„Náš přístup k tomu, že vybudujeme místo propojující kanceláře a byty s veřejnými prostranstvími, byl naprosto unikátní,“

uvedl v rozhovoru pro časopis Konstrukce Jaromír Krb, Development Director společnosti Crestyl.

Crestyl má za sebou a jistě i před sebou mnoho projektů. Jak se v tomto seznamu vyjímá DOCK?
DOCK byl pro nás naprosto zlomovým projektem. Jednalo se o první opravdu rozsáhlý projekt, do kterého jsme se pustili a kterému věnujeme většinu života naší firmy. Náš přístup k tomu, že vybudujeme místo propojující kanceláře a byty s veřejnými prostranstvími, byl naprosto unikátní. Čas pak ukázal, že to byl velmi vizionářský krok, protože lokalita je díky tomu stále živá a celkovou unikátní atmosféru ještě podtrhuje velké množství zeleně a přilehlá řeka. Teď zde máme ve výstavbě již úplně poslední budovu.

Jaký model výstavby jste zvolili a proč?
Zvolili jsme klasický model generálního dodavatele s tím, že ten si v tomto případě i projektoval veškerou prováděcí dokumentaci. Takový postup nám vyhovuje, protože tím pádem odpadá veškerá odpovědnost za kvalitu dokumentace, veškeré s tím spojené věci si generální dodavatel řeší sám. Na zastoupení na staveništi jsme vytendrovali společnost DELTA Projektconsult a osobně jsem pak vše řešil jako projektový manažer.

Jak byste zhodnotil proces příprav na tento projekt, vlastní výstavbu a pak výsledek?
Je třeba říct, že příprava byla skutečně velmi náročná, a to ze dvou důvodů. Tím prvním bylo, že se jednalo o pozemky po průmyslové výrobě, které byly kontaminované a s jejich vyčištěním tak byla spojena řada kroků. Dekontaminace zahrnovala řadu činností včetně odtěžení zasažené zeminy nebo kompletní čistění slepých ramen Vltavy, které tvoří srdce projektu. Druhou zásadní komplikací byla právě přítomnost vodního toku – území totiž spadá do kategorie záplavových oblastí, s čímž jsme se museli vypořádat tak, aby to na projekt a jeho budoucí obyvatele bytů a nájemce kanceláří nemělo žádný negativní dopad. Museli jsme v koordinaci s Povodím Vltavy, hlavním městem, městskou částí a dalšími subjekty vyřešit řadu protipovodňových opatření, která jsou nyní samozřejmě všechna úspěšně implementována. Slepá ramena řeky tak například mají svá samostatná protipovodňová vrata chránící před vzestupem hladiny Vltavy, jsou zde i vysokokapacitní čerpadla na přečerpávání vody, která by přitekla odjinud. Obyvatelé a nájemci se díky tomu nemusí ničeho obávat.

V současné době se stále intenzivněji hovoří o udržitelnosti, chytrosti budov… V čem je „zelený“ či chytrý DOCK? Zkuste vyzdvihnout pár příkladů, zajímavých řešení, systémů, materiálů… Mimochodem, jak je v rámci DOCK řešena energetika?
U nás v České republice vše úzce souvisí s legislativou a předpisy, které stavební firmy a developeři musí dodržovat. A samozřejmě s tím souvisí i to, že nájemci a kupující vyžadují prvky, které jsou pro ně dlouhodobě finančně výhodné. Samozřejmostí je tedy používání LED osvětlení, využívání dešťové vody na závlahu zeleně, zrovna v DOCK jsme k tomu přidali i vlastní studny. Firemní nájemci se na vše dívají komplexněji, což reflektují certifikace jako Leed Gold, které je DOCK držitelem. My tyto věci intenzivně řešíme ještě o krok dále. Důvod je jednoduchý – když chystáme projekt, je jasné, že hotový bude až za několik let, kdy jej teprve začne někdo používat. A vnímání těchto věcí se samozřejmě v čase posouvá, my musíme splnit budoucí očekávání klientů. Navíc v případě kancelářských projektů je Crestyl nejen v pozici developera, ale i dlouhodobého investora, takže je přímo v našem zájmu, aby naše projekty byly na budoucnost dobře připraveny, morálně ani technologicky nezastarávaly a držely si svou hodnotu. Aspekt vnímání v čase je velmi důležitý, priority se mění, protože pokud dám konkrétní příklad, tak před několika lety jsme se bavili o tom, zda do garáží umístíme nabíječky na elektromobily nebo ne, nyní to není téma, bavíme se pouze o tom, kolik jich tam můžeme kapacitně umístit, a naopak novým důležitým tématem je využití šedé a dešťové vody. Některé prvky se naopak v čase moc nemění, důležité jsou pro nás stále – například skutečnost, že během výstavby klademe obrovský důraz na odpadové hospodářství. A pokud mám zmínit nějaké chytré řešení – v DOCK využíváme systém KNX, který nám kompletně celý projekt při správě „řídí“ – včetně vzduchotechniky, vytápění, žaluzií nebo osvětlení.

Byl ze strany Crestyl vznesen požadavek na řešení projektu pomoci BIM?
Jak už bylo zmíněno, na projektu DOCK pracujeme již opravdu dlouhou řadu let. Když se vše připravovalo, tak BIM ještě zdaleka nebyl rozšířen a náklady na projektování by byly příliš vysoké, takže se od toho upustilo. Navíc jak jsem říkal, my jsme u kancelářských budov nejen v pozici developera, ale i dlouhodobého investora, který se sám stará o správu svých objektů. Nedávalo to tak smysl, jako kdybychom chtěli dokončené budovy hned prodat dále. Ale u našich nových projektů již BIM v různých úrovních detailů řešíme.

K čemu BIM z vašeho pohledu je vlastně přínosný?
V BIM vidíme budoucnost, podle nás je to správný směr jak pro výstavbu, tak zejména pro následnou správu budov. Jde ale o to, aby do projektování v BIM dozrály všechny profese, které jsou do výstavby nemovitostí zapojeny. Nejde o klasickou stavařinu, tam problém není. Největší mezery vidíme například u elektra, slabo a silnoproudu, pro které projektování v BIM nemá přínos a standardně to tedy nedělají. Musí si na to prostě všichni navyknout a pak se BIM stane pro developera i investora velkou výhodou.

Crestyl spolupracuje s mnoha významnými architekty… Jsou vaše projekty stejně různorodé, jako jsou specifičtí i „vaši“ architekti? Proč nejdete například cestou jednoho „dvorního“ architekta?
Každá lokalita je jiná a právě tu musí projekt dostatečně reflektovat. A každý architekt je přeci jenom expert na jiný druh stavby. Proto nepovažujeme za vhodné mít jen jednoho dvorního architekta, protože naše projekty musí být různorodé. Ale na druhou stranu je pravda, že s některými architektonickými studii spolupracujeme dlouhodobě a zasáhly již do více našich projektů. Jako příklad mohu uvést Bogle Architects, Ian Bryan Architects (IBA), Chmelař architekti nebo Schindler Seko Architekti, kteří stojí i za kancelářskou částí projektu DOCK. Nicméně třeba koncepci parku a veřejného prostoru projektu Hagibor vytvořil Michel Desvigne, nejvýznamnější světový krajinářský architekt současnosti. A na naší nové vlakové lodi, projektu Savarin, pracuje studio Thomase Heatherwicka, ikony současné světové architektury a designu.

V dnešní době, zdálo by se, je větší zájem o byty než o kanceláře? Jaká je aktuální naplněnost DOCK?
Nelze to paušalizovat. Pokud se zastavíme u DOCK, tak rezidenční budovy jsou všechny dokončené a byty vyprodané. Ale podobně všechny dokončené kancelářské budovy jsou až na posledních pár metrů plně obsazené nájemci. V celém areálu nám zbývá obsadit jen úplně poslední budovu DOCK IN FIVE, která bude dokončena až v příštím roce. Několik desítek procent plochy zde máme již nyní pronajato, na zbytek probíhají jednání s vážnými zájemci.

Jak byste ohodnotil současný stav na developerském trhu? Jaký očekáváte vývoj v „pokoronavirové době“ v oblasti poptávky, cen nemovitostí a podobně?
Rozdělil bych to na dvě části. Pokud zůstaneme u bytů, tak pandemie neovlivnila zájem o ně, spíše změnila důvody jejich koupě. V případě investice se už tolik nekupují nemovitosti primárně určené na krátkodobý pronájem, ale převažují investoři, kteří nemovitost vidí jako investici proti inflaci. Prodávají se tak více nemovitosti, které donedávna nedávaly ekonomický smysl pro pronájem, ale u kterých se dá očekávat výraznější růst jejich hodnoty. V případě vlastního bydlení lidé nyní chtějí za své peníze skutečně dobrý produkt, na kvalitu kladou ještě větší důraz než dříve. Navíc po zkušenostech s karanténou roste zájem o větší byty s terasami, domy se zahradou nebo byty s předzahrádkami. Oba faktory nám jako developerovi zaměřenému na kvalitu a prostor vyhovují, protože zde realizujeme konkurenční výhodu.

V případě kanceláří pandemie určitě měla vliv na řadu chystaných projektů. Spíše než jejich odložení ale způsobila zpoždění v začátku stavby. Důvodů je několik… Banky v reakci na pandemii zpřísnily podmínky financování, takže do výstavby dostanou pouze budovy s dostatečným předpronájmem. Také omezená funkčnost státní správy prodloužila termíny pro získání všech potřebných povolení. Současná pandemie tak může mít v budoucnu vliv na krátkodobý nedostatek nových kanceláří, protože o nejmodernější kanceláře bude zájem i nadále.

Když se podíváme na projednávání novely stavebního zákona… Představy developerů se výrazně lišily od představ například stavebních úřadů měst a obcí? Ten rozpor může nahrávat domněnkám, že se zákon „šije na míru“ developerům.
Novela stavebního zákona není úplně moje téma, na toto nejsem expert. Obecně je ale třeba říci, že nějaká novela skutečně třeba je, protože délka stavebního řízení v České republice je neskutečně dlouhá, což neprospívá vůbec nikomu – nejen developerům, ale ani obcím, zájemcům o bydlení a tak dále. Zároveň musím říct, že Crestyl je zvyklý s městy a obcemi spolupracovat, protože nestavíme jen domy, ale budujeme celé lokality. A ty musí do svého okolí zapadnout.

Dokončujete poslední část čtvrti DOCK… Je ve fázi dokončení nyní nějaký váš další zajímavý projekt? Naopak, který je na startu nebo teprve dokonce na papíře?
DOCK je skutečně po mnoha letech téměř na cílové čáře. Částečně podobný bude projekt Hagibor, kde již stavíme první dva bytové domy a ještě letos chceme uvést na trh první dvě kancelářské budovy. Hagibor je nová čtvrť, která nahradí nyní zanedbané území v sousedství stanice metra Želivského, kde postupně vyroste celkem pět rezidenčních domů společně se šesti administrativními budovami s 110 tisíci m² kanceláří. Vše propojí centrální pěší bulvár s obchody a restauracemi, který povede od metra, a náměstí s multifunkčním kulturním centrem. Součástí nové čtvrti Hagibor bude i obrovský dvouhektarový park. Kromě toho bych zmínil centrum Prahy, kde chystáme rekonstrukci historické administrativní budovy přímo na náměstí Republiky, ale i rozsáhlý projekt Savarin. Ten je umístěn přímo v sousedství pražského Václavského náměstí, které s odkazem na tradici václavských pasáží propojí s ulicemi Na Příkopě, Jindřiškou a Panskou. Zahrnuje pečlivou rekonstrukci stávajících historických budov a vznik úplně nového veřejného prostoru se zelení a otevřeným prostranstvím ve vnitrobloku.

Mimo Prahu připravujeme úplně nový multifunkční projekt v samotném centru Brna, který vznikne na místě současné budovy Tesco Dornych, kde kromě obchodních prostor, hotelu a bytů vybudujeme i kancelářské budovy.

Do rozsáhlého projektu DOCK se také zapojila společnost Delta Projektconsult, jež je součástí skupiny firem DELTA Group, jež působí ve čtyřech zemích Evropy a jejíž hlavní činností zde byl promyšlený projektový management a technický dozor investora pro společnost Crestyl. Nyní, díky férové spolupráci a projektové kultuře, byla pověřena také komplexním řízením a koordinací výstavby poslední z kancelářských budov v lokalitě DOCK, a tou je DOCK IN FIVE.

Pokud se chcete podívat na kancelářskou budovu DOCK IN FOUR z ptačí perspektivy, doporučujeme následující video.