Jakub Gossanyi
uvedl v rozhovoru pro časopis KONSTRUKCE Ing. Jakub Gossanyi, Country Development Director společnosti HB Reavis Slovakia, a. s., která v centru Bratislavy – hlavního města Slovenska – realizuje rozsáhlý developerský projekt Stanica Nivy či Nové Apollo.
Kdy se vlastně poprvé začalo v HB Reavis hovořit o tom, že jednu z velkých částí Bratislavy změníte v Nové Nivy? Jaké byly ty úplné začátky, vzpomínáte si?
Úplný začiatok môžeme vidieť v dobe pred približne 16timi rokmi, kedy sme sa rozhodli pre rekonštrukciu pôvodnej autobusovej stanice, ktorú sme od začiatku plánovali ako multifunkčný projekt. Postupne sme sa pustili do výstavby ostatných projektov v okolí, ktoré priniesli ďalšie funkcie, a tak sa z kedysi industriálnej zóny dnes stáva nové moderné centrum Bratislavy a vyhľadávaný biznisový hub. Pri tvorbe zóny spolupracujeme s architektami z Londýna a postupne pribúdajú projekty od známych koncepčných architektonických štúdií ako napríklad John Robertson Architects, AHMM, MAKE Architekcts či Benoy a BDP.
Nové Nivy sú pre Bratislavu jedinečné tým, že nemajú byť profilované len cez budovy, ale hlavne cez takzvanú softvérovú infraštruktúru. Okrem hardvéru, teda budov samotných, je totiž dôležité aj to, aké obchody, služby či programovú náplň v zóne užívatelia nájdu. Obsah konkrétneho projektu v podobe mixu prevádzok je zvyčajne súčasťou zadania pre architektov a zaručí, že v novej štvrti to bude žiť a fungovať ako má.
Za zmienku stojí aj spolupráca so Space Syntax. Štúdio Space Syntax na Nových Nivách pracovalo na viacerých projektoch od Stanice Nivy až po Twin City. Pri tak veľkom počte projektov, aký sa nachádza v zóne Nové Nivy, je nevyhnutné zaoberať sa urbanizmom mesta, respektíve mestskej časti. Nejde teda len o kreovanie solitérnych objektov, ale urbánne bloky, pri ktorých kde treba rozmýšľať v presahoch, napojeniach a komunikácii. Space Syntax pomohli identifikovať úskalia v celej zóne.
Do tejto kedysi priemyselnej štvrte dnes prinášame novú generáciu architektúry, dizajnu a mestského životného štýlu, kde sa už dnes stretávajú obyvatelia, turisti, startupy či korporácie a ako celok tak tvoria prelomový ekosystém, vďaka ktorému prinášame do tejto oblasti celkom nový život.
Nyní se již začínají představy naplňovat a stávat reálnými. Byla to jistě strastiplná a dlouhá cesta. Nastal třeba okamžik, kdy jste si řekli, že do toho nakonec nejdete, že to „nemá cenu“?
Za viac ako 25 rokov sme si vyskúšali rôzne typy projektov a za ten čas sme si prešli vývojom. Z lokálneho developera sme sa zmenili na medzinárodného poskytovateľa pracovných priestorov a aktuálne sa plne sústredíme na vytváranie a spravovanie komplexných biznis štvrtí s takým rozsahom dostupných služieb, ktoré podporujú rast firiem a komunít v nich pôsobiacich. A to aj vďaka všetkým „problémom“, ktorými sme si prešli. Vždy sme každú zmenu vnímali zároveň ako príležitosť na rast, ktorú sa nám vďaka tomuto postoju aj podarilo využiť. Takže nie, pre nás majú naše skúsenosti obrovskú cenu.
Dokončen je aktuálně například projekt Nivy Tower – „Veža“. Naplnily se plně představy investora na průběh a na výsledek této realizace? Čím byste přesvědčil klienty, aby využili prostory v této dominantě Bratislavy?
Hoci zóna Nové Nivy funguje pod jednou značkou, všetky projekty v lokalite sú 
samostatne žijúcimi, avšak vzájomne prepojenými jednotkami, ktoré sa vzájomne dopĺňajú. Príkladom je Nivy Tower, ktorý je priamo prepojený s projektom Stanica Nivy a spoločne tak vytvárajú multifunkčný celok, ktorý vhodne dopĺňa ďalšie naše projekty v zóne. Nivy Tower so svojimi 125 metrami aktuálne najvyššia administratívna budova na Slovensku. Okrem toho má Nivy Tower niekoľko ďalších „naj“ – je technologicky najvyspelejšia, s najlepším prepojením na verejnú dopravu, s prepracovaným cyklistickým zázemím (Nivy Tower má aj vlastný cyklovýťah) a má aj najrýchlejšie výťahy vôbec.
Zároveň v Nivy Tower, podobne ako v ostatných našich projektoch, aplikujeme naše jedinečné know-how, ktorého cieľom je poskytnúť užívateľom našich projektov maximálny komfort, ktorý sa odráža v produktivite a efektivite ich zamestnancov. Klientom tak vieme poskytnúť skutočný full-service, od samotného poradenstva pri sťahovaní sa do nových priestorov v podobe našej služby Origameo, cez výber na mieru šitých kancelárií s flexibilnou dobou prenájmu, ktoré nám zastrešujú Qubes, až po smart technológie od platformy Symbiosy, ktorá vie zvlášť v dnešnej dobe pomôcť dotvoriť bezpečné pracovné prostredie a aj ho udržiavať.
„... a o výhľady na mesto ani nehovoriac. Tie sú skutočne dychberúce.“
Ve kterých směrech byste k projektu „Veža“ přistoupili jinak a proč?
Nivy Tower je prepojená s projektom Stanica Nivy, no jej dokončením ju predbehla. Od začiatku výstavby bolo výzvou oddeliť tieto projekty tak právne, ako aj technologicky. Všetky naše projekty dizajnujeme s víziou. Smart technológie od Symbiosy boli súčasťou plánov od fázy projektovania a dnes vidíme, že to bol dobrý krok. Vďaka tomu je Nivy Tower projekt, ktorý je pripravený na výzvy budúcnosti.
Co to pro stavební firmy či projektanta nebo stavebního dozor znamená, když se několikrát mění konečná výška budovy?
Vo všeobecnosti, zmena výšky či konkrétnej podoby výslednej budovy oproti úvodným návrhom nie je ničím neštandardným v procese plánovania. Od úvodného návrhu projektu až po finálnu podobu často ubehne aj viac ako 5 rokov, každý projekt sa tak v čase vyvíja a reaguje aj na externé zmeny či podnety, takže úpravy a vylepšenia bývajú nevyhnutné. V prípade Nivy Tower sa však výška nemenila, práve jej výška bola diferenciátorom na trhu.
Jak takovou společnost jako je HB Reavis ovlivní pandemická krize. Které projekty se budou muset zastavit, které se prodlouží, které nerozjedete?
Posun v termíne dokončenia majú iba naše dva projekty, Nové Apollo, kde boli dočasne prerušené práce, ktoré sú už však opäť v plnom prúde. A druhým projektom je Stanica Nivy.
Vzhľadom na pozvoľné zotavovanie sa retailového trhu následkom pandémie a tiež po intenzívnych diskusiách s našimi existujúcimi retailovými partnermi sa novým termínom otvorenia projektu Stanica Nivy stáva koniec leta 2021. Týmto rozhodnutím reflektujeme situáciu na retailovom trhu, aj dynamiku a vývoj stavebných prác na projekte, ktorých časový plán bol prirodzene dopadom pandémie pozmenený. Sme veľmi radi, že všetky predchádzajúce dohody ostávajú platné a retailoví partneri naďalej potvrdzujú záujem v projekte pôsobiť, čím sa nám iba potvrdzuje kvalita projektu. V minulom týždni sme podpísali dohody s dvomi hráčmi z fashion oblasti a živé ostávajú aj diskusie o ďalších nových potenciálnych vstupoch do projektu. Okrem toho pomáhame našim partnerom a aktívne podporujeme rozbehnutie online tržnice, prvej svojho druhu na Slovensku. Našim budúcim partnerom a zákazníkom tak dávame možnosť otestovať niektoré riešenia a produkty v časovom predstihu. Aj napriek zložitému obdobiu sa nám všetky spolupráce prehĺbili a dnes tak už viac ako tri štvrtiny centra pozná svojich nájomníkov.
Okrem toho sa nám podarilo počas pandémie dokončiť tri projekty, odpredať v Londýne projekt 20 Farringdon Street a zároveň aj kúpiť nový projekt Quick & Tower House v časti Shoreditch a získali sme komplexné financovanie pre nemecký projekt DSTRC.Berlin.
„V našej práci pokračujeme teda ďalej.“
Vnímáte, jako developer, že může být problém třeba nedostatek pracovníků, řemeslníků, kteří by vůbec mohli stavby realizovat?
V rámci opatrení v boji proti COVID-19 bol v Európe sťažený voľný pohyb pracovnej sily, to sa už pomaly dostáva do normálu. Čiastočné uzavretie hraníc samozrejme skomplikovali aj situáciu v rámci dodávateľského reťazca. Veríme, že sa aj táto situácia čoskoro dostane do normálneho režimu.
Když jsme loni psali o začátcích výstavby objektu budoucího autobusového nádraží a obchodního domu Stanica Nivy, byla situace na realitním či developerském trhu (byty, kanceláře) v Bratislavě, ale vlastně ve všech evropských velkoměstech, relativně čitelná. Jak se však bude trh vyvíjet nyní? Bude rozdíl mezi třeba Bratislavou, hlavním městem Litvy, Madridem či Kodaň?
Ako presne sa situácia vyvinie, nevie dnes zaručiť naozaj nikto. V rámci real-estate sektora sa dramatická zmena nepredpokladá a z dlhodobého hľadiska sa očakáva iba rast celého real-estate sektora. Bratislava má v porovnaní s ostatnými európskymi mestami veľkú výhodu v tom, že jej hustota je stále pomerne nízka, máme tu ešte pomerne veľa voľného priestoru na výstavbu, zvlášť čo sa revitalizácie brownfieldov týka.
„My konkrétne máme iba v Bratislave bohatý land bank, dokopy približne 515 tisíc metrov štvorcových komerčných priestorov. Máme tu čo robiť najbližších minimálne 15 rokov.“
HB Reavis v Bratislavě působí ve čtvrti, kde mají své projekty i další velcí developeři. Jak a zda vůbec probíhá komunikace mezi jednotlivými developery? Součástí rekonstrukce celého bývalého areálu jsou totiž například i infrastrukturní projekty, silnice, chodníky, cyklostezky, MHD… Ty se přece musí realizovat v součinnosti… Nejen s developery, ale i s vedením města…
S vedením mesta úzko spolupracujeme od samého začiatku, sú stavebníkom ulice Mlynské nivy, ktorú rekonštruujeme, spoločne tak vedieme pravidelné diskusie a implementujeme do rekonštrukcie rôzne vylepšenia. Pre rozvoj mesta, ktorého sme súčasťou, je spolupráca nevyhnutná a nás teší, že máme na meste spoľahlivého partnera. Diskusie so susednými developermi sú taktiež štandardom už niekoľko rokov.
V jakém stádiu je například podzemní kruhový objezd… To je docela ve středoevropském regionu specifikum a unikátnost, že?
Podzemný kruhový objazd je vždy unikátna stavba, na Slovensku je prvý svojho druhu. Na ulici Mlynské nivy sme sa preňho rozhodli, aby sme presunuli dopravný tok prúdiaci na Stanicu Nivy či z/do okolitých projektov „do podzemia“, čím pomôžeme odľahčiť dopravu na jednej z najväčších a dôležitých dopravných tepien v meste. Je takmer dokončený, spustený bude spolu s otvorením autobusovej stanice.
Chystáte další výškové budovy, a to v rámci projektu Mlýnské nivy Košická. Víte již nyní, co budete (oproti původnímu záměru) chtít po projektantovi či stavební firmě jinak?
Pred sebou máme ešte pár rokov, než pôjdeme s projektom Mlynské nivy – Košická do výstavby. Každý projekt je živý organizmus, ktorý sa mení v podstate neustále, preto ťažko dopredu povedať, čo a ako sa bude prípadne ešte meniť.
Stále však platí, že projekt je navrhnutý s dôrazom na vytvorenie funkčného verejného priestoru. Projekt má ambíciu stať sa aktívnym centrom vďaka verejnej ploche o približnej rozlohe rovnajúcej sa Hlavnému námestiu, parterom s množstvom služieb či miestom pre podujatia rôzneho druhu tak, aby priestor slúžil celej štvrti, nie len tomuto projektu. Kulisy námestia bude tvoriť viacero multifunkčných budov. Tie zmenia pohľad na pracovné prostredie v Bratislave a svojim budúcim užívateľom tak môžu priniesť nový, zdravý a motivujúci priestor pre ich každodenné aktivity. Za dizajnom konceptu stojí tretie najväčšie britské architektonické štúdio Allford Hall Monaghan Morris s podporou britských špecialistov na psychológiu správania sa ľudí v mestských štruktúrach Space Syntax.
Dominantou projektu sa stane veža situovaná priamo na rohu Mlynských Nív a Košickej ulice. Tak ako sa chce projekt Stanica Nivy stať dopravným a nákupným centrom zóny Nové Nivy, tak má tento projekt ambíciu stať sa centrom biznisu a mestského životného štýlu. Novým konceptom chceme do pracovného prostredia priniesť správny mix rôznych biznisových komunít, od úspešných etablovaných spoločností až po začínajúce start-upy, čo môže prilákať do Nových Nív mnoho mladých talentovaných ľudí.
V současné době mají jak developeři, tak i projektanti či stavební firmy obrovské možnosti (scanování, moderní technologie – drony, BIM, moderní materiály a stavební technologie a techniku)… Přesto dochází k takovým fatálním realizacím, jako je Apollo Business Center, který bude potřeba zbourat a na jeho místě vyroste poslední část Nových Niv – Nové Apolo. Co může udělat developer, aby k takovým „nepodařeným“ projektům nemohlo v budoucnu vůbec dojít?
Áno, v súčasnej dobe je k dispozícií mnoho technológii, ktoré aj my využívame – BIM, virtuálna realita, ktorú sme si vyskúšali pri projekte Stanica Nivy v rámci dokončovania fasád. Projekt Apollo vznikol dávno predtým, v roku 2003, kedy spomínané technológie či materiály ešte neexistovali, alebo boli len v počiatkoch. Aktuálne vzniká Nové Apollo, ktoré vnímame ako nový projekt. Cieľom je Ružinovu priniesť miesto, kde sa bude ľuďom nielen dobre pracovať, ale aj príjemne tráviť čas. Vďaka kombinácií funkcií vznikne vstupná brána do štvrte Nové Nivy. Projekt samozrejme splní najmodernejšie požiadavky na prácu s priestorom.
Z vlastných chýb sme sa poučili, okrem iného sme zaviedli napríklad aj viacstupňovú kontrolu, ktorá potenciálnym problémom predchádza.
Nové Apollo splní tie najmodernejšie požiadavky na prácu s priestorom, prinesie zeleň aj cyklohub. V pláne je budova, ktorej súčasťou budú okrem prvotriednych kancelárií aj prevádzky poskytujúce služby miestnej komunite a rastúcim firmám v Bratislave.
„Štvrť Nové Nivy bude doplnená o ďalšiu kvalitnú architektúru z dielne britských Make Architects.“
Mnoho se nyní hovoří o „veřejném prostoru“… Jaký je pohled HB Reavis na tuto problematiku?
Považujeme sa za mestotvorného developera a zlepšovanie verejných priestranstiev je súčasťou DNA HB Reavis a nezostávame len pri sľuboch. V minulosti sme sa podieľali napríklad na rekonštrukcii Námestia Slobody, zrekonštruovali Landererov park na Šafárikovom námestí, rovnako sme zrekonštruovali aj detské ihrisko na Budovateľskej.
Okrem toho naše projekty verejný priestor aj vytvárajú, ako už dnes môžete vidieť pri komplexe Twin City, alebo v podobe zelenej strechy o rozlohe dvoch futbalových ihrísk, určenej na aktívny oddych a relax, ktorá bude súčasťou Stanice Nivy. Štedrý verejný priestor je plánovaný aj v projekte Mlynské nivy Košická, ktorý bude mať rozlohu porovnateľnú s Hlavným námestím v Bratislave. Celkovo tak zóna Nové Nivy prinesie tisíce metrových štvorcových zelene, ktorá v tejto časti mesta roky chýbala, spolu s verejným a udržiavanými priestormi, ktoré definujú to, ako bude zóna žiť. Verejný priestor Nových Nív ožije aj vďaka správnej architektúre ulíc, vhodnému výberu prevádzok aj podpore podujatí a rôznych komunít.
