Václav Jonáš z CA Immo Real Estate představuje nové administrativní budovy Mississippi House a Missouri Park v Karlíně.
Karlínský kampus River City Prague byl dokončen. V těsné blízkosti řeky Vltavy se otevřely nové administrativní budovy Mississippi House a Missouri Park. Tím se završila proměna Rohanského nábřeží, která trvala od konce 90. let. Václav Jonáš, ředitel české pobočky CA Immo Real Estate, při otevření budov na svém LinkedInu napsal: „Nová dvojčata v River City Prague se narodila. Všichni jsou zdraví. Celá rodina je šťastná a hrdá.“ Vyzpovídali jsme tedy šťastného otce dvojčat a chtěli vědět, na co je pyšný a jaké má s rodinou CA Immo další plány.
V polovině roku jste zkolaudovali dvě nové administrativní budovy Mississippi House a Missouri Park, jež jsou součástí River City Prague. Jaké další stavby patří do tohoto komplexu?
River City Prague tvoří 5 kancelářských budov, kromě dvou nových jsme v předchozích fázích projektu realizovali budovy Danube House, Nile House a Amazon Court. Celkově vzniklo v rámci projektu 85 tisíc m2 nadzemních pronajímatelných ploch, převážně kanceláří s doprovodnými obchodními plochami a službami v přízemí a 950 parkovacích stání. Součástí projektu je také sdílená infrastruktura, která zahrnuje například lávku pro pěší přes komunikaci Rohanské nábřeží, nebo páteřní podzemní komunikaci, přes kterou se realizuje příjezd do podzemních garáží a zásobování. To umožnilo, aby centrální ulice Karolinská sloužila jako pěší promenáda.
PROCES VÝSTAVBY MISSISSIPPI HOUSE A MISSOURI PARK
V rámci výstavby jsme museli provést poměrně rozsáhlou dekontaminaci pozemku a celou výstavbu organizovat tak, abychom co nejméně narušovali provoz okolních budov.
Jak byste zhodnotil proces příprav, vlastní stavbu a výsledek projektů Mississippi House a Missouri Park?
Mississippi House a Missouri Park byly poslední dvě budovy projektu, takže bylo na co navazovat. Projekt má poměrně dlouhou historii, první obrysy River City Prague začaly vznikat před více než 20 lety. V první fázi jsme řešili změnu účelu užívání z hotelu na administrativu. Následovala mezinárodní architektonická soutěž, s vítězným konceptem v něm uspělo dánské architektonické studio Schmidt Hammer Lassen, které dle nás dokázalo nejlépe zareagovat na stávající kontext a doplnit už vzniklé objekty. Oproti budovám Danube House a Nile House ale mají větší podíl prosklených ploch a jsou více transparentní.
VÁCLAV JONÁŠ
Zahájil svoji kariéru v roce 2001 v Europolis Group, dceřiné realitní společnosti Volksbank, kde pracoval jako projektový manažer zodpovědný za významné nemovitosti, mezi které patří například River City Prague. Když v roce 2011 společnost CA Immo převzala Europolis, zapojil se do činnosti jejího týmu ve funkci šéfa oddělení správy aktiv pro Českou republiku. V čele české pobočky CA Immo Real Estate stojí necelé 4 roky.
Během výstavby jste řešili nějaké komplikace?
Z hlediska konstrukčního řešení byla nejsložitější patrně nutnost přemostit podzemní konstrukce metra, protože pod západní částí pozemku se nachází tubus metra, který propojuje trasy B a C. Také jsme museli zakomponovat větrací šachty metra o výšce 4 podlaží do hmoty nové budovy, aniž bychom významně omezili využitelnost vytvořených podlahových ploch. V rámci výstavby jsme pak museli provést poměrně rozsáhlou dekontaminaci pozemku a celou výstavbu organizovat tak, abychom co nejméně narušovali provoz okolních budov.
Výstavba probíhala pomocí construction managementu, který klade větší důraz na řízení výstavby investorem. Využívali jste externí placené projektové manažery nebo vše řešili in-house?
S tímto způsobem realizace staveb máme naštěstí rozsáhlé zkušenosti z Německa, nicméně v České republice to bylo poprvé, co jsme toto řešení použili. Bez využití služeb externích projektových manažerů bychom rozhodně neobstáli, a i tak jsme se museli učit za pochodu.
V čem se od sebe liší Mississippi House a Missouri Park?
Fakt jde o dvojčata. Na první pohled je vidět, že k sobě patří a mají ostatně i propojená podzemní podlaží. Hlavní rozdíl je v délce obou budov a tím pádem ve výměře podlaží. V řešení fasády se liší jen v nuancích, jako je barevnost stínících prvků nebo orientace 3D prvků, které dělí fasádu vzhledově na menší celky. Budovy mají jinou orientaci hlavních vstupů a dvoupatrových vstupních hal. Co je shodné, je materiálové řešení a technologie.
Do jaké míry byl implementován BIM u těchto projektů?
BIM jsme využívali zejména pro koordinaci jednotlivých profesí, zrychlení a zkvalitnění výstavby. A jako dlouhodobý vlastník vidíme velký potenciál i ve využití BIM pro provoz budovy a na tom teď pracujeme.
SMART SYSTÉMY BUDOV
Budovy jsou navržené tak, aby celková spotřeba energie pro provoz budov zůstala zhruba 55 % pod současnými normovými požadavky. Projekt cílí na certifikaci LEED Platinum, což je ta nejvyšší možná úroveň, které lze při hodnocení energetické účinnosti budov dosáhnout.
Který nainstalovaný prvek v obou budovách Vás osobně překvapil nejvíce?
Jsem nadšený z chytrých světel, které dokážou v kanceláři dynamicky upravovat intenzitu a teplotu umělého osvětlení. Světla jsou postavená na LED technologii a mohou například svítit přesně tak, abyste na pracovní desce měli během dne stále stejnou intenzitu v závislosti na úrovni denního osvětlení v daném momentu. Dosvěcují v daném místě a dané chvíli tedy právě tolik, kolik je potřeba. Děje se to plynule a velmi přirozeně, žádné blikání. Teplota slunečního světla se během dne mění, obvykle od studených, modrých tónů ráno, k teplejším tónům večer. To má velký vliv na naše vnitřní hodiny a vystavovat se intenzivnímu modrému světlu navečer je recept na nespavost nebo migrény. V Mississippi House a Missouri Park pak světla dokážou barvou umělého světla přes den kopírovat barvu světla přirozeného. Říká se tomu cirkadiánní osvětlení. Navíc jsou tu sensory přítomnosti, takže světla mohou fungovat v plně automatickém režimu a budou svítit vždy, kdy je to potřeba a šetřit energií, když to potřeba není.
Jak se použité technologie a uživatelský komfort promítl do energetické náročnosti budov?
.jpg)
Samozřejmě uživatelský komfort a zdravé pracovní prostředí není zadarmo, tyto požadavky jsou ale dnes na každý moderní kancelářský prostor. Jaké energetické nároky bude naplnění těchto požadavků přinášet se může dramaticky lišit, protože na Mississippi House a Missouri Park jsme například použili na fasádě izolační trojskla. Hlavním zdrojem energie pro vytápění a chlazení je geotermální energie z hlubinných vrtů s tepelnými čerpadly a vysoce efektivním zpětným získáváním tepla z odpadního vzduchu. Budovy jsou navržené tak, aby celková spotřeba energie pro provoz budov zůstala zhruba 55 % pod současnými normovými požadavky. Projekt cílí na certifikaci LEED Platinum, což je ta nejvyšší možná úroveň, které lze při hodnocení energetické účinnosti budov dosáhnout.
Jak je řešený systém zálohování energie?
Každá moderní budova má samozřejmě svůj záložní zdroj, který je kapacitně schopen napájení všech systémů budovy a do jisté míry pokrýt i spotřebu nájemců. Všechny bezpečnostní systémy jsou navíc zálohovány pomocí UPS, která dokáže překlenout čas potřebný k náběhu záložního zdroje.
MODERNÍ KANCELÁŘE
Administrativní budovy, které realizujete, kombinují zóny pro práci a relaxaci. Jenže ty zábavné zóny jsou tak pěkné, neodvádí od práce?
Moderní kancelářské prostředí je stále více prostorem pro setkávání, komunikaci, kreativní práci v týmu a budování firemní kultury. Atraktivní pracovní prostředí je pro firmy důležité i z hlediska získání a udržení talentu na pracovním trhu. Z tohoto pohledu je hezké pracovní prostředí a možnosti relaxace minimálně stejně tak důležité, jako prostor pro soustředěnou práci.
Jaké parametry jsou u certifikace WELL zásadní?
WELL jde systematicky po jednotlivých aspektech, jako je třeba světlo, vzduch, voda, pohyb, přístup k zeleni, stravování nebo i to, jak prostředí ovlivňuje naši psychickou pohodu a zdraví.
Základní myšlenka certifikace WELL stojí na tom, že prostředí, ve kterém trávíme hodně času, nás nevyhnutelně formuje a může oběma směry ovlivňovat naše zdraví, psychickou pohodu a výkonnost. WELL je dobrý pokus popsat velmi komplexně a na vědecké bázi, jak nás ovlivňuje prostředí v kancelářské budově. WELL je americká certifikační instituce a není nijak zakotvená v evropské nebo české legislativě, nicméně na trhu s kancelářemi se prosazuje čím dál víc. Důvod je podle mě v tom, že je postavená kolem reálného uživatele a dívá se na budovu z jeho pohledu. LEED oproti tomu více zkoumá, jaký má budova vliv na naši planetu, jak udržitelně je postavená a jak se provozuje, což má samozřejmě také smysl, někdy to je ale od skutečného člověka, uživatele kanceláří, trochu odtržené. Pro nás developery je WELL dobré vodítko, co si pohlídat, aby byla budova pro svoje uživatele příjemná a zdravá. Samozřejmě to není nic všespasitelného, dobré kolegy nebo šéfa vám žádná certifikace nenahradí.
A budou mít budovy Mississippi House a Missouri Park certifikaci WELL?
Ano, pracujeme na tom a jistě tuto mezinárodní certifikaci získáme.
Co pandemie, zasáhla do podoby kanceláří?
Zafungovala jako katalyzátor některých trendů, které byly patrné již delší dobu, žádnou revoluci ale nepřinesla. Největší dopad z dlouhodobého hlediska přináší dle mého soudu zkušenost firem s využíváním práce z domova se vším negativním i pozitivním, co přináší. To změnilo pohled firem na to, jaké funkce má jejich kancelář plnit, pro jaké typy aktivit je chtějí využívat a jak svoje kanceláře dispozičně řešit. Posun nastal také v žebříčku priorit při rozhodování o výběru budovy. Větší roli hrají takové věci, jako je možnost využívat plochy venkovní zeleně, terasy, zdravé pracovní prostředí nebo bezdotykový přístup.
BUDOUCÍ PROJEKTY CA IMMO
Připravujete v nejbližší době nějaký další projekt?
Samozřejmě. Nadále se specializujeme na moderní kancelářské budovy v centrech evropských metropolí a Praha není výjimkou. Chceme se kromě výstavby nových budov hodně soustředit i na rekonstrukce a modernizace budov stávajících s velkým důrazem na snížení karbonové stopy ve všech fázích celého životního cyklu. V tom vidíme velký prostor pro zlepšení. Konkrétní projekty v tuto chvíli představovat ještě nebudu.
