Provokace v architektuře je třeba. Stavařina se dostala do slepé uličky

V Praze je mnoho hezkých staveb, ale když do nich vstoupíte, uvědomíte si, jak jsou funkčně nedomyšlené, myslí si Marcel Soural, dodnes jediný akcionář investiční skupiny Trigema. Hlavní téma našeho rozhovoru se točilo kolem jedinečné budovy Fragment v pražském Karlíně.

Vždy pracoval naplno a tam, kde by to druhý vzdal, se nenechal odradit a vydržel. Jeho začátky nebyly jednoduché – po sametové revoluci měl možnost vycestovat do Německa jako gastarbeiter, tak dal výpověď v práci. Čekání na víza se protahovalo, neměl peníze, a aby se uživil, chodil na brigády. Přestože měl možnost vrátit se zpět na své pracovní místo, odmítal se slovy: „Ne, já to dokážu.“ Nekapituloval a do Německa vycestoval. 

Po návratu pracoval pro společnosti specializující se na přesné zdění z pórobetonových tvárnic. Jeho kamarád Jaroslav Zeman ho tehdy přesvědčil, aby založili firmu a využili Marcelovo know-how. Jaroslav za sebe poskytl dva dělníky, kteří pro něj prováděli drobné stavební práce, a Trigema byla na světě.

MARCEL SOURAL

Vystudoval Stavební fakultu ČVUT v Praze. Je zakladatelem, jediným akcionářem a předsedou představenstva investiční skupiny Trigema, která má široké portfolio aktivit. Kromě developmentu vlastní etablovanou stavební společnost, firmu na správu budov a facility management, nemovitostní fond s rezidenčním bydlením a destinacemi pro volný čas a také technologický start-up Flat Zone. Ten prostřednictvím analýzy dat mapuje celý tuzemský trh s nemovitostmi.

Marcel Soural je též členem správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, členem dozorčí rady Centra Paraple, o. p. s., členem vědecké rady Fakulty stavební ČVUT Praha a členem ČKAIT činných ve výstavbě.

Přesto Marcel Soural připouští, že jsme dnes proti sobě vůbec nemuseli sedět: „V jeden moment jsem se začal ideově rozcházet se svým společníkem. Domluvili jsme se na vypořádání. Vzal jsem si na tu dobu (2006) obrovský úvěr, vyplatil jeho podíl a rozjel projekty, které jsem měl v hlavě – vědecko-technický park nebo hotel v Roztokách či akvizici areálu Monínec. Tehdy jsem dokončil i povolovací proces na velký projekt, který se mi povedlo spolu s pozemky u metra prodat. Šlo o klíčový moment, jenž umožnil rozvoj Trigemy. Z profitu jsem vrátil úvěr za nákup svého podílu a některé další úvěry na dlouhodobé investice. Firma se najednou kapitálově nadechla a začala se rozvíjet… kdyby se tam jen o týden něco nepovedlo, možná by bylo dneska všechno jinak.“

ČÍM MĚ OSLOVUJE ARCHITEKTURA

Jaké město vás oslovuje z hlediska architektury?

Hodně mě inspiruje Londýn, kam často jezdím. Syn tam studoval na univerzitě. Pořídili jsme tehdy v Londýně byt, abychom mu vytvořili zázemí, a jezdili ho pravidelně každý měsíc či dva navštěvovat. Londýn mám hodně prochozený a je zajímavé se dívat, jak se mění. Tři roky jsem tam nebyl a vraceli jsme se až teď na promoci dcery, která tam také dokončila studia. Stačily tři roky a Londýn prošel obrovskou změnou. Staví se ještě víc. Myslel jsem si, že brexit vše utlumí, ale je vidět, že výstavba má doběhovou fázi, kdy hodně projektů bylo připraveno a ty se teď realizují. Staví se doslova v každé ulici. Rostou výškové domy, mrakodrapy. Je to úžasné.

Co se vám v tamější architektuře líbí z hlediska struktur?

Kombinace starého a nového. Je to patrné na každém kroku. Nebojí se do centra, do staré zástavby, umístit novou stavbu, která má enormní výšku. Když se na to však podíváte s nadhledem, patří tam. Nevím, jak to dokážou, ale má to své kouzlo.

Nabízí se otázka, jak je na tom z vašeho pohledu Praha?

Praha je skanzenem, který svazují směrnice pro památkově chráněné území nebo regulace výškových staveb, proto zde chybí mísení starého a nového. Je to chyba, neboť každá doba vyžaduje jiný přístup, a odráží se to právě v mísení starých struktur s novými.

Měl jste zájem o výstavbu v centru metropole?

Chtěl bych, ale není kde. Bojíte se regulací, a navíc jsou tu dva týmy bijící se za starou Prahu. Máte zde Ústav památkové péče a Odbor památkové péče. Vezměme též v úvahu, že v Praze je mimořádně dlouhý povolovací proces a v centru ještě delší.

TOP TOWER Multifunkční mrakodrap vyroste v pražských Nových Butovicích. Se svou výškou 135 metrů by se měl stát nejvyšší budovou v zemi.Takže o žádný projekt jste nikdy v centru neusiloval?

Myslím, že ne. Nejblíže centru je opravdu Fragment, který je na hranici památkové rezervace Karlína.

Čím vás oslovuje tvorba umělce Davida Černého, s nímž spolupracujete?

Je vtipná, promyšlená… David je nejen umělec, ale i technicky velmi zdatný člověk. Když navrhne sochu či plastiku, která se nějakým způsobem hýbe, precizně ji technicky promyslí, aby byla pro investora ekonomicky proveditelná. Také je svým způsobem kontroverzní. Je buď milován, nebo nenáviděn. Nic mezi tím není.

Vy jste taky takový?

Já? Nejsem kontroverzní typ. Spíše se snažím lidi sjednocovat.

Já jen přemýšlím, co vás spojuje. Technika, prvek hravosti a provokace? Taky rád provokujete?

Jak kdy, jak v čem. Provokace v architektuře je potřeba. Stavařina se v současnosti dostala do slepé uličky, kdy všechny stavby jsou stejné, protože jiné se nedají povolit. Před dvaceti lety to bylo jiné. Jako jedni z prvních jsme tehdy začali stavět hranaté objekty s ustupujícím podlažím doplněné o prosklené zábradlí. Teď to dělá každý. Jak se tedy vymezit, aby to bylo jiné, zajímavé? Je to stejné jako s poslechem hudby. Taky vás jeden žánr po čase omrzí a je dobré se rozhlédnout, zda neexistuje něco zajímavějšího. Jde o proces hledání a spolupráce s Davidem je toho příkladem. On není architekt. Je umělec a sochař, který umí stavbu povýšit o novátorskou myšlenku či vtip. Přidat, co tam chybí.

To byl důvod, proč jste založili architektonické studio Black n’ Arch?

Přesně tak. Seznámili jsme se při dokončování budovy SMART. V rámci stavby jsme chtěli vybudovat i hezký veřejný prostor, a to korzo od metra až k bytovému komplexu. Přáli jsme si na pěší zónu umístit dominantu, která by vybízela lidi, aby k ní přistoupili. V blízkosti sochy jsme totiž vybudovali galerii, v níž sídlí Czech Photo pořádající prestižní soutěž Czech Press Photo. 

Přemýšleli jsme, s kým budeme spolupracovat, a oslovili vybrané umělce. Nesplňovali ale, co jsme hledali. Pak projektový manažer stavby prohlásil: „Tohle zadání ti udělá jedině Černý.“ Tak jsem mu řekl, ať se s ním spojí. Začal za ním jezdit. David vymyslel sochu Trifota složenou z fotoaparátů, kdy objektivy na konci ústí v pohyblivou bulvu, která sleduje náměstí. Tu doplňují ještě dvě průmyslové kamery. To vše se online streamuje na televize, které jsou součástí instalace.

Nápad se nám líbil a chtěli jsme ho zrealizovat. To už jsem s projektovým manažerem za Davidem jezdil také. On ale netušil, kdo jsem. Takže když mu můj kolega řekl, že plastiku bereme, začal ho skepticky brzdit se slovy, že tak jednoduché to jistě nebude, neboť návrh zajisté musí schválit představenstvo a skupina akcionářů. Kolega se usmál a řekl, že se nemusí obávat, neboť za Trigemu vše rozhoduje pouze jeden vlastník a ten to už schválil. A ukázal na mě, do té chvíle mlčícího. Zrealizovali jsme plastiku Trifota a více se seznámili… 

… a rozhodli se propojit umění ve veřejném prostoru s architekturou.

David měl přání proniknout do tohoto oboru, neboť se chtěl věnovat velkoformátovým plastikám, které se přirozeně nabízí s architekturou propojit. Chtěl spoluzaložit nebo vstoupit do architektonického ateliéru. Obešel trh a zjistil, že se s ním nikdo nechce spojit. Ne snad proto, že by byl kontroverzní, ale z důvodu, že architekti jsou také umělci a nemají zájem se dělit o svou značku. Byl z toho rozladěný, a tak jsem se rozhodl s ním ateliér založit sám. Protože neoplývám ambicí být umělcem, ani nepotřebuji, aby ateliér nesl mé jméno, David navrhl název Black (Černý) a architekti (Black n’ Arch). Už tomu budou čtyři roky, což je pro značku stále málo. Architektonické studio potřebuje na trhu existovat tak 10–15 let, než se propracuje. Trigema od začátku do Black n' Arch dává své největší stavby. Ateliér pro ni zajišťuje práce koncepčního architekta. Následně si najímáme projekční studia, která stavby dotahují do prováděcích projektů.

JAK TO BYLO S FRAGMENTEM

Proč jste si tedy najal studio QARTA Architektura na Fragment, když vlastníte Black n’ Arch?

Fragment začal vznikat dříve, než jsem se setkal s Davidem. Oslovila nás inženýrská společnost, která povolovala stavbu na tomto pozemku, a nám se povedlo domluvit se s vlastníkem, kde byl komplikovaný majetkový vztah. Dali jsme QARTĚ zadání na bytový dům. Když jsme pak začali spolupracovat s Davidem, požádal jsem architekty, aby ho včlenili do svého týmu. Chtěl jsem, aby budova získala jiný výraz.

Jak si porozuměli?

Nálada byla tvořivá. Každý se zaměřil na své řemeslo, jemuž rozumí. Od začátku jsme stavbu chtěli propojovat se starou Invalidovnou. Chodili jsme tam na exkurze a hledali správné propojovací linky. Nakonec vznikla stavba, která z ptačí perspektivy připomíná ležící postavu, což svým ideovým základem odkazuje na příběh staré Invalidovny.

Když už jsme u těch příběhů, povím vám, jak vznikl finální tvar této stavby. Byli jsme v restauraci Pastař u Kampy s Davidem Černým, Davidem Wittassekem a Jirkou Řezákem, který tam přinesl velký polystyrénový model celé stavby. Filozofovali jsme nad ním. David v jednu chvíli pronesl, že potřebuje nůž. Tak jsme zavolali do kuchyně. Přišel šéfkuchař s ohromnou čepicí, a ještě větším nožem. David si ho vzal, třikrát řízl do modelu stavby a pravil: „Tak takhle.“

VÝTVARNÉ POJETÍ BUDOVY Budova se skládá z netradičních, rozpixelovaných ploch bloků, tedy fragmentů, jež jsou vrstveny do funkční struktury.Co konkrétně provedl?

Víte, jak Fragment teď vypadá?

Znám fotografie, které jste nám poskytli, jde o detaily stavby.

Na stavbě je technicky nejšílenější její prostřední část. Jde o levitující byty zapojené do mostovky. To je ten tah nožem – David vykrojil stavbu obloukem ve vertikálním směru a pak ji ještě tvarově ustřihl k silnici na Rohanském nábřeží. 

Je hezké, jak necháváte umělcům volnou ruku. V čem si naopak nenecháte poradit, co je vaše silové pole?

Mám rád stavby, které jsou nejenom hezké, ale i užitné. To znamená správně navržené, funkční, kde se lidem kvalitně bydlí nebo pracuje. Nereprezentují jen sochy, to je má zásadní podmínka. V Praze je mnoho hezkých staveb, ale když do nich vstoupíte, uvědomíte si, jak jsou funkčně nedomyšlené. Více než o domy jde o sochy, a to nemám rád. Stavme je, ale nenazývejme je bytovým domem. Umění by se mělo podřídit životnosti a respektovat užitnost.

Druhým okruhem je ekonomika. Lidé/architekti za mnou občas přicházejí s návrhy, které nejsou ekonomicky realizovatelné. Jenže smyslem má být domy stavět, ne jenom kreslit do šuplíku nebo umísťovat vizualizace nerealizovaných staveb na Pinterest. Ale to lze jedině za předpokladu, že budou respektovat ekonomickou návratnost investice.

Když se podívám stejnou optikou na Fragment – vracel jste tvůrčímu týmu návrhy k přepracování, aby byly z ekonomického pohledu realizovatelné, nebo jste jim dal v tomto případě volnost?

Fragment měl svůj příběh. Když jsme měli začít stavět, přišel covid. Banka, co nás měla financovat, se lekla a poprosila, abychom tři měsíce počkali, jak se bude vyvíjet celosvětová pandemie. 

Během těch tří měsíců naše projektové a produktové týmy podrobily Fragment dalšímu zkoumání a nalezly možné optimalizace. Ta první se týkala konstrukce. Zjednodušili jsme monolity a tím pádem i fasádu, která se na ně věšela. Také jsme ustoupili od záměru vybudovat supermarket, který byl navržen v parteru budovy. Rozhodli jsme se pro menší retail jednotky související s nájemním bydlením. Tím se snížila potřeba velkého počtu parkovacích stání a my mohli eliminovat jeden parkovací suterén. Vylepšili jsme ekonomiku projektu a celé to začalo dávat smysl.

Kolik jste ušetřili? 

Přibližně 140 milionů předcovidových korun, docela dost.

Jak dále ovlivnila pandemie covidu výstavbu Fragmentu? Z pohledu nedostatku materiálů, vyšších cen, úbytku pracovníků…

My ho stále za covidu stavíme a chceme dokončit na podzim. Už víme i za kolik, neboť máme uzavřeno 90 % výběrových řízení na subdodavatele a u zbylých 10 % jsou známé ceny. Covid nás poškodil ze dvou hledisek. Prvně tedy na jaře loňského roku (jaro 2021) došlo ke zdražení, inflaci, nedostatku zboží a přetržení dodavatelských řetězců. To vše se promítlo do některých subdodávek a prodražilo nám to stavbu řekněme o 15 %. Za druhé zápasíme s časem ve snaze dodržet veškeré harmonogramy, ale zatím to zvládáme.

Když už se bavíme o cenách, budova stojí 1,25 miliardy korun.

Takhle to nemůžete brát. Stavebně stojí 815 milionů korun. Ostatní je cena pozemku, financování, projektu… těch nákladů je mnohem více.

Dobře. Přesto mi řekněte, kdy se vám vrátí takto velká investice, když se bude jednat o nájemní bydlení? Nevrátí se spíše až vašim dětem?

Návratnost u nájemního bydlení je velmi dlouhá. Yieldy se pohybují okolo 2,5–3,5 %, čemuž odpovídá návratnost v průměru 30 let. Jenže v dnešní inflační a covidové době se návratnost ještě více prodlužuje. Investované peníze se bohužel zdražují, ČNB zvyšuje sazby, takže počítejme spíše s 35 lety. Podstatné je, jak drahé peníze používáte. Takže dnes se snažíme o přefinancování na euro.

Související články

Aktuálně

V Praze vznikne nová čtvrť. Nové Dvory mají schválenou územní studii. Stavět se začne za 5 let. Lokalita Nových Dvorů je klíčovým, téměř 50 hektarovým, územím pro rozvoj města. Nově byla dokončena a schválena územní studie, na jejímž základě zde vznikne nová čtvrť u budoucí stanice metra D Nové Dvory, a také místa pro rekreaci a sport. Lokalita se nachází na území především městské části Praha 4 a Praha 12. Transformační lokalita Nové Dvory patří k největším územím v majetku hlavního města. Okolo nové stanice metra vybuduje Praha městskou čtvrť s dostupným nájemním bydlením, kompletní veřejnou infrastrukturou a vybaveností. Územní studie ZDE

Kalendář akcí