Má na mě půl hodiny, ale když začne mluvit o Masaryčce, zapomene na čas. Projekt se mu dostal pod kůži. Trval dlouhých 13 let. Byl jedním z nejdůležitějších členů týmu, který si výjimečnou stavbu po dlouhých jednáních s městem, úřady, památkáři či veřejností prosadil. Bylo potřeba sesbírat neuvěřitelných 326 různých razítek, nakonec se však podařilo výjimečný kancelářský komplex v centru Prahy postavit. Rudolf Vacek, ředitel developmentu Penta Real Estate, tvrdí: „Kdybychom si zvolili jiný koncept, který by nebyl tak ambiciózní a nevzbudil by taková očekávání, cesta by byla daleko snazší. My jsme ale o našem rozhodnutí nikdy nepochybovali a vytrvali.“ Přinášíme vám rozhovor o trnité cestě za vysokým cílem, pevném odhodlání a víře ve správnou vizi.
Organická architektura se vyznačuje křivkami a nepravidelnými tvary, které evokují například plynutí vody nebo pohyby v přírodě. Čím vším se inspirovala budova Masaryčky, jež se nachází v samotném srdci Prahy?
Než Zaha Hadid přistoupila k navrhování objektů, studovala urbanismus a architekturu Staroměstského náměstí a související lokální vazby. Zabývala se dopravou. Například když její londýnští architekti přijeli do Prahy, najali si taxíka a jezdili sem a tam z Těšnova k Muzeu. Projeli tudy dvacetkrát, aby navnímali dynamiku území. Procházeli se pod magistrálou, v oblasti, která se podobala squatu. Prodírali se bodláčím, aby lokaci pochopili a nezanedbali žádný aspekt historie, současnosti a všech možných návazností.
Jako cizinci nebyli zatížení osobními zkušenostmi, vzpomínkami spjatými s místem, předsudky. Co zajímavého jejich návrhy ukázaly?
Viděli těžiště území v Praze 8 na Florenci, kde je autobusové nádraží, kříží se dvě linky metra a v blízkosti je tramvaj. Doprava je vůbec leitmotivem tohoto území, které je spjaté se železnicí a analogicky koncept rozvíjí. Když se podíváte na fasádu Masaryčky, připomíná koleje, a to dokonce i svou barvou.
„Doprava je leitmotivem tohoto území, které je spjaté se železnicí a analogicky koncept rozvíjí. Když se podíváte na fasádu Masaryčky, připomíná koleje, a to dokonce i svou barvou.“
Moderní zlatá věž pak odkazuje na historickou Zlatou Prahu. Zajímavostí je, že zlatá barva pro ně byla velmi důležitá a objevovala se v každém jejich návrhu. Pokud nebyla vyloženě dominantní, stejně hrála zásadní roli.
Proč ještě není dokončena zlatá fasáda Masaryčky?
Dodělávají se dominantní architektonické a designové prvky fasády. Jsou náročné, atypické a musejí je pro nás vyrábět specializované firmy z oblasti automotivu. Nicméně že si budeme muset pomoci i jiným průmyslem, nám bylo jasné, už když jsme viděli první návrhy od Zahy Hadid. Se základním výrobním programem fasádních firem jednoduše neobstojíte.
Segment výroby automobilů se vyznačuje strojařskou přesností, kdy jednotlivé díly musí do sebe na milimetr zapadat. Kolik jste pro fasádu vyrobili dílů, jež se nevyužily nebo se musely upravovat?
To nespočítám, ale vývoj byl velmi zajímavý. V rámci přípravy jsme si přizvali specializované firmy, které se zabývají design developmentem fasád, a vyvíjeli jsme konstrukční návrh. Pak jsme realizovali výběrové řízení a každá firma k tomu na základě svých zkušeností přistupovala rozdílně. Rozvíjeli svůj vlastní systém, jež navazoval na naše zadání, představy a očekávání architekta. Všichni vyrobili i vzorek, aby se otestovala jednotlivá řešení v praxi. Někdo naše zadání respektoval, jiný se vydal vlastní cestou. Jedním z nich byl Sipral. V místě západního kýlu fasády vsadil na segment automotivu. Víceméně šlo o princip výroby karoserií kastlí a ten právě můžete vidět realizovaný na západní věži.
Co bylo jednou z největších výzev při realizaci fasády?
Možná vás to překvapí, ale nejnáročnější bylo z hlediska vzorkování zvolit správný odstín zlaté barvy. Interně šlo o velmi diskutované téma.
„U fasády bylo nejnáročnější z hlediska vzorkování zvolit správný odstín zlaté barvy. Co bylo jasné na papíře a o čem jsme byli přesvědčeni, se v realitě tak jednoznačné neukazovalo.“
Myslela jsem si, že zlatá je prostě zlatá.
V rámci výrobních programů jednotlivých výrobců fasád si můžete vybírat vesměs z RAL vzorníku. Měli jsme odstín zlaté barvy použitý na zdi jiného projektu a pak jiný na maketě fasády, která se nacházela v místě našeho jiného připravovaného projektu ve Vysočanech. V různém osazenstvu jsme se jezdili na vzorky dívat a sledovali, jak se odstín zlaté chová za deště, slunce nebo šera. Jak vypadá, když na něj sedá prach. Taky jsme třeba na fasádu stříkali vodu. Najednou to, co bylo jasné na papíře a o čem jsme byli přesvědčeni, se v realitě tak jednoznačné neukazovalo. Čili až testování různých podmínek a čas prověřily, jakou zlatou barvu doopravdy zvolit.
Vzhledem k faktu, že fasáda ještě není dokončena, předpokládám, že barevnost nebyla jedinou výzvou.
V přípravné fázi projektu jsme hledali technické řešení, jak fasádu vyprojektovat. Testovali jsme různé přístupy, realizovali vzorky a připravovali výběrové řízení, které pak probíhalo více než rok. Vybrali jsme společnost, jejíž přípravná fáze byla také velice náročná. Někdy jsme nedohlédli komplikovanost některých detailů. Podívejte se na všechny ty záhyby, které na objektu jsou. Jednotlivé stropní desky nejsou průběžné, ale lehce natočené a pokaždé v jiné poloze, aby vytvořily vějířový charakter.
Naší největší fasádou bylo do té doby Florentinum, kdy se jednalo o pravidelný dům s desítkami různých modulů. Jenže u Masaryčky se najednou jednalo o tisíce rozmanitých komponent a bylo komplikované vše vyprojektovat a zkoordinovat. Navíc nám plány zkřížil covid a válka na Ukrajině, kdy přestaly platit veškeré základní principy. Mohli jste zapomenout na logistická pravidla pro zásobování staveb, kdy se vám vše sjíždí na čas. Museli jsme hledat mnoho individuálních řešení operativního až improvizovaného charakteru, abychom zachovali hladký chod výstavby.
O kolik se vám zvedly náklady oproti plánu, platí stále odhad 10 %?
Myslím, že 10 % stále platí, a v těchto mantinelech se držíme, protože jsme se rozhodli, že některé záležitosti vyřešíme jinak optimalizací, záměnou řešení nebo materiálu právě v důsledku covidu, energetické krize nebo války na Ukrajině.
Dívala jsem se na ceny pronájmů kanceláří a je vidět, že zvýšené náklady jsou do nich promítnuty.
Je třeba si uvědomit, že projekt trvá od roku 2011. Akcionáři i celý projektový tým projevili velkou odvahu a vytrvalost na úrovni ultramaratonu. Šli jsme za výsledkem a věřili mu. Mnohdy jsme museli přesvědčovat, že jde o správný koncept, projekt. Vedla se intenzivní jednání, měnily se jednotlivosti na základě podnětů. Pořádali jsme participační referenda a zapracovávali komentáře. Hradili všechny náklady, špičkové architekty, konzultanty a inženýry. Celý projekt jsme drželi v běhu přes 13 let. Sesbírali na 326 různých razítek. Tomu odpovídá cena této mimořádné budovy včetně následných nájmů.
Máte oba objekty plně pronajaty?
Zbývají opravdu poslední zbytky metrů, které zde máme. O Masaryčku je zájem a jsme za to rádi.
Jak se měnily požadavky na budovu v průběhu 13 let, co jste projekt realizovali?
Když jsme začínali v roce 2014, vnímali jsme rozdíl mezi veřejným a privátním prostorem tak, že společný končil u turniketů na recepci. Dnes, a je to i vliv covidu, chtějí lidé veřejný prostor jako součást svého psacího stolu. Recepce se stala místem setkávání a pobytu, proto jsme ji doplnili o kavárnu, která na ni bezprostředně navazuje. Na Waltrovce dokonce máme recepci součástí kavárny.
Co se změnilo z pohledu kancelářských prostor?
Dříve se vyžadovalo mít co nejvíce pracovních míst na co nejmenší pracovní ploše. Dnes jde o místo pro setkávání, které má kreativní atmosféru. Společnosti si raději vybírají menší prostory, které jsou ale kvalitnější a pestřejší pro zaměstnance.
Stojíme spolu na překrásné střešní zahradě v devátém patře Masaryčky, kterou mohou využívat zaměstnanci. Budova je postavená tak, aby získala uznávanou certifikaci ekologického stavitelství LEED Platinum. Co vše musíte naplnit, abyste dosáhli známky co nejvyšší udržitelnosti?
Certifikaci LEED máme rádi, protože je v ní hodně pravdy. Jde o komplex různých aspektů výstavby a dělí se do různých částí. Sleduje, jak je budova navržena, jak probíhají přípravné práce projektu nebo samotná realizace. Hodnotí se, jak je objekt řízený z hlediska technologií a energetické náročnosti, ale také třeba jeho návaznost na okolí. Jakým způsobem do něj umí organicky vrůst a navázat na historický kontext nebo narovnat křivdy, jež jsou s územím spojené. V rámci certifikace nemůžete zanedbat žádnou z těchto částí a vždy musíte získat co nejvyšší počet bodů, snažit se dosáhnout maxima.
„Snažíme se limity vnímat jako příležitosti a po zkušenostech s Florentinem a Waltrovkou jsme byli na různá úskalí urbánního plánování, developmentu nebo technických limitů připraveni.“
Mluvil jste o křivdách a těch je s tímto územím spojených hodně. Na jaké limity území jste naráželi a jak jste je zdolali?
Snažíme se limity vnímat jako příležitosti a po zkušenostech s Florentinem, Waltrovkou a Churchillem jsme byli na různá úskalí urbánního plánování, developmentu nebo technických limitů připraveni.
Přiznávám ale, že největší výzvou bylo rozvíjet a stavět špičkovou světovou architekturu v historickém centru Prahy, v její památkové rezervaci.
Jaké jiné technologie byly do budovy integrovány?
Jedná se o plně automatizovanou budovu, která umí bez zásahu člověka reagovat na konkrétní podmínky v daném čase. Když architekt začal kreslit první studii, my jsme paralelně stavěli energetický model, abychom si modelovali reálné potřeby budovy. Sledovali jsme vnější faktory, jež ho budou ovlivňovat. Tedy kdy vychází slunce v létě nebo v zimě. Jaké budou potřeby a požadavky při provozu. Vše bylo postavené na reálných datech. Takže víme, kdy a jak je zapotřebí chladit či topit. Například pro vytápění máme kombinaci elektrokotle, tepelného čerpadla a plynového kotle s tím, že kaskáda spíná právě tu kombinaci anebo systém, který je pro daný okamžik nejvhodnější. Stejně pracuje i kaskáda chlazení, kde jsou tři jednotky o různých velikostech a vždy se volí ta jednotka anebo kombinace, jež je nejefektivnější pro daný provoz.
Jaké smart technologie v objektu využíváte?
Máme zde objektové aplikace, kdy nepotřebujete žádnou kartu, jen přijdete a vygenerujete si přístup pro parkování, vstup do objektů, zamluvíte zasedací místnost nebo si objednáte jídlo či cokoli jiného. Svět se hodně změnil. Snažíme se vnímat trendy správně a objekty stavět dle potřeb klientů, do čehož jsou plně integrována jednotlivá technická řešení.
|
RUDOLF VACEK Do společnosti Penta Real Estate přišel v roce 2010 z Bovis Lend Lease. Nejprve působil jako konzultant, později se věnoval projekčnímu řízení a dnes je zodpovědný za kompletní přípravu a realizaci komerčních i rezidenčních projektů Penty Real Estate v České republice. Podílel se na výstavbě Florentina, nové městské čtvrti Waltrovka nebo právě revitalizaci brownfieldu u Masarykova nádraží, Churchill Square a dále spolupracuje na Nuselském pivovaru, 4. kvadrantu v Dejvicích, nákladovém nádraží Žižkov, výstavbě Victoria Palace v Dejvicích a dalších projektech v portfoliu Penty. |
 |
Proč zde na střeše nejsou i fotovoltaické panely?
Je to dáno restrikcí, nejsou povolené v rámci památkové rezervace.
Jak velké retenční nádrže máte, abyste pokryli zavlažování na střechách, terasách a také stromořadí v ulici Na Florenci?
Retenční nádrže mají velikost zhruba 160 kubíků vody a každá budova při plné obsazenosti využívá dešťovou vodu zhruba dva týdny. Používáme ji na zálivky nebo filtrovanou a vyčištěnou na splachování. Žádná kapka nepřijde na zmar.
Vzpomenete si na nějaký zajímavý příběh týkající se výstavby, který ovlivnil vaše budoucí myšlení nebo vás třeba potěšil?
Celá výstavba Masaryčky je jeden velký příběh a pro mě bylo vždy největší odměnou pozorovat skupiny studentů, turistické výpravy, Pražany nebo rodiny, co do Prahy přijeli na výlet a sledovali zpovzdálí, jak Masaryčka vzniká. Těšili se z toho. Teď, když je projekt hotový, rád vidím spokojené kolegy nebo naše návštěvy, co zavítají sem na střechu a žasnou. Těší mě, jakým čilým ruchem žije kavárna v parteru… To je pro mě naplnění celého toho příběhu a potvrzení, že vše mělo smysl.
Jaké je vaše největší poučení z tohoto projektu a jakou radu byste dal ostatním, kteří se věnují developmentu a chtěli by se do podobné stavby pustit?
Každý developer nebo stavebník má svůj vlastní recept, jež vychází z jeho zkušeností. Pro mě je to se nevzdávat. Protože pokud člověk myšlence věří, je o ní přesvědčený a nejde jen o iluzi, musí vytrvat.
„Pokud člověk myšlence věří, je o ní přesvědčený a nejde jen o iluzi, musí vytrvat.“
Podle jakých kritérií jste si sestavovali týmy?
Vždy, při každém rozhodování, koho do projektu přizvat, jsme posuzovali míru kompetencí, ať už se jednalo o interního člena týmu, konzultanta, nebo dodavatele. Hloubka zkušeností pro nás byla klíčová a nikdy jsme o tom nesměli pochybovat. Proto cesta byla tak složitá, ať už se jednalo o projednávání, technickou přípravu, nebo výstavbu. Takovýto dům mohou realizovat jen ti nejlepší.
Práce zde ale nekončí. Lokalita Masaryčky počítá se dvěma komunikačními osami. Ta první má propojit pomocí přemostění kolejiště Masarykova nádraží ulici Na Florenci směrem do Hybernské a Opletalovy ulice, kde stavíte Motel One. Druhá má směřovat k autobusovému nádraží na Florenci a propojit ulici Na Florenci s Křižíkovou v Karlíně. Jak jste daleko s pracemi?
Z urbanistického hlediska je lokalita navazující na Masaryčku směrem k Florenci navržena. Její podoba vychází z mezinárodní soutěže Florenc 21, kterou jsme pořádali společně s městem před dvěma roky. V současnosti čekáme na změnu územního plánu, jednáme s dotčenými orgány a řešíme vypořádání různých námitek a finalizaci projektu.
Kdy by měla být změna územního plánu potvrzená?
Jsme velcí optimisté a rádi bychom to dokázali v horizontu půl roku. Proces je však vždy o dost konzervativnější a nelze úplně akcelerovat.
O jak rozlehlé území se jedná?
Má kapacitu zhruba 80 000 m2. S městským obvodem Prahy 1 a 8 vznikla dohoda, v níž jsme se zavázali, že na každé části vznikne minimální podíl bydlení 40 %. Byty chceme zkombinovat s kancelářemi a v parteru vybudovat retailové jednotky.
Bude urbanistické řešení nové lokality navazovat na architekturu Zahy Hadid?
Mezinárodní urbanistická soutěž Florenc 21 definovala základní vazby a zafixovala limity území. Z této perspektivy na Zahu Hadid navazuje. Co se týká architektury, tak na jednotlivé části budeme pořádat soutěže a rozvíjet vždy ten nejlepší návrh, myšlenku.
Jak daleko je projekt přemostění vlakového nádraží?
Platforma je součástí revitalizace Masarykova nádraží a bude realizována Správou železnic. Stavební povolení je pravomocné. Aktuálně probíhá výběrové řízení a ideálně na přelomu roku by měly začít první stavební práce v rámci území. Dokončení platformy předpokládáme v roce 2026.
Dokážete si představit, že teď, uprostřed všech těchto prací na revitalizaci území, byste Masaryčku prodali?
Masaryčka patří v rámci našeho portfolia k vlajkovým lodím a jsme na ni hrdí. Jde o ikonickou, civilizační stavbu celého našeho regionu. Na druhou stranu jsme společností, která reaguje na vnější podněty, takže stát se může cokoli.
