoucí záměr. Otevřeně jsme se všemi jednali, pořádali výstavy, pozorně poslouchali a vnímali jejich připomínky nebo obavy, odpovídali na jejich dotazy. Vše přitom probíhalo maximálně transparentně.
A můj osobní poznatek z tohoto programu? Myslím si, že i negativně zaměřený člověk, člověk na první pohled plný nepochopitelné záště, může v rámci diskuze přinést něco zajímavého. Mnohdy však zjistíte, že lidé nejsou úmyslně negativní. Je to mnohdy o hlubokých příbězích jednotlivců, kteří třeba na místě bývalého brownfieldu prožili kus života v místní fabrice, proto pro ně může být výstavba nového projektu citlivým místem.
„Dokonce i negativně naladěný člověk může do diskuze o nových developerských projektech přinést mnoho zajímavého.“
Nebo když je zvyklý 30 let na to, že má z okna určitý výhled…
Přesně tak, také o tom se snažíme komunikovat. Prezentujeme výhody nově vzniklé výstavby a vyzdvihujeme, že v blízkosti jeho domu vyroste nová atraktivní čtvrť s obchody či restauracemi, které budou sloužit i jemu či jeho potomkům. I jeho lokalita či dům se tak stane lukrativnější, atraktivnější a lepší k životu. Věříme, že naše projekty jsou nastavené tak, aby byly přínosem jak pro naše klienty, tj. budoucí uživatele bytů a komerčních prostor, tak pro stávající komunitu. V ideálním důsledku, aby prostě došlo k přirozenému propojení toho starého existujícího s tím novým.
Musíme proto komunikovat a snažit se docílit shody, i když nás to stojí čas, a především obrovské úsilí. Finální vzájemná shoda a také cesta k ní je pak přínosem pro obě strany.
Novelou stavebního zákona by se mohlo blýskat na lepší časy…
V současné době projednává Poslanecká sněmovna Parlamentu České republiky kompletně nový Stavební zákon, k jehož znění se developeři mohli prostřednictvím Hospodářské komory vyjádřit. Navrhovaný zákon uvažuje se zjednodušením řízení, nicméně ponechává přenesenou působnost státu na obecních stavebních úřadech. Věříme, že v průběhu projednávání se podaří prostřednictvím pozměňovacího návrhu tento režim změnit a podaří se stávající situaci zlepšit – že opustíme 156. příčku, kterou drží Česká republika ve srovnání s ostatními zeměmi na světě v rychlosti vyřízení stavebního povolení. Zákon zde máme od roku 2006, nicméně jeho aplikace se diametrálně změnila z důvodu rozhodnutí soudů. Úředníci to mají opravdu složité, protože mnohdy neví jak s interpretací judikátu naložit. Limitem uspokojení aktuální poptávky po nových bytech je tak stále ještě schvalovací proces.
„Limitem uspokojení poptávky po nových bytech je stále ještě schvalovací proces.“
Vraťme se k nutnosti komunikace s veřejností… S novou čtvrtí může narůst i dopravní zátěž. Toho se „starousedlíci“ taky mohou obávat, a asi právem.
Náš projekt Smíchov City zvýší, podle dopravní studie, stávající dopravní zatížení jen cca o jedno procento, tedy prakticky zanedbatelně. Zásadním problémem je dlouhodobě „podinvestovaný“ stav dopravní infrastruktury v rámci Prahy jako takové. I proto je na developerské projekty v centru Prahy nahlíženo s despektem. Lidé se logicky obávají, že již tak špatná situace bude ještě horší. Nicméně, v případě Smíchova, díky centrální lokalitě, resp. perfektnímu napojení na městskou hromadnou dopravu, bude tento projekt z pohledu dopravního zatížení výrazně méně negativní, než kterýkoli jiný projekt na okraji Prahy, kde lidé často volí individuální dopravu a v konečném důsledku výrazněji zatěžují dopravní síť.
Začali jste stavět „nový“ Smíchov. Bude to město se vším všudy? Bude to místo k životu?
Naše společnost v minulosti realizovala velké projekty, jednalo se o objekty samostatně stojící a navazující na stávající části města. Smíchov City má podstatně odlišný rozměr. Stavíme celou novou čtvrť na velkém prostoru. Jsme rádi, že jsme tak po 15 letech od vítězství tendru na revitalizaci brownfieldu zúročili naši práci a zahájili v září tohoto roku výstavbu první etapy. Bývalé nákladové nádraží (cargo) v jižní části Smíchova získá nové využití. Budujeme prakticky novou čtvrť, která ale logicky naváže na stávající blokovou zástavbu původního Smíchova. Jak uvedl architekt Ladislav Lábus, děkan fakulty architektury ČVUT v Praze, zacelíme jizvu, která zde dříve vznikla.
Smíchov City se ale nestane jen místem pro bydlení, ale věřím, že i pro plnohodnotný život. Myslím, že se nám podaří docílit toho, že zde vzniknou bytové bloky v rovnováze s kancelářskými objekty a kvalitními uličními partery s obchody, restauracemi, službami, parky a veřejnými prostorami ke kvalitnímu životu. Inspirací může být třeba nová výstavba v dánské Kodani. Vznikají zde krásné byty s propracovanými veřejnými prostranstvími, a jak říkají samotní obyvatelé dánského hlavního města: „Nemáme důvod odjíždět z města pryč“. V blocích totiž mají svůj soukromý prostor, někteří i malou zahrádku, o kterou se starají. To je náš cíl pro Smíchov City.
„Kodaňané nemají důvod odjíždět z města, veřejný prostor je atraktivní. V blocích mají soukromý prostor či malou zahrádku. To je náš cíl pro Smíchov City.“
Jak to myslíte? Kde se bydlí, tam se přece i žije, ne?
Bohužel, v případě mnohých částí Prahy jsme téměř každý víkend svědky toho, jak lidé odjíždějí z města pryč. To chceme v případě Smíchova změnit. Spolu s moderními domy, kterými bychom chtěli navázat na výstavbu z 19. století a které budou mít svou veřejnou i soukromou část, vzniknou společné veřejné prostory, obchody, restaurace, bulvár a na něj navazující parky.
Nechtěli jsme proto vytvořit tvarově a výškově totožné monobloky. Bloky jsme rozdělili do neopakovatelných domů, abychom vytvořili horizontální a vertikální variabilitu v rámci jednotlivých bloků, které tak budou mít svoji nezaměnitelnou tvář. I proto spolupracujeme s devíti architektonickými kancelářemi. Ty pro první fázi, jejíž výstavba právě nyní probíhá, navrhly první dva nezaměnitelné bloky se 450 byty a jedním kancelářským objektem.
Zásadní pro budoucí tvář Smíchov City byl rok 2017…
Ano, to nás oslovila Česká spořitelna, která vypsala soutěž na developera nové centrály této největší banky. Naše dohoda s bankou byla impulzem k rozvoji celé jižní poloviny Smíchov City, kde vedle kanceláří a centrály České spořitelny vzniknou obchody, restaurace, hotel a studentské bydlení. Věříme, že to vše přinese do lokality život a stane se vyhledávanou destinaci v rámci celé Prahy, čili místem, kde se „něco děje“. Stojí za připomenutí, že na tuto část Smíchova byla vypsána největší architektonická soutěž v novodobé historii Prahy. Výsledkem je, že i tuto část navrhuje několik renomovaných zahraničních a místních architektů, aby byla zajištěna kvalita a hlavně variabilita jednotlivých architektonických řešení.
Bavili jsme se na začátku rozhovoru o infrastruktuře, která by měla být v rovnováze s rozvojovými projekty… Bude v tomto směru Smíchov City v rovnováze?
My jsme na vlastní náklady městu připravili dopravní studii, která řeší širší dopravní vztahy v rámci Prahy 5. Město na naše kroky navázalo ambiciózním projektem dopravního terminálu, který by měl být dopravním uzlem železnice, metra, tramvajové a autobusové dopravy v kombinaci s parkovištěm typu P+R a B+R pro více než 1 000 automobilů. Dopravní terminál by měl být lokalizován na samotném jihu Smíchov City. Vedení městské části Praha 5 organizuje i přípravu projektu základní školy, která by měla být v centru Smíchov City. Obě veřejné investiční akce jsou nastartované správným směrem a věříme, že budou dotaženy do úspěšné realizace a stanou se tak příkladem úspěšné spolupráce soukromého a veřejného sektoru.
V rámci Smíchova navazujete na stávající blokovou zástavbu, Rohan City (další chystaný projekt Sekyra Group) bude v tomto zřejmě jiný…
Ano. Výchozí urbanismus okolní zástavby je totiž odlišný, dominantní je pak sousedství řeky Vltavy. Nacházíme se v obrovském prostoru, kde východní část navazuje na historickou blokovou zástavbu starého Karlína, střední a západní část na modernismus sídliště Invalidovna a kancelářských projektů Rustonka a Futurama. Rozsáhlé jsou zde plochy zeleně podél řeky Vltavy, na nichž město již zahájilo přípravu projektu Rohanského parku, který nabídne velkorysé volnočasové a rekreační využití. Výchozí pozice je oproti Smíchovu jiná, ale také Rohan City bude zcela novou čtvrtí, která má možná ještě větší ambici být místem pro život po celý rok. Urbanismus Rohan City vychází z principů návrhu světoznámého architekta Jana Gehla a svou neopakovatelnou vazbou na starý Karlín, historickou Invalidovnu, řeku, cyklotrasu, perfektní dopravní dostupnost centra města zajistí skvělé podmínky pro život. První etapa má již stavební povolení, autorkou bytových domů je světoznámá architektka Eva Jiřičná, kancelářský objekt navrhoval architekt Jakub Cígler.
Návrh další etapy vznikl na základě architektonické soutěže a opět se zde bude několik architektonických kanceláří podílet na návrhu bytových domů i kancelářských budov. V řešení je i most, který by měl spojit karlínský a holešovický břeh řeky Vltavy. Stejně jako na Smíchově komunikujeme záměr s veřejností a municipalitou, snažíme se vše dělat transparentně a věřím, že to děláme profesionálně.
Již jste hovořil o inspirací Kodaní. Co jiná evropská města?
Jde třeba o Barcelonu nebo Vídeň. Zastavěnost je tam výrazně hustší než v Praze, a přitom je zde vysoká kvalita městského života. Byl jste někdy v Barceloně? Cítil jste se tam stísněně? … Věřím, že nikoliv. I přes vyšší hustotu jde o „města krátkých vzdáleností“, města s veřejnými prostory plnými života, všude plno obchodů v aktivním parteru, služeb, kaváren a hospůdek, lidé se zde setkávají a udržují sociální kontakt.
„Hustá zástavba nemusí snižovat kvalitu života. Naopak může být přínosem .“
Pro inspiraci nemusíme chodit daleko, zůstaňme v Praze a podívejme se z výšky na starý Karlín nebo Vinohrady. Tradiční bloková zástavba je zde velice logická, promyšlená a i přes vyšší hustotu se jedná o nejlepší pražské čtvrti s dlouhodobou oblibou obyvatel a z toho vyplývající vysokou hodnotou.
Dočkají se třeba Brno nebo Ostrava časem taktéž své „nové“ čtvrti?
V řadě regionálních měst se připravují větší projekty. Jejich průběh ale může ovlivnit poptávka, kterou určí koupěschopnost zákazníků. Přece jenom se jedná o odlišný trh, než je ten pražský. Aktuálně odhaduji, že se víc než polovina z celkového počtu bytů v rámci Česka staví v Praze.
Pojďme k nešťastné pandemii Covid-19. Jak může ovlivnit obor stavebnictví, resp. co by mohl udělat stát, aby byly dopady co možná nejmenší?
Zásadní jsou státní zakázky do technické a sociální infrastruktury, která je dlouhodobě podinvestovaná. Pokud by stát chtěl v aktuální situaci podpořit výstavbu bytů určité specifické kategorie nebo například v regionech, kde je menší koupěschopnost, mohl by například dočasně snížit DPH na nové byty. Třeba na dva roky. Tímto stimulem by podpořil poptávku, mohlo by se pak více stavět, zaměstnat lidi, více prodávat a možná by v konečném důsledku stát vybral i více na daních.
„Stát by mohl podpořit ekonomiku tím, že by dočasně snížil DPH na nové byty. Podpořil by tím výstavbu.“
Stále více odborníků z branže se kloní k názoru, že pandemie koronaviru či nastupující ekonomická krize zlevnění bytů nepřinese.
Můj názor je stejný. Cena bytů je ovlivněna jak poptávkou, tak cenou stavebních prací a ty jsou dnes poměrně vysoké. Velký podíl na cenotvorbě stavebních prací je cena lidské práce a zde vnímáme dlouhodobý nedostatek pracovníků, a to nejen v dělnických profesích, ale i inženýrů a technologů. Pokud výrobní firmy omezí produkci, cena jednotlivých produktů určitě nebude výrazně klesat. Dokonce i u základních stavebních materiálů neočekáváme zásadní zlevnění, vždyť i lomový kámen budeme možná muset vozit ze zahraničí, protože domácí zásoby se tenčí. Do toho stále rozsáhlejší regulace, přísnější stavební normy. Neočekávám tak, že by zásadně klesla cena stavebních prací. Proto jedinou možností je zlepšení efektivity navrhovaných bytů, jejich zmenšování při zachování užitné hodnoty a komfortu.
Smíchov City je v běhu, Rohan City v přípravě zahájení první etapy… Na čem dalším nyní vaše firma pracuje?
Aktuálně probíhají intenzivní práce na našich developerských projektech Riviéra – Modřany, kde vznikne 280 bytů, dále pak v Čakovicích (600 jednotek), v Opatově to bude 250 bytů.
Vaším dalším rozsáhlým projektem je Žižkov City, je stále v nedohlednu?
V poslední době jsme intenzivně pracovali na přípravě podkladů pro změnu územního plánu a také intenzivně komunikovali jak s představiteli hlavního města, tak s městskou částí. Věříme, že se nám v následujících měsících podaří změnit územní plán a po 12 letech příprav se výrazně posuneme i na tomto projektu.
V centru tohoto projektu se však nachází památkově chráněná industriální budova původních skladů nákladového nádraží. Vzhledem k její velikosti cca 60 000 m2 užitné plochy je její využití pro čistě komerční účely prakticky nemožné. Proto zde hledáme s městem možnosti využití pro veřejnou funkci jako je třeba škola, galerie a podobně. Podoba této historické budovy a veřejného prostoru bude determinovat charakter celé čtvrti a spolupráce s městem je z tohoto pohledu klíčová.
V souvislosti s Žižkovem jste již zmínil, že některým odpůrcům vadí přílišné zahuštění plochy. Již jste to naznačil v dřívějších odpovědích, nicméně jaká další pozitiva zahuštění prostoru přináší?
Výhody „města krátkých vzdáleností“ jsem uvedl na příkladu Barcelony. Nicméně mohu vám dát ještě jiný… Bydlím kousek za Prahou v městečku, které má šest tisíc obyvatel a 62 kilometrů silnic v intravilánu. Naše partnerské město v Německu, které má taktéž asi šest tisíc obyvatel, má pouze 22 kilometrů! Šetří tak výrazně za údržbu či odhrabování sněhu v zimě. Obyvatelé nemusí jezdit tak často auty, vytvářet emise, vše mají výrazně blíže, do obchodu, školy nebo i hospody. Díky tomu mají všude kousek, výraznější je i tolik potřebný sociální kontakt. Zahuštění prostoru prostě neznamená „panelový dům naležato“, jak bývá často interpretováno.
Na začátku našeho rozhovoru jsme se bavili o nutnosti komunikace. Toto určitě platí i ve směru ke stavebním firmám…
Snažíme se stavební firmy a dodavatele zapojit již do průběhu přípravy a následného projektování. Naší snahou je navrhovaná řešení uzpůsobit tak, abychom projekty zbytečně nezdražovali, prostě byli efektivní. Tím se snažíme předejít problémům při výstavbě či rizikům případných reklamací. Postavit kvalitní a efektivní dům – o tom to přece celé je.
„Postavit kvalitní a efektivní dům – o tom to přece celé je.“
Mimochodem, myslím si, že v principu se staví pořád stejně, stavební průmysl se výrazně neposunul, produktivita je na úrovni 60. let minulého století. Jde hlavně o základní stavební postupy. Je paradoxní, že i přesto, že nyní máme možnosti 3D projektování, inovované materiály, systémy či strojní techniku, tak dochází na stavbách k opakujícím se problémům. Bohužel, úroveň stavebních inženýrů, technologů a samotných dělníků odpovídá aktuální úrovni vzdělávání, resp. obecně stále malému zájmu o stavební obory mezi mladými lidmi. Na rozdíl od jiných odvětví je robotizace na stavbách utopií.
A do toho BIM…
Obecně je 3D projektování obrovským přínosem při přípravě projektů. Jsme jednoznačně zastánci tohoto progresivního trendu a většinu projektů zadáváme v BIMu.
Nové technologie však nejsou samospasitelné, inženýři a technici by měli umět ručně načrtnout některá technická řešení, komunikovat a řídit stavby tak, jak tomu uměly dřívější generace stavitelů, kteří si bez stávajících technických vymožeností dokázali poradit. Možná to dělali i lépe, než jejich následovníci dnes…
