Víme, jaké změny v daňovém právu 2024 se dotknou stavebnictví

V roce 2024 nás v oblasti stavebnictví čeká mnoho změn. Skoro bychom to mohli nazvat malou revolucí. Novinky se budou týkat zejména zákona č. 235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty (dále jen „zákon o DPH“) a zákona č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitých věcí (dále jen „zákon o dani z nemovitých věcí“), a to v souvislosti mimo jiné se zákonem č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále jen „nový stavební zákon“).

DEFINICE BYTOVÉHO A RODINNÉHO DOMU

První změnou je definice bytového a rodinného domu (stavby pro bydlení) v souvislosti se zákonem o DPH. 

V § 48 odst. 2 písm. a) zmíněného zákona je uvedeno, že stavbou pro bydlení se pro účely DPH rozumí stavba bytového domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí. Novela č. 284/2021 Sb. mění toto ustanovení tak, že se jí nově bude rozumět stavba bytového domu podle stavebního zákona. Definice tak bude nově vycházet ze samotného nového stavebního zákona, konkrétně § 13 písm. b), ve kterém se bytovým domem rozumí stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy slouží bydlení. 

U rodinného domu je tomu obdobně. Ustanovení § 48 odst. 2 písm. b) zákona o DPH nyní také odkazuje na právní předpisy upravující katastr nemovitostí, ale v následujícím roce se na definici stavby rodinného domu podíváme do nového stavebního zákona, kde je tato definice v § 13 písm. c). Na jeho základě se rodinným domem rozumí stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy slouží bydlení, a která má nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví, nebo třetí nadzemní podlaží ustoupené od vnějšího líce obvodové stěny budovy orientované k uliční čáře alespoň o 2 metry.

Novelou také dochází ke zpřesnění definice obytného prostoru, kterým se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí byt nebo jiný soubor místností, popřípadě jedna (dříve jednotlivá) obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky (dříve odpovídaly požadavkům) na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu užívání určeny.

Zákonodárce zároveň změnil i definici stavby pro sociální bydlení pro účely DPH, nově se jí bude rozumět podle § 48 odst. 5 písm. a) stavba bytového domu podle stavebního zákona, v němž není obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m². Ani písm. b) výše zmíněného paragrafu nezůstane beze změny, nově půjde o stavbu rodinného domu podle stavebního zákona, jehož podlahová plocha nepřesahuje 350 m². Přechozí úprava obou ustanovení odkazovala opět na právní předpisy upravující katastr nemovitostí. Stavbou pro sociální bydlení se pro výše zmíněné účely rozumí i obytný prostor pro sociální bydlení, domovy péče o válečné veterány a další, to zůstává beze změny.

Tím, že se pro účely DPH změní definice stavby pro bydlení a stavby pro sociální bydlení, změní se i okruh nemovitostí, které spadají pod první sníženou sazbu daně při poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě. Zákonodárce v novele č. 284/2021 Sb., v přechodných ustanoveních uvedl, že na poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě, pokud započaly přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se po dobu 2 let od nabytí účinnosti uplatní první snížená sazba daně podle § 48 odst. 1 zákona o DPH. Musí se však jednat o rodinný dům podle § 48 odst. 2 písm. b) nebo § 48 odst. 5 písm. b) zákona o DPH, ve znění účinném před dnem nabytí účinnosti této novely, tedy dříve než 1. 1. 2024.

DEFINICE STAVEBNÍHO POZEMKU A DAŇ Z NEMOVITÝCH VĚCÍ

Jako další změnu zmíníme novou definici stavebního pozemku pro účely zákona o dani z nemovitých věcí. V současné právní úpravě se jím dle § 6 odst. 3 rozumí zdanitelnou stavbou nezastavěný pozemek určený k zastavění zdanitelnou stavbou, která byla ohlášena nebo na níž bylo vydáno stavební povolení nebo společné povolení, kterým se stavba umisťuje a povoluje nebo jež bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouvy, a to v rozsahu výměry pozemku v m² odpovídající zastavěné ploše nadzemní části zdanitelné stavby. Nová právní úprava (nově v § 1a odst. 1 písm. k) téhož zákona) vycházející z novely č. 284/2021 Sb., poskytne značně jednodušší definici stavebního pozemku pro účely tohoto zákona, tedy zdanitelnou stavbou nezastavěný pozemek určený podle pravomocného povolení stavby podle stavebního zákona k zastavění zdanitelnou stavbou, to v rozsahu výměry pozemku v m² odpovídající zastavěné ploše nadzemní části zdanitelné stavby. 

Poslední větší změna týkající se nemovitostí je zvýšení sazby daně z nemovitých věcí přibližně na 1,8násobek. Například u budovy obytného domu se základní sazba daně dle § 11 odst. 1 písm. a) zvýší z 2 Kč za 1 m² na 3,50 Kč. Výnos daní získaný tímto způsobem připadne obcím, které však obdrží méně financí ze sdílených daní, což by mělo mít pozitivní účinek na státní rozpočet.

V komplexním pohledu také novela mění podmínky pro osvobození od DPH při dodání nemovité věci dle § 56 zákona o DPH a podmínky pro osvobození od DPH při nájmu nemovité věci dle § 56a zákona o DPH.

NOVÝ STAVEBNÍ ZÁKON MĚNÍ ZAJETÁ PRAVIDLA

Od 1. 1. 2024 nás čeká nemálo změn ve stavebním právu, a to i v definicích úzce spojených s daňovým právem. Všechny zmíněné novinky jsou provázány s novým stavebním zákonem, samotné výše zmíněné definice z něj přímo vycházejí.