Juraj Nevolník
Nedaleko starého centra Bratislavy, hlavního města Slovenska, na dohled od Bratislavského hradu, roste obrovské rezidenčně, administrativně‑kancelářské středisko, kterému místní říkají „Manhattan“. Součástí rozsáhlého prostoru, konkrétně v bývalé průmyslové čtvrti Čulenova, je i SKY PARK. Projekt s rozlohou 5,5 hektaru realizuje firma Penta Real Estate. Areál bude po dokončení zahrnovat celkem čtyři rezidenční věže, dvě kancelářské budovy a obnovu historické budovy Jurkovičovy teplárny. Aktuálně se před dokončením nacházejí tři věže, všechny navržené britskou kanceláří Zaha Hadid Architects. U této příležitosti jsme požádali o rozhovor Ing. arch. Juraje Nevolníka, výkonného ředitele Penta Real Estate Slovensko.
Než se dostaneme k vašemu projektu SKY PARK, jaká je na Slovensku vlastně situace v oblasti pozemního stavebnictví z pohledu developera? V Česku se například diskutuje novela Stavebního zákona…
Ta situace je prakticky identická se sousedním Českem. Proces povolování staveb je u nás natolik komplikovaný, že se nacházíme v celosvětovém žebříčku rychlosti udělení stavebního povolení na cca 150. místě. Navíc u nás máme ještě velice nestandardní postup při posuzování vlivu na životní prostředí – EIA. Třeba k barvě fasády na objektu se tak může vyjádřit nejen občan Slovenska, ale prakticky kdokoliv a z jakéhokoliv místa naší planety. Osoba nebo subjekt, který nemá se stavebním záměrem nic společného, se tak stává účastníkem jednání, a to nejen k problematice EIA. Když k tomu připočítáme zastaralé územní plány, které jsou v případě Bratislavy málo kvalitní a již neodpovídající aktuálním potřebám města, pak si dokážete udělat o stavu na Slovensku obrázek sám.
Mohou projekty z poslední doby pomoci k pozitivnějšímu pohledu veřejnosti na developery?
Určitě ano. V posledních letech se jednoznačně od sebe oddělili seriózní od neseriózních developerů. Hraničními kritérii jsou přitom zodpovědný přístup ve vztahu ke státní správě, k životnímu prostředí a dodavatelům či nižším subdodavatelům. Developerů, kteří dělají oboru ostudu, je bohužel stále mnoho, ale ti již nepatří mezi leadery na našem trhu. Za negativní pohledy z minulosti si mohou developeři z části sami. I 20 let po sametové revoluci se v Bratislavě stavělo neřízeně a živelně. Developeři musí proto i dnes intenzivněji komunikovat se širokou veřejností a prezentovat i širší benefity rozvojových projektů. Z projektu typu SKY PARK nebudou mít
totiž profit jen klienti, ale i obyvatelé, kteří již v okolí žijí.
Ještě se k tomu vrátíme… A co pohled dodavatelů a stavebních firem na developery?
Taktéž z pohledu odborné veřejnosti (čili dodavatelů) cítíme, že jsme pro ně férovým partnerem. S dodavateli máme dobré vztahy a vzájemně plníme své závazky. Bohužel v této oblasti se aktuálně potýkáme s tím, že firmy nemají dostatek lidských kapacit, specialistů… Jsou maximálně vytížení a projevuje se to v mírné neochotě jít do velkých projektů.
I z tohoto hlediska byl zvolený systém výstavby (Construction Management) na SKY PARK přínosný. Rozdělením stavby na menší části, které se tendrují zvlášť, eliminujeme třeba to, že by se hypoteticky generální dodavatel celé stavby dostal do potíží (například
kapacitních) a nestíhal by zajistit výstavbu v kvalitě a čase.
Tento způsob výstavby má pozitivní dopad, z hlediska investora, i do nižších celkových investic…
Disponujeme svým kvalifikovaným týmem pro interní i externí CM, který řeší výběry dodavatelů, kontrolu BOZP nebo zajišťuje technický dozor investora. Menší stavební balíky lze lépe kontrolovat a koordinovat. Výsledkem je pak dodržování harmonogramu a vyšší kvalita díla (i díky kompetitivnosti). Samozřejmě, že tento způsob je pro nás výhodnější i z cenového hlediska, i když narovinu… Náklady na naše specialisty, celý tým CM, se prakticky rovnají marži, kterou by si za řízení výstavby vystavil generální dodavatel.
SKY PARK se nachází relativně blízko samotného centra Bratislavy… Má v tomto směru vaše hlavní město jiné podmínky, než jiné evropské metropole?
Začnu trochu zeširoka… Místo, kde roste SKY PARK, je součástí rozsáhlého brownfieldu. Konkrétně jde o oblast, kde působil petrochemický závod Apollo. Ten byl vybombardován v rámci spojeneckého náletu v roce 1944. Do půdy se bohužel dostalo obrovské množství ropných látek, jejich derivátů a dalších chemikálií.
Díky investicím developerům se toto dříve environmentálně zasažené místo, které bylo od počátku záměru určeno pro výstavbu výškových budov, mění v prostor s kvalitním životem. I tato proměna blízkého centra města určitě zvýší prestiž developerů v řadách široké veřejnosti – stejně tak i vydařená rekonstrukce bývalé teplárny, která zatraktivní právě budovanou moderní čtvrť. Jsme hrdí na to, že se (díky nemalým investicím) podařil zachovat tento fragment industriální dědictví.
Je potřeba připomenout a zmínit, že náklady na extrémně náročnou sanaci dříve nebezpečného prostoru šly za investorem. Pro představu, v rámci části, kde jsou bytové domy, činila kontaminace cca 3 %, tam kde budou kancelářské objekty až 70 % z celkového množství vytěžené zeminy. Osobně považuji jako jeden z největších benefitů SKY PARK pozitivní dopad do životního prostředí, protože zde vznikl rozsáhlý park s množstvím stromů a zeleně, který vytváří příznivé mikroklima v samotném centru dynamicky se rozvíjejícího města. A obrovské sumy peněz do sanace musely být vyvážený tím, že v relativní blízkosti centra Bratislavy prostě vyrostou tak vysoké budovy… Možná i toto je odpověď na vaši otázku…
Jaká je v současné době v Bratislavě situace na trhu v oblasti bytů a kancelářských ploch?
Zastavěnost či zahuštěnost území Bratislavy, resp. počet obyvatel na hektar, je například na úrovni 1/3 Vídně a souvisí s dědictvím urbanismu minulého století. Je to sice trochu zkresleno rozsáhlými parky a lesy, které se do toho započítávají. Spíše než o zahušťování bych raději hovořil o změně urbanistického plánu. Zahušťování – to je totiž z pohledu široké veřejnosti chápáno stále ještě velice negativně a evokuje to v nich zažitý pohled na některé developery, kteří chtějí jen „rychle postavit a draze prodat“.
Především ve směru k bytové výstavbě je na tom naše město špatně. Je potřeba razantních kroků, protože do pár let se stane situace s bydlením kritická. Například v části Petržalka sice existuje velké množství pozemků, určených k výstavbě administrativně‑obchodních center, ale rezidenční chybí. Tlak na ceny nemovitostí úměrně tomuto stavu roste již několik let, bytový fond se kriticky ztenčuje. Změna, kterou připravuje náš primátor se svým týmem, je pozitivní, ale nastavení koncepční změny může trvat až 10 let. Bratislava prostě urychleně potřebuje velkou změnu územního plánu s důrazem na kompaktní zástavbu, s důrazem na bydlení a občanskou vybavenost.
SKY PARK byl projektován pomocí BIM. Vnímáte, jako investor, konkrétní přínosy?
Projektování pomocí BIM je na jednu stranu zcela jistě zvýšeným nákladem v prvních fázích realizace, pro projektanty je to i časově náročnější, ale vše je hned záhy překryto pozitivním dopadem do rychlosti výstavby, resp. eliminace vzniku problémů na staveništi
a časových skluzů. V konečném důsledku pak má BIM kladný dopad do kvality provedeného díla. Značné přínosy pak bude z 3D modelu stavby oceňovat budoucí provozovatel SKY PARK (což bude externí firma se specializací na facility management), ať již části rezidenční, tak kancelářské.
Když se již bavíme o životním prostředí…
… pak mohou zmínit další fakt, a to ten, že všechny budovy jsou navrhovány tak, aby plnily nejpřísnější, celosvětové, energetické a environmentální standardy. Testujeme i zcela nový energetický standard, který bychom následně aplikovali do všech dalších projektů Penty. Vzduchotechnika SKY PARK je na špičkové světové úrovni, stejně tak vytápění, klimatizace nemá v našich poměrech obdobu… Vše lze ovládat z jednoho místa pomocí sofistikovaného systému a přes mobilní aplikaci. Zmínit mohu nasazení systémů pro maximální využití a úsporu vody, unikátní je i centrální systém likvidace separovaného odpadu. Jde o velký příspěvek k uživatelskému komfortu lidí a motivace ke třídění.
Kdybyste byl obyvatelem SKY PARK, co byste nejvíce vyzdvihl…
Prozradím Vám na sebe, že já jsem klientem SKY PARK… Jsem majitelem nemovitosti v jedné z věží, s nádherným výhledem na staré město a hrad. Vlastním nemovitost, která má skvělou polohu, dopravní obslužnost je dobrá, přilehlý park bude nádherný, občanská vybavenost taková, jaká má být… Považuji to za solidní investici do budoucna.
Předpokládám, že Penta nyní stojí před dalšími velkými projekty.
Naší prioritou je dokončení první fáze SKY PARK, čili dokončit a zkolaudovat první tři výškové budovy a zahájit výstavbu čtvrté věže a výškového kancelářského komplexu. Ten bude obsahovat masivní nasazení inteligentních prvků. Více prozradit zatím nemohu, ale půjde o něco, co není ještě běžné ani ve vyspělé západní Evropě…
Současně s tím hodláme v roce 2020 dokončit velký rezidenční projekt v Košicích a začít příští rok stavět 600 nových bytů v lokalitě Bory v Bratislavě. V dalších letech pak půjde v této části našeho hlavního města o tisícovky bytů. Měly by se, věříme již brzy, začít stavět v sousedství Slovenské národní banky, kde půjde o tzv. smíšený development, čili projekt výstavby cca 300 bytů + kanceláře a obchody. Vše na ploše cca 12 tisíc metrů čtverečních.
Děkuji za rozhovor.
Ing. Stanislav Cieslar
šéfredaktor časopisu KONSTRUKCE
Juraj Nevolník pracuje ve společnosti Penta od roku 2010, v této době ještě jako student. V průběhu svého působení v realitní divizi byl součástí mnoha úspěšných projektů, například byl zodpovědný za development rezidenční čtvrti Bory nebo kancelářského projektu Rosum. Juraj Nevolník je absolventem Fakulty architektúry na STU Bratislava. V rámci svého studia se účastnil stáže u prestižního zahraničního ateliéru. Taktéž absolvoval rozšířené studium v oblasti finančnictví.
