Trh developmentu i generální dodávky stavby ovládá cena

Marek Kubr je ředitelem divize Development a Generální dodávky staveb ve společnosti Feri přes rok. Majitelé mu dali svobodu jednání, aby naplno rozvinul aktivity svěřené divize. Rok 2022 byl pro stavebnictví stále ještě růstový, letos je však na trhu cítit opatrnost a predikce už nejsou tak optimistické. Development i generální dodávky stavby stojí před řadou výzev. Na jedné straně se ocitá náročný zákazník vyžadující ve všech směrech co nejlepší podmínky, ale na té druhé je třeba řešit zpomalení trhu, nedostatek kvalifikovaných pracovníků, digitalizaci, automatizaci procesů, tlak na udržitelnost a snižování dopadu stavebnictví na životní prostředí. Povede se společnosti FERI uspět na saturovaném trhu, vyhrávat nadále zakázky a nepřestat stavět? Nejen na to jsme hledali odpovědi.

VÝZVY DEVELOPMENTU A VÝSTAVBY V ROCE 2023

Jaký je váš pohled na současný stav developmentu v Česku?

Rozdělil bych odpověď dle toho, zda se na problematiku budeme dívat z perspektivy generálního dodavatele nebo developera. V tom prvním případě cítíme, že v rámci bytového segmentu není situace úplně jednoduchá. Byty se neprodávají tolik jako v předchozích letech a s tím se pojí úbytek příležitostí pro generální dodavatele. V současnosti stojíme na počátku období, kdy dokončujeme zakázky z předchozích let, a některé zakázky, které jsme měli v tomto roce realizovat, se nám posouvají v čase. Situaci na trhu nevnímáme nikterak dramaticky, ale rozhodně je teď složitější nové zakázky získat. Více než kdy jindy musíme investorům nabízet varianty, jak projekt zlevnit. Často se totiž stává, že představa o standardu a kvalitě neodpovídá rozpočtu, který investor má. Aby mu investice dávala smysl, přinášíme vlastní návrhy oproti pouhému naceňování projektové dokumentace. Tento přístup je časově náročný, ale díky kvalitním lidem v naší firmě ho investorům umíme nabídnout.

Tím se dostáváme k úhlu pohledu ze strany developmentu.

V současnosti nemáme žádný vlastní developerský projekt v realizaci, a co se týká těch připravovaných, také stojíme před otázkou, jak na aktuální situaci reagovat a připravit naše projekty tak, aby byly pro zákazníky zajímavé a vybrali si právě nás. Myslím, že se nám to daří.

Co by vám nejvíce pomohlo, kdyby se změnilo?

Jako zásadní problém vnímám výši úrokových sazeb, kdy poměrně velká skupina lidí nedosáhne na financování vlastního bydlení a jde variantou levnějšího nájemního bydlení. Jistě, je zde skupina lidí, která financemi disponuje a byty kupuje jako investici, nicméně mám pocit, že vyčkávají, zda nebude trh v následujících měsících směřovat k tomu, že developeři začnou snižovat standardy a upravovat projekty tak, aby náklady na realizaci byly co možná nejnižší a koupě bytů dosažitelnější.

Opravdu většina developerů teď přemýšlí o snižování standardů? Jde o trend trhu?

Nemyslím si, působí zde developeři, kteří se ubírají dlouhodobě cestou prémiového bydlení ve vysokém standardu s výjimečnou architekturou, čemuž odpovídá vyšší cena. I my se snažíme jít v rámci našich developerských projektů cestou vyšších standardů, takže by se nás to nemuselo tolik dotýkat, přesto se zamýšlíme nad tím, jak zvýšit efektivitu našich projektů.

Krize pro jednoho může být velkou příležitostí pro druhého. Jaké jsou možné výzvy a příležitosti?

Nevnímám aktuální situaci jako krizi. Nelehké časy se cyklicky opakují. Pamatuji si období po roce 2008, kdy jsem ve stavebnictví začínal. Situace není identická, ale ve výsledku se moc neodlišuje od té, která nastala dnes. Nakumulovalo se toho hodně – válka na Ukrajině, energetická krize, inflace, vysoké úrokové sazby. Doba je složitá, ale vše zase překonáme a věřím, že již v příštím roce se dostaneme do situace, kdy se byty budou prodávat lépe.

Myslíte si, že i vaše konkurence na tom bude podobně?

Z pohledu generální dodávky i developmentu všichni řešíme stejné problémy. Určitě záleží na velikosti společnosti, kolik má vlastních finančních prostředků, které je ochotna do výstavby nebo do developerského projektu investovat, to může mezi společnostmi vytvářet rozdíly.

INOVACE JAKO NÁSTROJ SNIŽOVÁNÍ NÁKLADŮ

Máte vůbec možnost v takto nelehké době reagovat na inovace a moderní technologie, které se k nám dostávají na trh?

Snažíme se sledovat moderní technologie a materiálové novinky, jež bychom mohli využít v našich projektech nebo při výstavbě. To, co nám dává smysl, zkoušíme aplikovat. Hledáme s našimi partnery inovace, které nám například pomohou realizovat dílo rychleji v méně krocích, nebudou snižovat standard, ale ve výsledku přinesou cenovou úsporu.

Společnost Feri má také divizi armovny, jež se zaměřuje na výrobu betonářské výztuže. Právě v oblasti vývoje železobetonářské výztuže se stále objevují nové technologie a materiály. Využíváte některé z nich?

Armovna v Hradci Králové je velmi moderní a použité technologie nám umožňují vyhovět přáním klientů, ať již z pohledu rychlosti, kdy potřebují mít materiál v krátkém čase od objednání na stavbě, nebo požadavku na dodání velkého okamžitého množství. Kolegové z divize armovna také většinu vyrobené výztuže dodávají zákazníkům včetně služby ukládky s technickým dohledem, což je pro naše zákazníky zajímavé.

Před několika lety po nás chtěl investor použít kompozitní materiály k nahrazení oceli. Nápad však mimo jiné ztroskotal na skutečnosti, že výrobci materiálů nejsou lokální a logistika spojená s dodávkami na stavbu není operativní. Projekt se v čase mění, vyvíjí, materiál se objednává v určité frekvenci dle aktuálních potřeb a časově by nás limitovalo, kdybychom na něj čekali. Stavby by to výrazně prodražovalo.

MAREK KUBR Vystudoval Stavební fakultu ČVUT, obor Konstrukce pozemních staveb. Své profesní zkušenosti nabyl ve společnosti Metrostav, kam nastoupil hned po studiích. Již druhým rokem zastává ve společnosti FERI pozici ředitele divize Development a generální dodávky stavby.

Jak složité pro vaši společnost bylo zdražení oceli v loňském roce?

Bylo to velmi složité. Nárůst byl natolik skokový a extrémní, že jsme museli s našimi zákazníky vstoupit v jednání o úhradě zvýšených nákladů. Někteří zákazníci s námi tuto problematiku řešit vůbec nechtěli, ale musím ocenit, že zejména u dlouhodobých partnerů byla vůle nám se situací pomoci. Investovali jsme tehdy značné finanční prostředky a úsilí, abychom dostáli svých závazků a nezastavovali nebo nezpožďovali dodávky výztuže na stavby.

UDRŽITELNÉ STAVEBNICTVÍ V DOBĚ HLEDÁNÍ ÚSPOR

Jak Green Deal a tlak na udržitelné stavebnictví ovlivňuje váš segment?

Naše developerské projekty se snaží lidem nabídnout bydlení šetrné k životnímu prostředí. Technologie, které jsou spojené s výrobou tepla, chladu nebo elektřiny, se snažíme navrhovat jako udržitelné a kombinovat mezi sebou. Snažíme se zachycovat srážkovou vodu a druhotně ji v projektech používat. Z pohledu generální dodávky dodržujeme vše, co nám ukládá legislativa, a zároveň umíme investorům nabídnout naše zkušenosti s realizací certifikovaných objektů z pohledu jejich udržitelnosti.

Co se týká Green Dealu, tak si nemyslím, že bude úplně jednoduché ho v našich podmínkách naplnit. Nejedná se jen o firmy, ale i o společnost, která musí změnit své chování k životnímu prostředí. To chce čas a přirozený vývoj, nikoli diktát. Mám k tomu takový hezký příměr z odpadového hospodářství. Ve městech nebo obcích v rámci komunálního odpadu říkáme všem, aby třídili, což je určitě dobře. Nicméně poplatky za odpad jsou nastaveny tak, že je levnější netřídit. Poplatky za komunální odpad jsou ve výsledku nižší než poplatky spojené s likvidací tříděného odpadu. Vlastně lidi nepřímo vybízíme k tomu, aby netřídili, a jsem přesvědčený, že poměrně vysoké procento lidí bude raději šetřit než se chovat šetrně k životnímu prostředí.

Jak snižujete negativní dopad na životní prostředí?

Jsme zvyklí realizovat projekty s certifikací deklarující udržitelnost. Projekty s sebou nesou hodnocení v rámci kategorií, které musí plnit. Poměrně zásadní téma u projektů s vyšším hodnocením je i odpad, který při realizaci stavby vzniká. Je ho hodně a musíme přemýšlet nad tím, kde jinde ho využít a jak ho efektivně recyklovat. Projekty cílící na nejvyšší certifikaci musí splňovat přísná kritéria a bez projektové přípravy a spolupráce s realizační firmou nemusí být na stavbách reálně proveditelné.

JAK USPĚT NA SATUROVANÉM TRHU

Jaká jsou vaše kritéria pro výběr subdodavatelů?

Dlouhodobě spolupracujeme s dodavateli, u nichž máme jistotu, že odvádějí kvalitní práci a je na ně spoleh, vzájemně se podporujeme. Tím, že spolupracujeme dlouhá léta, dokážeme řadě problémů předcházet ještě před tím, než vzniknou.

Zásadní je, že myšlenkově spolu souzníme. Kdybyste jim pokládala stejné otázky, odpovídali by hodně podobně, byť s ohledem na svou profesi a dodávku.

Co vás odlišuje od konkurence?

Je třeba říci, že společnost Feri je tvořena lidmi, kteří mají dlouhodobou praxi ve stavebnictví a jsou osobnostmi. Majitelé firmy vybírají lidi, jež mají stejnou chemii a do firmy patří. Panuje zde přátelské, upřímné, pozitivní prostředí a myslím, že ho pak přenášíme do realizace. Zároveň co si na začátku domluvíme, to splníme. Nejsme společností, která by domluvené podmínky v průběhu realizace měnila.

Když se na to budu dívat z perspektivy developmentu, nabízíme lidem bydlení, které je svým návrhem a architekturou výjimečné, komfortní pro život a šetrné k životnímu prostředí. I když je pro nás ekonomika projektu důležitá, nejdeme cestou maximalizace zisku za každou cenu. Projekty musí být kvalitní, aby klienti byli spokojení a cítili jako výhodu to, že si koupili byt u FERI.

Jaké jsou potřeby vašich zákazníků a jak se na ně snažíte reagovat?

U generální dodávky je to zejména cena. Snažíme se přicházet s alternativními návrhy, které by dokázaly cenu snížit, ale nesnižovaly požadovanou kvalitu.

Nepodřezáváte si pod sebou vy i ostatní větev, když se snažíte vyhrávat cenou? Neroztáčíte cenovou spirálu?

Nejdeme cestou dumpingových cen a věřím, že žádná stavební firma se k tomuto kroku uchylovat nebude.

Jaké byly vaše nejúspěšnější projekty?

Naše divize monolitů realizovala například projekt Bořislavka, který získal v roce 2020 čestné uznání české betonářské společnosti jako vynikající betonová konstrukce. Pro společnost Central Group stavíme aktuálně v pražské Libni menší, ale zajímavý bytový dům Kotlaska s vyšším standardem.

Co chystáte nyní v oblasti developmentu?

Jde o rezidenční projekty většího i menšího charakteru. Všechny spojuje kvalitní a zajímavá architektura. Věřím, že až se projekty na trhu objeví, klienty zaujmou.

Jak byste vaše rezidenční projekty charakterizoval?

Ctíme architekturu dané lokality a vytváříme místo, které bude příjemné a kde budou lidé chtít žít.