Naše brownfieldy představují výjimečnou příležitost, která ani ve světovém měřítku není běžná

Leoš Anderle působí jako výkonný ředitel společnosti Sekyra Group. Když se ho zeptáte na jeho životní motto, odpoví vám: „Nesouhlasím s vaším názorem, ale udělám vše pro to, abyste ho mohli svobodně zastávat.“ V zásadě ho charakterizuje – v pracovní i osobní diskusi hledá řešení, a to je pro development zásadní, pokud chcete tvořit. Ve společnosti stojí se svými týmy za rozvojem zcela nových městských čtvrtí v centrálních pražských lokalitách. Jedná se o Smíchov City (20 ha), Rohan (21 ha) a nákladové nádraží Žižkov (16 ha). Jde o celogenerační projekty, na nichž pracuje 20 let a možná stejnou dobu ještě bude. Když se ho zeptáte, zda je pro něj důležité po sobě zanechat odkaz, odpoví: „Ne prvoplánově. Budu rád, když vzniknou fungující čtvrti, ale že bych to vnímal jako svůj odkaz, to ne. Každý dělá svou práci.“

DĚTSTVÍ MEZI UMĚLCI

Budujete zcela nové pražské čtvrti. Jaký je váš vztah k tomuto městu, vyrůstal jste tu?

Pocházím z Prahy. Můj otec byl součástí družstva složeného z umělců, kam patřil Jiří Kolář, Hugo Demartini, Vladimír Preclík nebo Karel Malich. Všichni v 70. letech dostali příležitost postavit si řadové domky na rozhraní Braníka a Podolí. Za jejich návrhem tehdy stál architekt Karel Prager. Vily byly z velké části prosklené, protože se v nich nacházely ateliéry. Měl jsem štěstí, že jsem se narodil do takto krásného domu a inspirativního prostředí.

Mohlo mě napadnout, že s příjmením Anderle budete z umělecké rodiny.

Kdepak, to je úplná náhoda. Můj táta nebyl umělec, v družstvu měl na starost technickou agendu.

Nicméně jste se mezi nimi jako mladý pohyboval, kdo z nich vás nejvíce ovlivnil?

Byli o půl generace starší než moji rodiče. Žili jsme v jejich sousedství 20 let a s některými z nich jsme měli bližší a jinými vzdálenější vztahy. Po revoluci se většina odstěhovala. Dnes, až na jednu výjimku, není v celém komplexu nikdo z nich.

Neřekl bych, že by mé umělecké cítění formovali. Je pravdou, že doma nám visely jejich obrazy. Do teď se mi některé pastely z té doby líbí, a dokonce jsem určité obrazy i dokupoval. Nicméně nejsem idealista ovlivněný uměním a považuji se za technického materialistu.

Vztah ke krásnu ale jistě máte. Dohledala jsem, že velmi rád cestujete a v oblibě máte Asii.

Protože je nádherná! Dnes cestuji s rodinou. Ještě tak před 15 lety jsme jezdívali s kamarády do exotických destinací, které nebyly tolik otevřeny turistům jako dnes a nehodily se k cestování s partnerkami. Takže jsme od nich dostávali propustky a snažili se obsáhnout co nejvíce civilizačních památek, jež nás zajímaly víc než příroda. Abychom jich navštívili co největší počet, přesunovali jsme se pomocí aut a letadel.

Technika, systematičnost. Už mi zapadá, proč jste šel studovat obor konstrukcí na ČVUT.

To byla náhoda. Střední školu jsem dostudoval v Americe. V Čechách byl problém s uznáním diplomu, což mi zkomplikovalo nástup na vysokou školu. ČVUT byla jediná škola, která mě před prázdninami připustila k přijímacím zkouškám s podmínkou, že přes léto složím rozdílové zkoušky a maturitu. Kdybych si tehdy mohl vybrat, šel bych na ekonomii.

ZAČÁTKY V DEVELOPMENTU

Jak jste se z oboru pozemních konstrukcí dostal k developmentu?

Opět zafungovala trochu náhoda. Ve třetím ročníku na vysoké škole jsem šel do nově vzniklé divize developmentu v Metrostavu. Development v té době představoval zcela novou disciplínu. Když jste někomu řekli, čím se zabýváte, hned se vás druhým dechem ptal, co děláte? Nikdo nevěděl, co si pod pojmem konkrétně představit.

Po čtyřech letech v Metrostavu jste přešel do společnosti Sekyra Group, kde jste pokračoval ve stejné činnosti. Nejste někdy demotivovaný tím, jak dlouho v developmentu trvají projekty?

Dříve tomu tak nebývalo. Jde o stigma poslední doby. Když jsme s developmentem začínali, víceméně jsme měli jistotu, že do roku a půl od záměru, pokud nebyl kontroverzní, můžeme stavět. Byl konec devadesátých let a podpora výstavby byla masivní jak od veřejnosti, tak politiků, kteří de facto odráželi její názory. Končila éra paneláků, novostavby nebyly a byla po nich velká poptávka. Developer přinášel novou kvalitu bydlení, již společnost chtěla. Tenkrát se neposuzoval vliv na životní prostředí ani nebyl tak široký okruh účastníků řízení. Do třičtvrtě roku jsme měli územní rozhodnutí a do dalšího půl roku jsme stavěli, a jestli nás zdržel nějaký problém, tak maximálně o tři měsíce. Doba byla výrazně jiná. Změna územního plánu trvala maximálně do dvou let. K přerodu došlo někdy v roce 2005–2010.

Když se podíváte na náš Smíchov, byť samozřejmě jde asi o největší změnu územního plánu od dob revoluce, bavíme-li se o vnitroměstském prostředí, změna územního plánu trvala 10 let. Žižkov představuje podobný scénář, tam jsme začínali okolo roku 2005.

O tom jsem přemýšlela – jak Rohan, tak nákladové nádraží Žižkov nebo Smíchov City jsou projekty, které jste začali řešit minimálně před 15 lety a stále nekončíte. Přeměna brownfieldu je osvícenou činností. Každopádně není z pohledu ekonomiky pro developera výhodnější stavět rezidenční a kancelářské komplexy, které na trhu rychle prodáte?

Paralelně jsme se tomu věnovali. Měli jsme firmu ve firmě. Jmenovala se České nemovitosti a zaměřovala se na rezidenční tuzemskou výstavbu. Dlouhodobě se držela v první trojce developerů. Podíly v ní měla i Česká spořitelna a Českomoravská stavební spořitelna.

Když jsem v roce 2001 do společnosti Sekyra Group nastupoval, mou úlohou bylo rozvíjet development luxusnějších rezidencí a kanceláří, neboť v té době byla poptávka po budovách stavěných na míru dle přání klientů. První takovou velkou budovou byla centrála T-Mobile, pak Nestlé, Skanska.

Věnovali jste se i zahraničním projektům?

Stavěli jsme na Slovensku, své aktivity rozšířili do Moskvy a do Kyjeva. Zahraniční projekty jsme prodali ještě před krizí a začali se koncentrovat na rozvoj velkých území.

ROZVOJ PRAŽSKÝCH BROWNFIELDŮ

Věnovali jste se kromě rozvoje Žižkova, Smíchova a Rohanu i jiným brownfieldům?

V roce 2002 jsme koupili rozsáhlý brownfield v Modřanech. Čokoládovny, v nichž ještě běžel kakaový mlýn s výrobou, byly tam tovární haly s laboratoří. V první etapě jsme vystavili centrálu Nestlé, přestavěli tovární laboratoře na rezidenci a přistavěli další dva domy. Teď jsme dokončili s panem architektem Ladislavem Lábusem a Markem Chalupou poslední etapu, a to 270 bytových jednotek v dané lokalitě. Trvalo nám 20 let, než jsme projekt dokončili.

Revitalizace ulice Antala Staška na pražské Strži, ale i naše projekty na Slovensku nesly významné prvky brownfieldů. Prvoplánově jsme o nich takto nepřemýšleli, když jsme je vyhledávali. Zpravidla šlo o lokality v centru, které byly dobře položené a napojené na infrastrukturu.

Na jednu stranu jsou brownfieldy v centru lukrativní pozemky, na druhou se s nimi zajisté pojí i hodně rizik. Ať už z hlediska památkářů, majetkoprávních záležitostí, vysokých nákladů spojených s demolicí. S čím jste se potýkali vy?

Zvykli jsme si, že když kupujeme zelené plochy nebo brownfield v širším centru, vždycky má minulost, nějaké právní vady, a proto musíme dělat právní prověrku. U Žižkova se s památkáři řeší zejména budova nádraží, je to ale korektní diskuse – problém byl rozpor urbanistického zadání ze strany města, které požadovalo na úkor nádraží prodloužit Olšanskou ulici a zájmu nádražní budovu zachovat – tahle otázka už je ale mnoho let za námi. V případě Rohanu, kde na první pohled vypadaly majetkoprávní vztahy jednoduše, neboť kromě jednoho pozemku vše vlastnilo hlavní město, se stavba zase zpozdila o několik let z důvodu vykupování a demolice stavby třetích osob na těchto pozemcích. Žižkov i Smíchov byl z pohledu vlastníků ještě pestřejší, zejména z hlediska staveb na pozemcích, které patřily drahám.

LEOŠ ANDERLE Vystudoval ČVUT obor Konstrukce pozemních staveb. Již při studiu nastoupil do Metrostavu, kde působil v nově vzniklé divizi zabývající se developmentem. V roce 2001 přijal nabídku od společnosti Sekyra Group a stal se ředitelem divize komerčního developmentu. V současnosti je výkonným ředitelem společnosti Sekyra Group.

Developeři musí umět pružně reagovat na různé výzvy. Jaké největší komplikace jste řešili?

Jde o skutečně komplexní projekty, kdy stavíte celé nové městské čtvrti, a všechna území nesou náš rukopis. Vedle kvalitní výstavby se zaměřujeme na občanskou a veřejnou vybavenost. Vždy také v návrzích počítáme s veřejnými základními školami, což není pro developera jednoduché, taková investice přesahuje možnosti developera a musíme nalézt shodu s magistrátem či městskou částí.

PODOBA SMÍCHOV CITY

Jaké těžkosti jste řešili u Smíchov City?

První veřejná prezentace smíchovského projektu nebyla dobře přijata. Hodně nám při obhajobě pomohlo město a městská část, kteří se stali garantem, že co veřejnosti prezentujeme, odpovídá skutečnosti. A69 – architekti v čele s Borisem Redčenkovem byli přesvědčeni, že urbanismus je správně založený a začali o studii diskutovat napříč ateliéry architektury na fakultě ČVUT, kde pan Redčenkov také působí. Spolu se studenty připravil 3D model Smíchova, který jsme vystavili v OC Nový Smíchov, a začali sbírat zpětnou vazbu od veřejnosti. Snažili jsme se vysvětlit hierarchii veřejných prostor, základní osy a šířku ulic, hmoty jednotlivých bloků, aby si lidé dokázali představit dané měřítko. Také jsme vysvětlovali, že přízemí domů je řešeno jako nebytové, což vlastně v pražském developmentu nikde nenajdete. Vytváříme řádově 150 až 200 nebytových jednotek víceméně živnostenského charakteru pro využití od služeb přes obchody po restaurace. Je za tím hodně přemýšlení, aby vše fungovalo. Jde nám o to vytvořit přirozené centrum, které známe ze Žižkova, Vinohrad nebo Dejvic. Zpětná vazba z diskuse s veřejností neboli participace, chcete-li, nám projekt pomohla dále zlepšit.

Budete retailové jednotky prodávat nebo si je chcete ponechat?

Některé podržíme dlouhodobě, jiné prodáme. Určitě chceme mít vyšší míru kontroly, než doběhnou všechny etapy developmentu a z oblasti se stane plnohodnotná čtvrť.

Když jste veřejnosti podrobně přibližovali urbanistické řešení Smíchov City a plánovanou výstavbu, jak reagovala?

Nebylo jediného odvolání. Ať už se jednalo o první etapu a proces EIA, územní rozhodnutí, stavební povolení, nebo o druhou etapu, která řeší budovy o ploše 135 tis. m². Jde o rozsáhlý městotvorný projekt, kam je situovaná centrála České spořitelny a další čtyři budovy. Tato jižní část nově získala stavební povolení. Zde probíhal i proces velké EIA, který byl poměrně komplikovaný.

Architekt Petr Hlaváček, bývalý ředitel IPR, jenž je náměstkem primátora, uváděl společnost Sekyra Group jako příkladného developera spolupracujícího s městem.

Projekt Smíchov City šel napříč volebními obdobími a bylo důležité zapojení celé municipality, protože samospráva dostává spoustu podnětů, dotazů a komunikuje s veřejností. Pokud má někdo problém, zpravidla nechodí za developerem, ale za územně plánovací autoritou. Jejich podpora je zásadní. Na druhé straně máme společný zájem, a to je kvalitní rozvoj města.

Váš urbanistický návrh je velmi městotvorný a pozvedá čtvrť Smíchov. Přesto každý projekt má opozici, jaká byla ta vaše?

Každý zásah do města s sebou přináší negativní jevy. Pozitiva ale převažují a většinový názor si to uvědomuje. Víte, nejhorší je vzájemné překvapování se. Když vznikne projekt a je do něj nainvestováno mnoho peněz, v ten moment je komplikované měnit dokumentaci. Proto jsme se vždy snažili s veřejností diskutovat dopředu a myslím, že se nám to povedlo. Jednalo se o první takto rozsáhlou participaci veřejnosti na územně plánovacím procesu, kde se vynechaly detaily konkrétních staveb, ale opravdu se zevrubně probíral urbanismus a funkční uspořádání čtvrti. Nicméně jaké bude přijetí od veřejnosti, nakonec i té odborné, ukáže čas.

Snažíme se o dojem rostlého města, a proto v přístupu kombinujeme pojetí vícero architektů. Tento projekt ukazuje přístup, jakým nepracuje žádný developer v Praze.

Jak byste popsal rukopis urbanismu Smíchov City?

Na takto rozsáhlých brownfieldech vytváříme nové prostředí – není to, jako když navrhujete jednu budovu, kdy se soustředíte jen na její řešení. Definujeme uliční síť. Říkáme, zda vytvoříme park nebo novou ulici. Zda v prostoru postavíme moderní solitérní budovu nebo tradiční blokovou zástavbu. Nezbytností je také škola a veřejný významný prostor. Na Smíchově je naplánovaný kilometrový bulvár o šířce 28 metrů. Málokde naleznete ve městě širší. Také se snažíme o relativně tradiční zástavbu. Severní část našeho urbanistického návrhu je pojata v jednoduchých blocích. Jižní je hodně ovlivněna charakteristikou území, které je z jedné strany sevřeno Radlickou ulicí a z druhé železniční drahou. Tvarově jde o zužující se trojúhelník, kam jsme situovali větší budovy, aby měřítko rozbily a výsledek působil více důvěryhodně, než kdybychom tam stavěli malé činžáky. Snažíme se o dojem rostlého města, a proto v přístupu kombinujeme pojetí vícero architektů. Tento projekt ukazuje přístup, jakým nepracuje žádný developer v Praze. Naše architektura je moderní, nesnažíme se ale vybočovat výstavbou vertikálních dominant nebo revolučních fasád. Když se zamyslíte nad městským prostředím, v němž byste chtěla žít, a pominu negativní jevy, jako je třeba doprava, tak v principu pro obyvatele je důležitý funkční parter s obchody, výtah a parkování v domě, fungující akustika a statika. To vám staré činžovní domy nenabídnou ani v atraktivních lokalitách, které vznikaly jako centra obcí postupně připojovaných k Praze – tam funguje aktivní parter, ale v některém dalším aspektu jde o kompromis. Opravdu chceme vytvářet místo pro život. Jde o celogenerační projekty, které nás zaměstnávají na 20 let nazpět i dopředu. Jde o výjimečnou příležitost, jakou má v tomto městě jen několik developerů a ani ve světovém měřítku není běžná.

Kdo přišel s myšlenkou vertikalizace domovních bloků?

Vznikla v architektonické soutěži, jež proběhla v roce 2015. My chtěli udělat workshop s architekty za účasti zástupců IPR v porotě, ale pan Hlaváček s účastí města souhlasil jen za podmínky, že to bude plnohodnotná architektonická soutěž podle pravidel České komory architektů. Nakonec se díky tomu stala vzorem pro další projekty, hodně napomohla projekt obhájit v očích veřejnosti. Měli jsme ambici vybírat konkrétní návrhy pro domy v blocích, ale namísto toho jsme zvolili metodiku, jak s bloky pracovat, a architekty, s nimiž jsme chtěli své myšlenky zhmotnit. Každá sekce je navržena individuálně jako svébytný činžovní dům a nesetkáte se s typologicky stejnými výtahy, schodišti či zábradlími, přestože jsou sekce propojeny společným suterénem a technologiemi v jeden rozsáhlý celek. V první etapě máme sedm architektů. V druhé, nejjižnější, kde se pohybujeme ve větším měřítku, máme architekty čtyři – zde se vystaví centrála České spořitelny a další komerční objekty. Ve třetí etapě počítáme s výstavbou dalších tří rezidenčních bloků. Pro tuto fázi jsme vybrali 10 architektů. Když to sečtete, paralelně na rozvoji tohoto území pracuje 21 architektonických týmů a stejně přistupujeme i k jiným brownfieldům, kde stavíme.

DRÁŽNÍ ÚZEMÍ JAKO VÝZVA

Inspiroval vás například nějaký zahraniční projekt rozvoje městského centrálního území?

Když jsme měli naše pražské projekty rozpracované, cestovali jsme po Evropě a diskutovali s veřejnými institucemi, které rozvíjejí poměrně rozsáhlé lokality. V Německu jsme se bavili se soukromým developerem, jenž řešil velká drážní území, respektive stejně jako my jejich části, které původně sloužily nákladní dopravě.

Inspirovala vás diskuse s tímto developerem k řešení, jež jste mohli přenést na Smíchov City, kde také řešíte drážní území?

K setkáním došlo v okamžiku, kdy my už jsme si prošli nějakým poznáním a postupným vývojem. Takže jsme si vzájemně ukazovali návrhy našich území. Jejich byly mnohdy dál. Šlo spíše o souznění. Potvrdili jsme si, že jdeme správnou cestou, protože jsme docházeli k obdobným cílům.

Zkopírovali jsme nápad developera ze Stuttgartu, to je jediné, co mě napadá, kde řešili drážní území, jemuž se lidé také vyhýbali. Vymysleli projekt, když ho ale začali prodávat, veřejnost si ho nevšímala. Město jim tehdy navrhlo, aby uspořádali velký open air festival pro 100 000 lidí. Nejprve se developer bránil z důvodu bezpečnosti, ale nakonec veřejnost do území vpustil. Po festivalu se konečně rozeběhla diskuse o podobě území. Člověk brownfieldy obchází a vlastně neví, co je uvnitř. Když chodíte po perimetru, nevnímáte rozsah lokality. Pokud se lidé dostanou dovnitř, jejich vnímání se změní. Z toho jsme se poučili a na Smíchově spolupořádali koncerty.

Říkáte, že jste na vše sami. Jaké poznání bylo u Smíchov City nejhorší?

Studií na rozvoj Smíchova vzniklo bezpočet. V sedmdesátých letech ji připravoval Prager. Později například Nouvel, když stavěl Zlatého Anděla. I město si objednalo studie, jak urbanizovat čtvrť. Když jsme přišli do tohoto území my, obdrželi jsme studii Smíchov – Jih a z ní jsme získali poměrně podrobné zadání včetně podkladové studie, jak Smíchov urbanizovat. Studie už byla v druhé nebo třetí generaci. Území mělo být zastavěno po perimetru a uprostřed se měl nacházet centrální park. Dva až tři roky jsme tuto myšlenku dále rozvíjeli a také podnět na změnu územního plánu vznikl na základě této studie. Problém byl se stavbami navrženými na obvodu území, které je hodně hygienicky exponované z důvodu okolních komunikací. Nedařilo se nám tam umístit rezidence, vznikla by monofunkční kancelářská čtvrť.

Museli jste tedy změnit studii a přijít s jiným řešením.

Připravovali jsme tehdy nabídku pro jednoho klienta a oslovili ateliér A69 – architekti. Najednou z toho vznikl úplně jiný urbanismus, který počítal se zastavěním vnitřní části území bydlením směrem k Nádražní ulici. Parky umisťovali napříč, ne podélně, tak se tam rezidence vešly. Jižní část, která je na rozdíl od té blokové severní majoritně nebytová, pak ještě prošla urbanistickou úpravou, protože do projektu vstoupila Česká spořitelna. Uspořádali jsme spolu v roce 2018 největší vyzvanou architektonickou soutěž v Evropě, podle vítězného návrhu jsme tuto část upravili a angažovali čtyři nejlepší studia, aby navrhli podobu konkrétních domů.

Příležitosti v zahraničí sledujeme a věříme, že naše know-how je přenositelné a rádi bychom ho aplikovali i jinde. V Praze už žádné takové území není.

Jistě vám takto rozsáhlý projekt přinesl nové zkušenosti. Co vás naučil?

Jde bezpochyby o velmi specifické know-how, které má jen několik developerů. Navíc je otázka, zdali jsou schopni nebo ochotni své zkušenosti přenášet do dalších projektů, protože mnoho z nich jsou veřejné instituce. Je vyloučené, že by městský developer z Hamburku šel rozvíjet velký územní celek do Prahy či Varšavy. My příležitosti v zahraničí sledujeme a věříme, že naše know-how je přenositelné a rádi bychom ho aplikovali i jinde. V Praze už žádné takové území není.

Co Bubny?

Máte pravdu, to území je obrovské a projednává se změna územního plánu. Jenže je v soukromých rukou a urbanistického řešení se ujalo město. Pokud by byla příležitost spolupráce, rádi se jí chopíme, ale myslím, že nebude. To jedině, že by město někde jinde připravilo území a do něj vpustilo developery pro urychlení výstavby.

Stává se vám, že by nějaký developer chtěl od vás převzít část území?

Ano. Pro nás je důležité být u každého životního cyklu projektu, i když to nutně nemusí být ekonomicky to nejracionálnější řešení.

Jaké byly limity území Smíchov City?

Specifikum brownfieldů je komplexnost infrastruktury, jež musí vzniknout a je navázána na okolí. Bavíme se o liniové výstavbě, křižovatkách… doprava pro vás vždy bude představovat velký limit. Když jsme před 20 lety vstupovali do smíchovského projektu a teď nedávno jsem si četl nabídku do soutěže, kterou jsme dávali Českým drahám, už tehdy jsme definovali svou vizi. Chtěli jsme vznik integrovaného dopravního uzlu, parkoviště park & ride a zazněl požadavek na překročení kolejiště z jedné strany na druhou. Koleje jsou totiž jedním z faktorů, které vytvářejí bariéru v území. V případě Smíchova se musíte dostat 7 m vysoko a tím se zcela mění nivelita území. Iniciovali jsme tak vznik dopravního terminálu, kam se přesunou autobusy z náměstí Na Knížecí a vytvoří se parkoviště P+R. Následně se konceptu chopilo město a návrh zpracovali ještě ambiciózněji, než jsme zamýšleli my, a přemostili peróny. Správa železnic zase revitalizuje kolejiště a nádražní budovu. Musí také vymístit vlaky a trať, která je na mostu blíže městu, integrovat do hlavního kolejiště. Bez investic a spolupráce s veřejným sektorem by se projekt nikdy neuskutečnil tak, jak bude vypadat. Městská část, hlavní město Praha a Správa železnic mají v rozvoji tohoto projektu zásadní roli.

ŘÍZENÍ METODIKOU BIM

Jde o tak komplexní projekt, do něhož vstupuje tolik subjektů. BIM je pro vás samozřejmost, viďte?

Naše projekty stojí na kombinování architektů a bez BIMu bychom je nebyli schopni koordinovat. Na Smíchov City pracuje 21 architektonických týmů. Každý blok má na starost hlavní inženýr projektu, který pracuje ve 3D se všemi podklady od architektů. Někteří z nich odevzdávají ve 3D, ale jiní téměř v tužce, a pak je třeba vše překreslit a poskládat z toho dokumentaci. Do BIM vstupují i firmy, jež mají na starosti inženýring a samozřejmě naši projektoví manažeři.

Předpokládám, že v BIM s vámi bez problému spolupracují i stavební firmy, které to jsou?

Výstavba, to už je třešnička na dortu. Protože jde o velmi rozsáhlou stavbu, první tři bloky staví konsorcium Strabag, Aspira Construction a Instalace Praha. Máme radost, když stavba roste před očima, a vždy jsme to vnímali jako samozřejmost po čase, který jsme si odpracovali v přípravě. Trh se ale za poslední dva tři roky hodně změnil. Přišla krize dodavatelských řetězců, navýšily se ceny materiálů, byl nedostatek pracovníků. Výstavba se v čase protáhla. Jednoduché domy, které se stavěly rok a půl, se staví dva roky. Co se stavělo roky dva, vzniká za dva a půl roku.

První etapa Smíchov City je extrémně komplikovaná na výstavbu. Do budoucna má vzniknout tunel mezi smíchovským a hlavním nádražím. Už teď je třeba vše připravit, aby mohl později vzniknout. Takže celý blok se staví na obrovských nosnících de facto na mostě, jež se následně podtunelují.

Na co vy se osobně těšíte?

Tvoříme moderní hub. Vznikne zde první integrovaný dopravní terminál v Praze, kde budou příměstské i městské autobusy, tramvaje, metro, vlaky a parkoviště park & ride. Novým mostem bude možné přejít přes kolejiště od nádraží do Nádražní ulice a bulvárem zase projdete ze severu na jih.

To je ale dlouhodobý horizont, co nejbližší cíle?

Těším se, až se sundá lešení z prvního domovního bloku a projeví se konečně nápad vertikalizace fasád.

Kolaudace prvního bytového bloku by měla být hotová okolo poloviny tohoto roku. Druhý blok pak na jaře 2024.

ADMNISTRATIVNÍ BUDOVA NA KNÍŽECÍ

Administrativní budova je již zkolaudovaná a stěhují se do ní nájemníci. Kdo ji už obývá a jací významní klienti podepsali smlouvu?

Už teď se tam nachází pobočka Komerční banky, což si myslím, že je skvělé z důvodu občanské vybavenosti. Další nájemce, který přibude, je o maličko větší než KB.

Necháte si administrativní komplex nebo ho prodáte?

Nevytváříme portfolio a stavby v čase prodáváme do investičních fondů. Pokud si nějakou stavbu držíme, tak proto, že ještě nabývá hodnotu a je třeba ji stabilizovat z hlediska příjmů. Také je třeba vzít v úvahu, že dnes není nejlepší doba jít na investiční trh, všichni vyčkávají, co se bude dít. Čili teď si administrativní komplex podržíme a prodáme ho ve střednědobém horizontu.

V severní části vzniká 18 domů. Nechali jste si nějakou část jako developer na nájemní bydlení?

Vlastníme přibližně 15 % a k tomu jsme si ponechali třetinu obchodních jednotek na důležitých místech. Smyslem je mít kontrolu nad jejich náplní, aby území skutečně žilo i v době, kdy ještě celá čtvrť dokončena nebude.

JIŽNÍ ČÁST SMÍCHOVA

V jaké fázi je jižní část Smíchov City?

Území je kompletně vyprojektované a má stavební povolení. Máme ambici, aby do této jižní části chodili lidé, kteří se budou pohybovat po terminálu. Na křižovatce Anděl se denně pohybuje 60 000 lidí. Na smíchovském nádraží je to řádově každý den 45 000 a na Knížecí 10 000. Když tato dvě místa propojíte, zároveň vzroste význam dopravního uzlu a tím, že na jihu vznikne administrativní část, odhadujeme pohyb okolo 100 000 lidí denně. Pokud z úvahy vyjmu turistické destinace, mohli bychom vytvořit oblast s největším pohybem lidí. Proto pěší zónu koncipujeme tak, aby zde byly zóny pro trávení volného času a gastro služby, kam by si lidé chtěli zajít nakoupit, najíst se a posedět.

Na Radlickou jsme se z počátku dívali jako na konec, záda projektu, ale pak jsme v rámci participace veřejnosti pochopili, že tato ulice by se naopak měla rehabilitovat. S fasádami jsme ustoupili o několik metrů, aby bylo možné Radlickou rozšířit a pojmout ji jako formu městského bulváru. Také plánujeme směrem do této ulice otevřít nové náměstí, kdy středobodem bude zachování Radlické kulturní sportovny.

Kdy reálně začnete stavět?

Rádi bychom, aby před koncem tohoto roku proběhlo ukončení drážního provozu a území se připravilo pro stavbu. Dokončení plánujeme za čtyři roky. Díky souběhu více projektů bude výstavba intenzivní.

Předpokládáme, že souběžně s námi začne městská část spolu s magistrátem stavět školu. Správa železnic revitalizovat nádraží a město budovat terminál, který asi nebude v roce 2027 dokončený, ale minimálně už rozestavěný. My pak budeme ještě pokračovat rezidenčními bloky. Pak už nás čeká jen část území přiléhající k Radlické ulici, bude se jednat o poslední etapu, která ještě není naplánovaná. Myslím, že dalších 10 let máme co dělat.

Až půjdete za ty roky se svými dětmi po hotové smíchovské čtvrti, kterou stavíte, co jim k tomu řeknete?

Děti viděly, jak pokládáme základní kámen první etapy, a jsem přesvědčen, že i když jsou malé, uvědomují si, co dělám. Třeba zde budou jednou i bydlet, než dospějí, Smíchov City už bude určitě dokončeno.

Smíchov City vzniká 15 let a za tu dobu proběhlo hodně vnějších vlivů, které stavbu ovlivňovaly a zasahovaly do ní. Ať už to byl covid, Green Deal, trend nájemního bydlení… mě by ale zajímalo, jak jste se za tu dobu změnil vy?

Doufám, že se moc neměním. Snažím se vše dělat, pokud možno, co nejlépe, a doufám, že zkušenosti, které za ta léta sbíráme, využijeme ještě na jiném rozsáhlém brownfieldu.