Brownfieldy jsou velkou příležitostí, jak nastartovat růst regionů

Brownfieldy jsou nesmírně široké téma, na které se můžeme dívat z mnoha perspektiv. Z pohledu územního plánování či urbanismu, životního prostředí, kulturního dědictví nebo jako na příležitost pro nové investiční projekty. Roli hraje tedy i ekomńomický faktor. Státu by se podpora brownfieldů měla bohatě vrátit. Mohou zajistit nebo znovu nastartovat potřebný ekonomický růst území či celého regionu.

Pro zachování principů udržitelného rozvoje by všechny pohledy na využití těchto území měly být v rovnováze a problematika brownfieldů by měla být řešena komplexně. K tomu jsou zapotřebí kvalitní data o lokalitách i prostředí, v jakém se nachází. Dobrá data jsou základ. To platí obecně, pro brownfieldové prostředí obzvlášť. Nejde jen o efektivní plánování nového využití transformačních ploch, data jsou také nezbytná pro cílení a návrh veřejné podpory, bez níž se velká část takových lokalit neobejde.

106 ČTVEREČNÍCH KILOMETRŮ BROWNFIELDŮ

Prvním rozsáhlým projektem, který otevřel problematiku brownfieldů na úrovni veřejných institucí, byla Strategie regenerace brownfieldů financovaná z programu PHARE. Strategii pro agenturu CzechInvest zpracovalo v letech 2003 až 2004 konsorcium mezinárodních a českých konzultačních firem a projekt se pokoušel přenést zkušenosti především z Velké Británie do prostředí České republiky. To se však ukázalo jako velmi problematické.

Bohužel byla podceněna role místních samospráv, odlišnost českého a britského právního rámce a také bylo nedostatečně zmapováno lokální prostředí. Proto byla následně v roce 2005 zadána Vyhledávací studie pro lokalizaci brownfieldů, v níž bylo zmapováno celkem 2 355 lokalit. Na základě těchto dat a výše popsaného projektu vznikla následně Národní databáze brownfieldů (NDB), kterou od počátku spravuje agentura CzechInvest. Také byla vytvořena Národní strategie regenerace brownfieldů, která je v gesci Ministerstva průmyslu a obchodu. V aktualizované verzi je každých pět let předkládána vládě a její základ tvoří právě data z NDB.

Databáze je rozdělena na veřejnou a neveřejnou část a aktuálně obsahuje celkem 3 565 lokalit o celkové rozloze 106 km², což je pro představu rozloha průměrného českého krajského města.

Jejich rozložení je patrné z obrázku heat mapy. Prostřednictvím veřejné části databáze (zhruba 550 lokalit) jsou brownfieldy nabízeny jako investiční příležitost pro investory.

Neveřejná část slouží převážně pro účely evidence brownfieldových lokalit ucházejících se o různé formy veřejné podpory (dotační programy Ministerstva průmyslu a obchodu, Ministerstva pro místní rozvoj, strukturální fondy a jiné) anebo čistě statistické účely. V roce 2021 bylo do databáze nově registrováno celkem 679 brownfieldů. Celkem 157 lokalit se díky úspěšné regeneraci či prodeji podařilo z databáze odstranit (z toho 37 ve veřejném vlastnictví).

Jak je možné, že i přes iniciační prostředky na podporu brownfieldů jich v databázi neubývá? V první řadě jde o dokonalost mapování lokalit. Ne všichni majitelé lokalit mají zájem být registrováni v NDB a samozřejmě detekce lokalit v území hodně závisí i na spolupráci se samosprávami a dalšími partnery v území. Zároveň vznikají i nové brownfieldy. Jde o kontinuální proces, kde se vlivem různých ekonomických transformací, suburbanizace nebo naopak centralizace tvoří nové opuštěné lokality. Aktuálním příkladem může být odklon od uhlí a hledání nového využití pro těžební areály. Vznik nových brownfieldů by se zastavil pouze v případě stoprocentního dodržování principů udržitelného rozvoje.

REGENERACE POTŘEBUJE CÍLENOU PODPORU

Mimo lokalizační databázi brownfieldů disponuje CzechInvest také databází potenciálních veřejných projektů v těchto lokalitách. Tato data o plánovaných projektech byla sesbíraná ve spolupráci s regionálními kancelářemi CzechInvestu, s představiteli krajů a měst či regionálních rozvojových agentur. Aktuálně je zmapováno celkem 357 projektů s celkovou investiční hodnotou přesahující 45 mld. korun.

U projektů je sledována jejich aktuální připravenost, budoucí funkční využití, typ projektů či právě jejich investiční hodnota. Když data o potenciálních záměrech porovnáme s aktuální nabídkou veřejné podpory do revitalizací brownfieldů, zjistíme, že současné iniciace směřují především do menších projektů, které nemají dostatečný rozvojový potenciál. To je na jednu stranu správně, protože se o ně trh nepostará, na druhou stranu absence systémové podpory revitalizace větších areálů brání rychlejší a efektivnější rekultivaci těchto lokalit, v nichž se skrývá velký potenciál.

Jak by se tedy veřejná podpora měla změnit, abychom přispěli k rychlejší regeneraci rozsáhlejších areálů? Minulý rok jsme ve spolupráci s územními partnery vytipovali zhruba 70 takových rozsáhlejších rozvojových území a provedli analýzu pomocí výše zmíněných dat.

Jedná se o lokality, jako jsou Milovice, Poldi Kladno, lokalita Pod Žofinkou v Ostravě, cukrovar Břeclav, nádraží Děčín a mnohé další. Z analýzy vyplynulo, že veřejná podpora by v případě těchto rozsáhlých ploch měla směřovat především do přípravy projektů a infrastruktury (identifikováno u 43 projektů).

Díky datům o rozvojovém potenciálu těchto lokalit je pak zřejmé, že právě taková podpora může zvýšit atraktivitu lokality a samotné náklady na realizaci developmentu pak mohou být financovány ze soukromých zdrojů, využitím finančních nástrojů či formou PPP projektů.

Inspirací v tomto případě může být program Smart Parks for the Future z dílny Ministerstva průmyslu a obchodu, v němž mohou obce či kraje čerpat podporu na výkupy pozemků, tvorbu projektové dokumentace, demolici stávajících objektů a přípravu technické či dopravní infrastruktury.

Připravená investiční plocha se pak nabízí v otevřeném výběrovém řízení přímo investorům z povolených oborů podnikatelské činnosti. Tento program podporuje pouze podnikání (zejména výrobu), ale pokud by se rozšířil i na multifunkční využití, stal by se z něj velmi efektivní nástroj pro revitalizaci brownfieldů v ČR.

Přímá finanční podpora je však pouze jedním z pilířů. Regeneraci brownfieldů je nutno řešit i z hlediska efektivnějšího územního plánování, stavebního práva, daňového systému a podobně. V době nedostatku rozvojových ploch a důrazu na udržitelný rozvoj jsou brownfieldy ohromnou příležitostí. A státu se podpora těchto ploch vyplatí, stačí se jen řídit daty.

Materiál vznikl na základě prezentace na konferenci Brownfieldy 2022.
Text: David Petr, CzechInvest