IPR mění pravidla spolupráce města a investorů

publikováno:
autor:
Ondřej Boháč Ondřej Boháč

Každý, kdo chce v Praze stavět, ho zná. Ondřej Boháč vede Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy pátým rokem. Má jasnou vizi metropole inspirovanou zahraničím, kterou se snaží naplňovat. Ta stojí na moderním územním plánu, jenž definuje, kde a co se může stavět. Aby strategii naplnil, ví, jak je důležité naslouchat a vést dialog. Kromě časově náročné práce ještě stíhá ve svém volném čase zvonit v pražských kostelích, neboť je věřícím katolíkem. Chtěli jsme ho poznat blíž, a proto jsme se ho ptali na jeho zálibu, práci pro IPR i jak vidí budoucnost velkého investičního projektu Nákladové nádraží Žižkov.

ZVONÍK Z CHRÁMU MATKY BOŽÍ

Již 25 let zvoníte po pražských kostelích. Kostelní zvony se rozeznívají vždy s nějakou významnou událostí, jako jsou křtiny, duchovní svátky, mše, ale i smrt. Zvony jsou prostě spjaty s našimi životy a dostanou se pod kůži, vzpomenete si, při jaké nejšťastnější události jste zvonil?
Zazvonil jsem si na vlastní svatbu, pak jsem to bral po třech schodech dolů, abych to stihnul, ale stálo to za to. Zábavné také bylo, když jsme jednou hráli s Českou filharmonií. Tedy oni hráli dole na náměstí a my jsme jim k tomu zvonili.

A při jaké smutné události jste zvonil?
Pohřby jsou přirozeně vždycky smutné či vážné události, zvonili jsme například při úmrtí papeže Jana Pavla II., při pohřbu Jiřího Reinsberga, slavného týnského faráře, při pohřebním průvodu prezidenta Havla nebo nedávno při pohřbu Jiřího Stránského. Několikrát jsme také zvonili na památku obětí teroristických útoků.

Román Chrám Matky boží v Paříži od Victora Huga pojednával o zvoníkovi, jehož život byl spjat s katedrálou Notre-Dame, s jakým kostelem je osudově spjatý Váš život?
Shodou okolností jde také o chrám Matky Boží, ne v Paříži, ale před Týnem na Staroměstském náměstí. V Tejnu jsem v podstatě vyrůstal a dospíval, byl jsem tam pokřtěn, ženil jsem se tam. Je to výjimečná stavba na výjimečném místě. Blízké jsou mi ale i sousední kostely na Starém městě, kde také zvoníme, například sv. Havel či sv. Haštal.

Který kostel tady v Praze máte z architektonického hlediska nejraději?
Kostel Panny Marie v Emauzích. Mám obecně rád gotické kostely, Emauzy jsou však specifické. Jednak vnitřním čistým prostorem, který omylem umožnili vytvořit Spojenci v roce 1945 a pak fantastickou dostavbou věží podle návrhu Františka Maria Černého. Pravda, má jednu podstatnou vadu – nedají se tam znovu umístit zvony.

Nelitoval jste někdy, že jste nešel studovat architekturu jako Váš dědeček?
Nelitoval. Architekturu šel studovat můj starší bratr, ale ani v tomto případě jsem nelitoval. Myslím, že jsem kreativní a tvůrčí člověk, avšak jiným směrem.

Proto jste šel studovat geografii?
Geografie i kartografie mi byly blízké už na gymnáziu, takže to byla logická volba. Studium na Albertově bylo náročné, ale skvělé. Pro působení ve veřejné správě je to jedna z nejlepších možných průprav.

MĚSTO NELZE PLÁNOVAT BEZ VEŘEJNOSTI

Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR), který vedete, je hlavním koncepčním pracovištěm metropole v oblasti architektury a urbanismu. Jaká je Vaše vize budoucnosti Prahy?
Vizi budoucnosti musí mít hlavně vedení města. My ji pomáháme naplňovat a plánovat. Ale pochopitelně, je tu samozřejmě i naše představa o ideálním městě, ke které chceme Prahu přiblížit. Vychází z praxe ostatních zahraničních, ale i českých měst a našich odborných znalostí a dat. Aktuálně bych to popsal jako město krátkých vzdáleností opírající se výrazně o městskou dopravu, které má moderní územní plán, díky němuž také ví, kde a co stavět. Nejčerstvější a velmi atraktivní vize je také propojení Středočeského kraje a Prahy v jakousi metropolitní oblast.

Jedna věc jsou představy a druhá realita, daří se Vám vize naplňovat?
Pokud jde o ty aspekty, které můžeme ovlivnit, tak velmi dobře. Důkazem je, že námi řešená témata už nejsou předmětem emotivní diskuze a dá se říci, že je veřejnost prostě přijala a souhlasí s nimi. Jsou to zdánlivě banální věci, jakože chodci nepatří pod zem nebo na nadchody, že mají ulice tvořit bloky a mít v přízemí obchody a že dešťová voda nepatří do kanálu a stromy nejsou jen na okrasu. A taky, že plánovat město nelze bez veřejnosti. Toto byly naše vize před několika lety a teď jsou realitou.

Co je největší problém Prahy a jak ho řešíte?
V současnosti je to určitě bydlení. Trápí celou republiku, ale v Praze přesáhlo hranici, která by byla představitelná. Praha aktuálně nemá dostatečný bytový fond na to, aby situaci mohla nějak brzdit a zároveň se nestaví dostatek bytů v soukromém sektoru. Nástroje tu ale jsou a je jich mnoho, nicméně většinou jsou to nástroje politické. Rozhodně správná cesta je využívat brownfieldy, které má město k dispozici, zkrátka zahušťovat a o to se snažíme. Snažíme se všechna tato místa otevírat, pomáháme zde navrhovat potřebně hustou zástavbu, usnadňujeme výstavbu a zároveň hlídáme její kvalitu. S tím tak samozřejmě souvisí i nerozrůstání města do krajiny, což je nejenom neekologické, ale i neekonomické.

IPR je mediátorem mezi veřejností, soukromými investory a městem. Najít shodu není vždy jednoduché. Vzpomenete si na konkrétní případ stavby, kdy jste významně přispěli k dobrému výsledku?
Příkladem dobrého projektu je třeba studie Bubny-Zátory, kdy bylo město schopné se dohodnout s několika soukromými i státními investory, naslouchat připomínkám obyvatel a nalézt pro město přijatelný kompromis a shodu. Je pravdou, že shodu je potřeba zpečetit změnou územního plánu. Nicméně věříme, že právě díky shodě dosažené při tvorbě této studie se to podaří.

Dalším zdařilým projektem je například výstavba nové městské čtvrti Smíchov City, kdy developer přistupoval velmi zodpovědně k celému území a spolupracoval s městem i městskou částí. Co jsme tehdy velice ocenili, byla komunikace s veřejností. V roce 2016 se zvedla vlna obav o budoucnost území, která však byla díky programu zapojení veřejnosti pod vedením IPR uklidněna a zároveň se podařilo mnohé požadavky veřejnosti do návrhu developera zapracovat. I díky tomu začala již v loňském roce na místě výstavba první etapy.

Jaké světové nebo evropské město je z hlediska výstavby Vaším vzorem a dáváte ho v týmu často za příklad?
Inspirativních je mnoho evropských i světových měst. Pokud se ptáte na konkrétní příklad, tak vždy záleží, na jakou oblast fungování města se díváme. Například z pohledu bydlení je zřejmě pro celý svět vzorem Vídeň. Ta je unikátní tím, že každý rok postaví okolo 7 tisíc nových bytů přímo určených pro dostupné bydlení. I díky tomu ve Vídní bydlí 60 % obyvatel ve finančně velmi dostupných bytech s regulovaným nájemným. 

Z pohledu rychlosti a efektivity stavebního rozvoje je zase oproti srovnatelným středoevropským metropolím napřed Varšava. V té bylo jen v letech 2015 – 2019 zkolaudováno téměř 99 000 nových bytů, což je přibližně 3,5krát více než v Praze. Varšava navíc podobně rychle buduje i svou dopravní infrastrukturu nebo zázemí kulturních institucí. Tenhle dynamický rozvoj se daří naplňovat zejména díky rychlému stavebnímu řízení, nižší míře regulací, ale také úspěšnému lákání investorů. Roli samozřejmě hrají i podpůrné programy státu.

No a pokud se díváme na přístup k dopravě, urbanismu nebo celkové estetice města, tak často uvádíme jako jedno z nejpokrokovějších měst světa Kodaň. Je to především díky její podpoře promyšleného územního plánování, tlaku na kvalitní architekturu, nebo postupný rozvoj infrastruktury města pro hromadnou, pěší a cyklistickou dopravu. Díky tomu je dnes Kodaň jedním z nejudržitelnějších měst světa z pohledu životního prostředí s vysokou kvalitou života.

Jak je na tom Praha z hlediska udržitelného stavebnictví?
Záleží na tom, jestli se bavíme o veřejných nebo soukromých stavbách a také, co přesně si pod pojmem udržitelné stavebnictví představujeme – zdali se bavíme o energeticky úsporných budovách, nebo o stavbách, při jejichž budování byly využity například cirkulární principy. Co se týče toho prvního, tak soukromí developeři v Praze staví už dnes řadu energeticky šetrných budov. Dobrým příkladem je loni dokončený bankovní kampus na ulici Radlická. Z veřejných staveb se pak jako vysoce udržitelná připravuje nová budova Vltavské filharmonie, na jejíž podobu nyní běží architektonická soutěž, nebo Dopravní terminál Smíchov, který by se měl začít stavět v roce 2024. Naopak co se týče šetrného nakládání se stavebními materiály a se stavebním odpadem, tak jsme v Praze zatím zcela na začátku. Cestu, jak se posunout, nám v tomto může ukázat připravovaná „Strategie pro přechod Prahy na cirkulární ekonomiku“.

KDO POSTAVÍ NOVOU ČTVRŤ NÁKLADOVÉ NÁDRAŽÍ ŽIŽKOV

V Centru architektury a městského plánování (CAMP), které jste vybudoval, aktuálně probíhá výstava představující budoucnost Nákladového nádraží Žižkov, kde by v horizontu 20 let měla vyrůst nová čtvrť s 11 000 byty pro 23 000 lidí. Jaký look & feel by měla čtvrť odrážet?
Výstavba v této nové čtvrti plynule naváže na stávající okolní zástavbu, a to jak svou výškou, tak objemem. V návrzích jednotlivých investorů, které je možné si prohlédnout na modelu právě v rámci zmiňované výstavy, převažuje především zástavba v blocích, kterou doplňuje několik samostatných objektů. Jednou z podmínek pro správně fungující město je dostatečná hustota zalidnění – to je minimálně 100 obyvatel na jeden hektar. A to by se zde mělo podařit, jelikož plánovaná výstavba přiblíží tuto novou čtvrť k nejhustěji zalidněným lokalitám v Praze – například Vinohradům (220 obyvatel/ha) nebo Vršovicím (320 obyvatel/ha). Dojde zde také ke kultivaci stávajících a vzniku nových parků a rekreačních ploch, přičemž největší z nich bude tvořit lineární park ve stopě bývalé železniční trati a kolejiště areálu.

Bude mít čtvrť nějakou dominantu?
Hlavní dominantou bezpochyby je a bude historická budova Nákladového nádraží, která byla v roce 2013 prohlášena kulturní památkou a v rámci rozvoje území by měla být přeměněna na společensko-kulturní centrum.

Jak se změní infrastruktura v okolí, aby byla schopná pojmout tisíce nových lidí?
V návrzích se počítá s plynulou návazností silnic a chodníků i se vznikem nové pěší zóny. Z hlediska dopravy je nejzásadnější vznik nového propojení mezi ulicemi Malešická a Českobrodská, tzv. Jarovská třída. Ta posílí dopravu a odlehčí v tuto chvíli přetížené ulici Jana Želivského. V rámci Jarovské třídy dojde ke vzniku nové tramvajové trati se 7 novými zastávkami, která naváže na dosavadní trasu od Olšanské ulice k Jarovu. Nová ulice bude mít potenciál prodloužení až do Malešic.

Měla veřejnost zájem promlouvat do budoucí podoby čtvrti?
Jako ve všech našich projektech jsme se snažili veřejnost zapojit do přípravy celé koncepce. Obyvatelé mohli podat své připomínky jak k regulačnímu masterplanu Nákladového nádraží, tak ke změně územního plánu. Kromě toho proběhla také samostatná participace Jarovské třídy, kdy se v oblasti uskutečnily různé aktivity, od procházek po území až po sběr dat.

Jak těžké bylo dohodnout se s památkáři?
Jednání probíhala a vlastně stále probíhají. Na základě připomínek památkářů došlo například v návrhu urbanistické studie k odstranění 70metrové věže v blízkosti historické budovy nákladového nádraží a k celkové úpravě výškové regulace. Z hlediska památkové ochrany budovy nádraží se stále vedou jednání. Památkáři nicméně trvají na částečné konzervaci této památky – zejména jejího hlavního průčelí, jež se takřka identicky zachová.

Developeři se mají podílet na občanské vybavenosti. Co konkrétně dostanou za úkoly?
Nákladové nádraží Žižkov je prvním velkým brownfieldem, kde bude aplikována nová pražská Metodika spolupodílu investorů, která určuje jasná a transparentní pravidla spolupráce města a developerů. Soukromí investoři tak poskytnou prostředky na výstavbu jedné velké základní školy, zrealizují řadu mateřských školek, několik parků a vybudují část městských tříd. To vše v celkové hodnotě přes 1,5 miliardy korun. Část peněz bude věnována i na rozvoj dostupného bydlení. Cílem je, aby tato nová čtvrť nebyla pro stávající obyvatele zátěží, ale přínosem.

Už víme, že tu chce stavět Central Group, Penta Real Estate, Sekyra Group a Finep. Můžete nám prozradit, jaké stavební projekty budou jednotlivé firmy realizovat?
V celém území se bude jednat převážně o kombinaci rezidenční a administrativní zástavby. V roce 2022 by měla být zahájena stavba 1. etapy projektu Parková čtvrť, pro který dnes platí výjimka ze stavební uzávěry. Tu bude realizovat Central Group. Přibližně do roku 2024 lze uvažovat o dokončení projektu Obytný soubor Vackov, který řeší Metrostav Development. Ve stejném roce se také počítá se zahájením rekonstrukcí ulic Jana Želivského a Malešické a se začátkem postupné revitalizace budovy nákladového nádraží v režii Sekyra Group. Dále s projekty Rezidence nádraží Žižkov od Penta Real Estate, U Staré cihelny od Finep, Nagano Park od Geosan Development či Obytná čtvrť Jarov od Amádeus Real. V letech 2024 – 2026 přijde na řadu výstavba nové tramvajové trati v Jarovské třídě a projekt Rezidenční areál Malešická, který má na starosti Metrostav. Současně dojde k zahájení realizace první části projektu Žižkov City, jenž bude realizovat Sekyra Group.

Co bylo pro IPR zásadní prosadit?
Z našeho pohledu bylo nejzásadnější prosazení všech dílčích regulativů v nově vznikající studii včetně její závaznosti. Jedná se především o rozdělení stavebních a nestavebních bloků nebo požadavků na veřejná prostranství a parky. Důležitá je ale především kvalita celé lokality.

Kdy konkrétně proběhne změna územního plánu, aby se mohlo stavební řízení dát do pohybu?
Lze předpokládat, že během začátku příštího roku dojde ke změně stávajícího územního plánu a zapracování všech regulativů z nově vzniklé urbanistické studie. Později v příštím roce pak můžeme očekávat posun v územních řízeních jednotlivých projektech investorů.

NÁROČNÝ NÁVOD NA ŽIVOT

Projektů, na kterých pracujete je zajisté více, který je pro Vás nejzásadnější?
Každý projekt, kterým přinášíme městu nějakou inovaci, je zásadní. Určitě musím zmínit Metropolitní plán, ale pro město je neméně důležitá digitalizace plánování, funkční provázání Prahy s metropolitním regionem, dopravní projekty, veřejný prostor nebo CAMP.

Všichni jsme součástí něčeho většího, co byste zde po sobě chtěl jednou zanechat?
Já mám velmi rád citát Roberta Baden-Powella, zakladatele skautingu: „Snažte se po sobě zanechat trochu lepší svět, než jaký byl, když jste na něj přišli.“ Myslím, že je to smysluplný, ale docela náročný návod na to, co tu po sobě zanechat.


Ondřej Boháč
Je mu 39 let, vystudoval geografii na přírodovědecké fakultě UK. Poté působil v občanském sdružení Oživení. V letech 2006 – 2010 pracoval jako koordinátor GIS dat v Útvaru rozvoje hl. m. Prahy. V roce 2011 se stává poradcem prvního náměstka primátora a o dva roky později ředitelem odboru kanceláře primátora. Roku 2015 nastupuje do Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy jako zástupce ředitele. Od roku 2016 působí na IPR jako jeho ředitel. Ve volném čase je zvoníkem v pražském Týnském chrámu.