Rudolf Vacek
Příští rok načne Rudolf Vacek v developerském týmu Penty druhou dekádu. Jeho podpis najdeme například pod novou čtvrtí Waltrovka, Florentinem a aktuálně i budovami Churchill a Smíchoff, které výrazně dotvářejí ráz kolem pražského Hlavního nádraží a Smíchova.
Development se v posledních letech výrazně proměnil, jak se díváte na současnou úroveň architektů?
Z mého pohledu se dnešní architekti stávají kromě specialistů na urbanismus a design budov částečně i psychology a analytiky potřeb lidské společnosti. Jsou zároveň specialisty na Facility management, znalci inteligentních systémů budov i odborníky na systémy, které jsou přívětivé k životnímu prostředí. Dnes již nejde jen o to navrhnout pěknou budovu a fasádu. Z ryzích architektů se stávají komplexní specialisté, kteří musí do svých návrhů zakomponovat zmíněné různoběžné vlivy. Jejich návrh musí být přijatelný nejen pro objednatele‑investora, ale i pro budoucí uživatele.
Takže se vlivy společenských věd mísí s technickými?
Přesně tak. Když jsme připravovali projekt v ulici Na Florenci, konzultovali jsme často s psychology, kdy jsme konzultovali například ideální poměry šířky a výšky domů, počet a tvar parkovacích míst, jaký má být poměr zeleně, mobiliář a další věci. Z čistě tranzitního místa vytváříme místo pobytové, příjemné pro lidi.
Na druhou stranu je potřeba najít rozumný kompromis mezi konečnou představou architekta, podpořenou specialisty na „společenské vědy“, a celkovou výší investic. Některá doporučení, byť zřejmě správná, by prostě nebylo možné zaplatit.
Vaším prvním projektem v rámci Penty bylo Florentinum, kam se Penta posunula?
V roce 2010, kdy jsem do Penty nastoupil, byla dokončena akvizice a připravoval se projekt. Od té doby mohu sledovat, jak se Penta vyvíjí. Snažíme se, aby každý náš projekt měl určitou vyšší, přidanou hodnotu. Nejde nám o to, postavit co možná nejvíce metrů čtverečních a rychle je prodat nebo pronajímat za maximálně možnou cenu. Snažíme se řídit pravidlem raději méně metrů, ale o to kvalitnějších, podpořených adekvátním veřejným prostorem.
Když se občas projdu Florentinem, tak mě těší, že se nám podařilo realizovat prostor, ve kterém se lidé cítí dobře a kam se rádi vracejí.
Takže si nyní dáváte záležet nejen na designu či kvalitě objektů, ale i na tom, aby lokalita s novou zástavbou disponovala i kvalitní občanskou vybaveností?
V případě Florentina ještě zaznívaly silné hlasy, abychom do retailové části dostali takové nájemce, kteří zaplatí co nejvíce. Během několika málo let ale došlo k výraznému názorovému posunu.
V moderních kancelářích se lidem totiž pracuje dobře, když jsou mezi nájemci také subjekty, které potřebujeme k dennímu životu – čili kadeřník, pekař, čistírna, květinářství. Jistěže bychom za ty prostory mohli dostat vyšší nájem, ale pokud vytvoříme kvalitní místo k životu, pak můžeme mít lukrativnější nároky při prodeji či případném pronájmu.
Příkladem může být náš nový projekt v pražských Nuslích, kde jsme v roce 2017 koupili pozemky s areálem bývalého pivovaru. Náš tým přímo na místě v rámci participace s občany analyzoval potřeby a představy místních. Pokud zjistíme, že jim třeba chybí lékárna a potraviny, tak tam prostě nemáme ambici realizovat drogerii.
Penta v průběhu deseti let postavila a nabídla trhu největší porci nájemních kancelářských ploch. Aktuálně se ale zdá, že se přesouváte spíše na rezidenční projekty…
Je pravda, že v Praze se musí nutně začít masivně stavět byty. Rezidenční projekty jsou dalším segmentem, který je součástí naší strategie. Nicméně si nemyslíme, že komerční segment je za vrcholem. Spíše vnímáme nové vlivy v této oblasti. Klienti již například nevyžadují velkoprostorové kanceláře na 10 a více let, spíše podle aktuálních trendů vyhledávají krátkodobější nájmy především na vysoce kvalitním místě. Takovým je například projekt Churchill Square.
Zde jsme dokázali uplatnit veškeré zkušenosti našeho developerského týmu Penty. I když jsme do projektu vstupovali v rámci joint venture až těsně před ukončením platnosti vydaného územního rozhodnutí, dokázali jsme skloubit naše komerční a projektově manažerské zkušenosti a modifikovali původní produkt tak, aby lépe vyhovoval těm nejpřísnějším požadavkům náročného a zkušeného klienta – v tomto případě společnosti Deloitte.
V čem byl Deloitte náročný?
Klient přesně věděl, co chce, v jaké kvalitě, v jakém čase a za jakou cenu. Bez zvolené formy výstavby (Construction management – CM) bychom toho nedosáhli. To, že jsme začali stavět v září 2017 a již v únoru 2019 kolaudovali, považuji za mimořádnou událost. Ihned po vydání kolaudačního rozhodnutí mohl Deloitte zahájit činnost v nových prostorách.
Přínosy námi zvoleného modelu se naplno projevily v rámci výstavby v centru města, v blízkosti Vysoké školy ekonomické a Hlavního nádraží, což kladlo zvýšené nároky na logistiku.
Ještě extrémnější to určitě bylo v případě projektu Smíchoff?
Pražskou čtvrť Smíchov jsme od začátku chápali jako křižovatku dopravních tras i tradiční kancelářskou oblast se solidním spojením s centrem Prahy. Tzv. mostovka k magistrále (Dobříšská) přitom jednoznačně definuje, kde začíná a končí atraktivní část Smíchova. Jen málo lidí si na počátku dokázalo představit, že na místě plném odpadků a náletových dřevin může vyrůst tak moderní budova s potřebnou infrastrukturou.
Náš projekt si od začátku kladl za cíl rozšířit atraktivní část Smíchova. Přesvědčování veřejnosti a klientů nebylo jednoduché. Území je složité z hlediska křížení různých tras, projíždí zde obrovské množství vozidel, k čemuž přispívá i nedaleká fakultní nemocnice Motol. Přesto se nám podařilo zřídit staveniště, zajistit logistiku dopravy stavebních materiálů a postavit v čase a kvalitě objekt, který spolu s Green Pointem a developerským projektem Mozartova brána posunuje atraktivní čtvrť Smíchova blíže k Plzeňské ulici. Doufám, že se nám podaří totéž, co u Florentina – místo se oživí, vzniknou zde kavárny, restaurace a další místa k příjemnému pobytu.
V rámci některých staveb, zmínit můžeme například most Vysočina na D1, se pracuje „na minuty“. Platilo to i na Smíchově?
Mostní stavby jsou ještě stále o úroveň výše, než projekty v rámci pozemního stavitelství. Bez precizního naplánování a striktního dodržování pravidel bychom ale nebyli schopni zajistit klíčovou záležitost – logistiku dopravy potřebných lidských kapacit a materiálů na staveniště. Celý ten propracovaný systém jsme si – s částečnou pomocí externích specialistů – zajistili sami. Máme na to svůj vlastní tým.
Cítíte, že široká veřejnost začíná Pentu vnímat jinak než dříve?
Naše poslední developerské projekty zcela jednoznačně přispívají k tomu, že jsme v očích klientů viděni jako velmi solidní partner. Reputace v oblasti developmentu je stále vyšší. Projekty Waltrovka, Churchill a Smíchoff zcela jednoznačně ukazují, že jsme schopni splnit, co slibujeme. Přínosem pro oboustrannou důvěru pak je naše snaha (v případě, že se předpoklady klientů 100% nenaplní) okamžitě zareagovat a věc napravit.
Roste důvěra v Pentu i v případě dodavatelů?
Myslím si, že u stavebních firem a dodavatelů jsme vnímáni stále pozitivněji, berou nás jako proaktivního developera, pro kterého je dobré pracovat. V rámci projektu Churchill jsme měli podepsány smlouvy s 90 stranami, pod kterými pak byli další subdodavatelé. Ani zde či v rámci dalších našich realizací jsme nezaznamenali stav, kdy bychom neměli dostatek firem na výběr. Již několik let se nás samy dotazují, jaké tendry chystáme a kdy budeme poptávat. Vše proto, aby byly připravené na soutěž o náš další projekt.
Pozitivní vývoj spatřuji i v případě finančních institucí. Máme u nich velký respekt, jsme pro ně kredibilním partnerem. I banky mají však svá pravidla a mantinely spolupráce s developery, což musíme respektovat.
Hovořil jste o brownfieldu v Nuslích. Co další lokality, nejsou bývalé průmyslové areály už příliš drahé?
Odpověď není jednoduchá. Primárně nás ale zajímá centrum Prahy, resp. širší centrum. Zajímáme se například o plochy v blízkosti stanic metra. Pro využití potenciálu pražských brownfieldů kompetence evidentně máme. Na každou akvizici pohlížíme s velkým respektem a důsledně vyhodnocujeme rizika a příležitosti. Jak jsem již uvedl, jsme komplexním developerem. Dokážeme tak realizovat výstavbu rezidenčních bytů i komerčních objektů, umíme celé oblasti vybavit retailem. Danou oblast zatraktivníme, a tedy si můžeme nechat za tuto lokalitu dobře zaplatit. Pak je i původně „drahý“ brownfield, jak jste v otázce popsal, pro developera zajímavý.
Dva velké projety jsou za vámi, další velký v přípravě. Jaká je situace kolem Masarykova nádraží?
Všeobecně známou informací je, že se chystáme na dva velké projekty. Jde o polyfunkční zástavbu podle Zahy Hadid v brownfieldu u Masarykova nádraží. Na ni by měl navazovat nový hotel architektů Schindler Seko, který bude stát na pozemku mezi železniční tratí, magistrálou a Hybernskou ulicí.
U této příležitosti bych se rád vrátil k projektu Churchill a ocenil tým Penty, že i přes náročné podmínky a prakticky dennodenní tlak klienta dokázal své činnosti dokonce akcelerovat, což je dokladem naší síly a schopnosti se přizpůsobit obtížným podmínkám. Nastavili jsme tím nové standardy pro naše další projekty.
Nová měřítka dokážeme úspěšně aplikovat i v případě ekologických a energetických oblastí. Certifikát LEED Gold (Leadership in Energy and Environmental Design), prvky vodního a energetického managementu, minimalizace emisí CO2. To vše je v našich projektech již běžně dosažitelné kritérium. Jako příklad mohu uvést Smíchoff, kde jsme pro potřeby pokrytí požadavků na vytápění a klimatizaci nasadili tepelná čerpadla a využíváme i tzv. šedou vodu.
