Předávání stavebního díla – kdy lze a kdy nelze odmítnout dílo převzít

Předání stavebního díla představuje zásadní milník v procesu jeho realizace. V ideálním světě by mělo jít o poslední právní i faktický akt. Realita, se kterou počítá i zákon, je však taková, že stavební díla jsou pravidelně předávána v době, kdy ještě nejsou dokončena. 

Podle zákonných pravidel, od kterých se lze smluvně odchýlit, není objednatel oprávněn odmítnout převzetí díla v případě, že vykazuje pouze ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují. Níže rozebereme pro jaké vady lze odmítnout převzetí díla a pro které to možné nebude. 

VADA, NEBO NEDODĚLEK?

Nejprve je nutné si vyjasnit, co to vůbec je „vada díla“. Zjednodušeně řečeno jsou to odchylky v provedení díla od toho, co bylo sjednáno ve smlouvě, nebo co vyžadují právní předpisy. Ve smlouvách o dílo se pravidelně objevuje formulace „vady a nedodělky“. S pojmem nedodělek se však v občanském zákoníku (který jinak komplexně upravuje pravidla smlouvy o dílo), nesetkáme. 

Na nedodělek, tedy něco, co chybí, je v právním světě pohlíženo stejně jako na vadu. Například pokud si ve smlouvě ujednám, že si chci nechat postavit dům, kde nebudou osazena okna, pak dodání domu bez osazených oken není vadným plněním v právním slova smyslu. Zhotovitel není povinen okna dodat, objednatel není oprávněn odmítnout převzít stavbu, protože nejsou osazena okna.

DROBNÁ VADA

Zákon nespecifikuje, co lze za drobné vady považovat, a tak nezbývá než se inspirovat dřívějšími soudními rozhodnutími. Podle čtyř Rozhodnutí Okresního soudu v různých městech se může jednat třeba o: 

• špatnou přístupnost ovládání větráku a podlahového topení,
• křivé ostění,
• špatné štukování,
• znečištěný radiátor,
• poškozené schody,
• poškozené zárubně dveří,
• absentující úklid stavby a zazdění po elektrikářských pracích,
• rozmazané lepidlo,
• nerovnoměrné spáry mezi dlaždicemi,
• nenatřené sloupy v altánu,
• chybějící konečnou úpravu betonu antigrafitovým nátěrem,
• nedokončené terénní úpravy ploch,
• či neprovedení revize elektroinstalace,

Odborná literatura zmiňuje také například nedostatečné těsnění oken, zvlněné parapety⁽¹⁾ nebo poškozené rohy v místnostech, které bude nutné začistit a nově vymalovat⁽²⁾.

NEMOŽNOST UŽÍVAT STAVBU FUNKČNĚ NEBO ESTETICKY

Třetí kritérium, které musí vada díla splnit, aby pro ni nebylo možno odmítnout převzetí stavby, je to, že vada nebrání užívání díla z hlediska funkčního či estetického, ani není takové užívání podstatně omezeno. Účel užívání stavby doporučujeme podrobně popsat v samotné smlouvě o dílo. Jiné nároky má objednatel od rodinného domu, jiné nároky od administrativní budovy, jiné od luxusního hotelu. 

Účel užívání stavby doporučujeme podrobně popsat v samotné smlouvě o dílo. Jiné nároky má objednatel od rodinného domu, jiné nároky od administrativní budovy, jiné od luxusního hotelu.

Vadami bránícími užívání je např. výrazné poškození fasády, nebo výrazné zatékání do interiéru, které vyřadí z provozu polovinu budovy. Nelze si představit, že do hotelového pokoje, do kterého zatéká, bude nastěhován host.

Zde musíme upozornit, že možnost užívat dílo dle smlouvy není to samé jako možnost užívat dílo na základě rozhodnutí stavebního úřadu. Pro splnění závazku ze smlouvy je podstatný účel užívání uvedený právě ve smlouvě o dílo (viz Rozsudek Městského soudu v Praze, č.j. 21 Co 135/2020-378). 

Získávání stavebního (resp. kolaudačního) rozhodnutí je fází výstavby, obvykle jednou z mnoha, za kterou je odpovědný zhotovitel. V kolaudačním řízení se zjišťuje, zda byla stavba provedena v souladu s vydaným povolením a zda výsledné provedení stavby odpovídá stavební dokumentaci. Rovněž je přezkoumáváno dodržení požadavků dotčených orgánů. Jedná se tedy o zákonem stanovený soubor předpokladů užívání stavby. Estetická rovina stavebním úřadem hodnocena není a funkční stránka může být značně odlišná. 

Stavbu, která neprošla úspěšně kolaudačním řízením, nelze užívat (s výjimkou institutu zkušebního provozu) a bude tedy zjevně vykazovat vadu, pro kterou bude moci objednatel odmítnout její převzetí. 

Stavbu, která neprošla úspěšně kolaudačním řízením, nelze užívat (s výjimkou institutu zkušebního provozu) a bude tedy zjevně vykazovat vadu, pro kterou bude moci objednatel odmítnout její převzetí. 

Ani obdržení kolaudačního rozhodnutí či souhlasu však neznamená, že stavbu je možné užívat po funkční a estetické stránce ve smyslu občanského zákoníku, potažmo dle znění konkrétní smlouvy. Kolaudační rozhodnutí je tak jedním, nikoliv jediným předpokladem pro možné užívání stavebního díla.

OBJEDNATEL VE VÝHODĚ

Zákonodárce stanovil pravidla poměrně přísně směrem ke zhotoviteli. Objednateli pro odmítnutí převzetí díla postačí, aby některá vada nevyhověla byť jen jednomu z výše uvedených kritérií. Jedna vada nebude drobná, ale zásadní – lze odmítnout. Objevuje se vícero drobných vad – lze odmítnout. Jakákoliv vada, byť jediná, brání užívání, i jen z pohledu estetického – lze odmítnout převzetí. 

Na druhou stranu se u stavebních děl zákonodárce vypořádává s realitou, která je taková, že perfektně dokončená stavba je jev vzácný. Vychází se tak vstříc zhotovitelům. Neznáme v právním řádu jinou situaci, kdy by objednatel byl povinen si převzít i nedokončenou objednávku, tj. nedodělanou věc.

Literatura:

(1) HORÁK, Pavel. § 2628 [Převzetí stavby]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 1128, marg. č. 5.

(2) MAREK, Karel, Lukáš KLEE, Vojtěch HRADEČNÝ, Anastázie JEGOROVÁ, Roman TUREK, Veronika HOUROVÁ, Tomáš KALENSKÝ a Vladimír LUPTÁK. § 2628 [Převzetí stavby]. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA aj. Občanský zákoník: Komentář, Svazek VI, (§ 2521-3081). Wolters Kluwer

Článek vznikl ve spolupráci s AK Vych & Partners