Michal Dospěl, regionální ředitel výstavby CTP pro jižní Moravu.
Revitalizace rozsáhlého brownfieldu v centru Brna, na jehož místě kdysi stával jeden z největších textilních závodů bývalého Československa, patří k jednomu z nejkomplexnějších developerských projektů posledních let. Společnost CTP, která areál Vlněny získala v roce 2007, vstoupila do tohoto území s jasnou vizí – cílem nebylo pouze vystavět moderní kancelářské budovy, ale vytvořit živou městskou čtvrť, která bude otevřena široké veřejnosti. Od roku 2016 CTP lokalitu postupně proměňuje k nepoznání. Z kdysi chátrajícího území se stala dynamická a vyhledávaná adresa, kde dnes sídlí desítky technologických firem, vyrůstají nové ubytovací jednotky, vznikají parky i restaurace. S Michalem Dospělem, regionálním ředitelem výstavby CTP pro jižní Moravu, jsme hovořili o motivacích, urbanistických principech, technologických řešeních a konstrukčních výzvách projektu, jehož investice přesáhly pět miliard korun.
Co bylo hlavní motivací CTP pro akvizici Vlněny v roce 2007?
Impulsem byla snaha probudit k životu strategicky položenou, avšak dlouhodobě zanedbávanou část centra Brna. Jednalo se o rozsáhlý brownfield s bohatou průmyslovou minulostí, na jehož místě kdysi stála jedna z největších textilních továren v Československu. Po ukončení provozu v roce 1997 začalo území postupně chátrat, přesto zůstávalo místem s mimořádným potenciálem. Ten nespočíval jen v atraktivitě lokality pro nový development, ale také v jedinečné příležitosti přispět k regeneraci širšího městského prostředí.
Jaké faktory ovlivnily směr vašeho projektu?
Rozhodující byla kombinace několika aspektů, od silného ekonomického růstu Brna jako centra technologií přes nedostatek kvalitních kancelářských prostor až po potřebu nově definovat urbanistickou strukturu bývalého industriálního areálu.
Urbanistická koncepce areálu byla od počátku navržena tak, aby se Vlněna stala přirozeným a plnohodnotným rozšířením městské struktury. Základním principem byla otevřenost a prostupnost, díky nimž se nově vzniklé prostředí organicky napojuje na okolní urbanismus. Budovy jsou uspořádány kolem centrální vnitřní osy, která slouží jako hlavní pěší trasa. Klíčovou roli hrají veřejné prostory, služby a dostatek zeleně, které lokalitě dodávají charakter živé městské čtvrti, nikoli jen administrativního komplexu. Kromě kaváren, restaurací a obchodů nabízí areál také moderní coworkingový prostor Clubco, který propojuje pracovní prostředí s komunitním životem. Od počátku jsme vnímali tento projekt jako dlouhodobou investici do města i lokality, proto jsme kladli důraz na udržitelnost a architektonickou kvalitu.
Jakou roli hraje Bochnerův palác v celkové urbanistické kompozici?
Bochnerův palác je nejstarší budovou celého areálu a výrazným symbolem jeho průmyslové minulosti. V době akvizice byl ve špatném technickém stavu a hrozila mu demolice. My jsme se však rozhodli ho zachránit a investovali do jeho citlivé rekonstrukce, aby se stal plnohodnotnou součástí areálu.
Z hlediska urbanistického pojetí hraje palác roli přirozeného orientačního bodu a zároveň tvoří symbolický most mezi minulostí a současností Vlněny. Svou polohou a architekturou vytváří kontrast i soulad s novými budovami a posiluje autenticitu celého prostoru. V přízemí paláce se navíc otevřela restaurace s venkovním posezením, čímž byl prostoru dodán další společenský rozměr.
Uvažovali jste v počátcích projektu i o jiném způsobu využití území, než bylo vybudování kancelářské čtvrti s městským charakterem?
Jiný scénář jsme nezvažovali a už od začátku jsme projekt koncipovali jako moderní kancelářskou čtvrť doplněnou o retail a služby.
|
MICHAL DOSPĚL Michal Dospěl má 25 let zkušeností ve stavebnictví a 10 let v oblasti developmentu. Absolvoval Fakultu stavební VUT v Brně. Svou kariéru v CTP zahájil v roce 2015 jako Site Manager, kde se zaměřoval na development budov. Postupně se vypracoval na pozici Regional Construction Director pro jižní Moravu. V této roli se věnuje designu, získávání povolení a realizaci průmyslových, kancelářských projektů a nově i ubytovacích zařízení. |
 |
Jaké analýzy předcházely rozhodnutí o konečné podobě projektu?
Rozhodnutí o finální podobě projektu předcházela komplexní příprava, která zahrnovala standardní kombinaci urbanistických, tržních a technických analýz. S ohledem na charakter území jako bývalého brownfieldu jsme museli věnovat zvláštní pozornost také environmentálnímu a inženýrskému průzkumu. Sanace kontaminované půdy představovala klíčovou podmínku pro samotné zahájení výstavby.
Jaké byly náklady na sanaci brownfieldu ve srovnání s novou výstavbou na zelené louce?
Sanace brownfieldu je vždy náročnější z hlediska času, technologií i nákladů. V našem případě ale převážila výhoda lokality a možnosti napojení na městskou infrastrukturu.
Takže i přes vyšší vstupní náklady na dekontaminaci a přípravu území jsme považovali tento přístup za dlouhodobě udržitelný a urbanisticky smysluplný.
Jak byly nastaveny jednotlivé etapy výstavby?
Projekt vznikal postupně v několika etapách. První fáze výstavby byla zahájena v roce 2016 a proměna území pokračuje až do současnosti. V úvodní fázi bylo nezbytné odstranit staré a kontaminované konstrukce, především v severní a jižní části areálu. Teprve poté mohla začít výstavba nových administrativních, komerčních a později i ubytovacích zařízení. Každá etapa byla navržena tak, aby se nové objekty plynule začleňovaly do již fungující struktury a v území nevznikala dlouhodobě neaktivní či nevyužívaná místa.
V jaké fázi je aktuálně výstavba budov K, X, Y?
Devítipatrová kancelářská budova K by měla být dokončena na začátku roku 2026, zatímco dvanáctipatrové ubytovací komplexy X a Y, které nabídnou celkem 255 ubytovacích jednotek, mají naplánované dokončení v druhé polovině roku 2026. Tato fáze přinese nejen dalších 7 000 m2 kancelářských ploch, ale také moderní ubytovací zařízení, wellness centrum s pětadvacetimetrovým bazénem, podzemní parkování a veřejně přístupný park se zelení a vodními prvky.
Ovlivňovaly výškové limity návrh budov v areálu?
Nový územní plán města Brna stanovuje výškový limit 28 metrů, což pro nás není příliš příznivé, a u plánované budovy J se proto budeme snažit o lokální změnu územního plánu.
Jak jste tedy řešili výškový limit u budovy I v souladu s městskou regulací?
Budova I byla navržena a schválena v souladu s územním plánem platným v době její přípravy. Se svou výškou 61 metrů se stala dominantou celého areálu. Při pohledu z úrovně ulice její prosklené průčelí působí monumentálně, zanechává silný vizuální dojem, a navíc přirozeně plní roli výrazného orientačního bodu.
Jaké konstrukční systémy byly použity pro jednotlivé budovy a co bylo největší konstrukční výzvou projektu Vlněna?
V rámci celého areálu byly využívány různé konstrukční systémy v závislosti na typu a umístění budovy. Za jednu z největších konstrukčních výzev lze označit právě realizaci ikonické budovy I. Důležitým aspektem zde byla nejen efektivita montáže, ale také zajištění vysokých bezpečnostních standardů během stavby. Na západní fasádě bylo lešení kotveno na zdvojených ocelových příhradových nosnících kvůli výraznému zatížení a nemožnosti ukotvení do stropní konstrukce. Právě zde byl poprvé v České republice použit inovativní modulový systém lešení EVOTOP, který umožňuje vyšší třídy zatížení a variabilní šířky.
Jaký typ fasád dominuje jednotlivým objektům?
Fasády jednotlivých budov na Vlněně odrážejí snahu o propojení současné architektury s respektem k historickému kontextu místa. Každý objekt má svůj vlastní architektonický výraz, přesto všechny dohromady tvoří kompaktní a esteticky vyvážený celek. Jedním z nejvýraznějších prvků je pilovitá prosklená fasáda budovy I, která zajišťuje maximální přirozené osvětlení interiéru v průběhu celého dne a podporuje kvalitu vnitřního pracovního prostředí. Tam, kde to umožňoval urbanistický kontext, se pracovalo i s režným zdivem nebo kombinací betonu a skla.
Jaké technologie přispívají ke snížení energetické náročnosti?
Budovy jsou vybaveny inteligentními BMS systémy, které v reálném čase optimalizují spotřebu energií a řídí osvětlení, vytápění, chlazení či větrání podle aktuálního provozu. Součástí výbavy jsou také systémy rekuperace, využití šedé vody nebo fotovoltaické panely. V některých částech areálu se uplatňují i pokročilé technologie, jako je LiDAR nebo předpříprava na dronovou poštu.
Ve všech nových budovách na Vlněně je vnitřní prostředí řízeno inteligentním systémem, který v reálném čase sleduje teplotu, vlhkost i kvalitu vzduchu. Tyto parametry se automaticky upravují podle aktuální obsazenosti místností i hladiny CO₂ tak, aby bylo v kancelářích vždy zajištěno zdravé a komfortní prostředí pro práci.
Na kolik lze vyčíslit celkovou investici do projektu Vlněna a v jakém horizontu očekáváte její návratnost?
V průběhu let se investice do projektu Vlněna vyšplhala nad hranici pěti miliard korun. Návratnost takto rozsáhlé investice je vždy otázkou dlouhodobého horizontu a závisí na celé řadě faktorů od ekonomického vývoje až po tržní poptávku. Díky stabilnímu zájmu o prostory na Vlněně a vysoké obsazenosti areálu věřím, že se tato investice v čase vrátí, a to nejen z pohledu ekonomiky, ale i kvality městského prostředí.
Jaká je tedy současná obsazenost areálu?
Aktuálně 92 % a zastoupeny jsou jak velké mezinárodní společnosti, tak místní technologické firmy a začínající podnikatelé.
Kdybyste se dnes ohlédl zpět, je něco, co byste na projektu Vlněna udělali jinak?
Když se ohlédnu zpět, vidím celou řadu situací, které byly z dnešního pohledu poučné. Sanace kontaminovaných zemin se ukázala být náročnější, než jsme původně očekávali, a stejně tak jsme museli čelit komplikacím způsobeným nejednoznačně vedenými inženýrskými sítěmi. Výzvou byla i koordinace výstavby v historickém centru, kde některé části musely projít důkladným archeologickým průzkumem. Tyto zkušenosti nám připomněly, jak zásadní je důkladná příprava, kvalitní projektový management, schopnost reagovat na nepředvídatelné situace a otevřená komunikace nejen s městem, ale i s veřejností.
Jaké zkušenosti z výstavby Vlněny plánujete uplatnit v dalších projektech?
Víme, že dokážeme propojit kvalitní architekturu, moderní technologie a citlivý přístup k veřejnému prostoru, a právě tuto zkušenost si chceme přenést i do dalších projektů – ať už v nových lokalitách v Brně, nebo při revitalizaci brownfieldů napříč celou republikou.
