Rekultivace brownfieldů je pro společnost přínosná. Není ale bez rizik

Brownfieldy nejsou jen ekonomickou výzvou, mohou obohatit celou společnost. Investice do těchto území s sebou nese mnoho pozitiv, zároveň i mnoho neznámých a potenciálních rizik.

Pohled investora, který získává šanci výhodně pořídit často velmi rozsáhlé, s infrastrukturou propojené pozemky v dostupné vzdálenosti od velkých sídel, je jen jeden z možných. Přínosy z takové investice pak má obvykle i širší společnost, potažmo stát.

A to zejména díky vyloučení nejviditelnějších doprovodných negativních jevů: snížení prodejní hodnoty okolních nemovitostí, riziko růstu kriminality a sociální vyloučení lokalit v okolí brownfieldu, vznik černých skládek a s tím související zhoršené hygienické podmínky a tak dále.

Tato rizika jsou předem jasně viditelná, nezpochybnitelná a realizací prakticky jakéhokoli investičního záměru v brownfieldu jsou postupně eliminována. Náklady spojené s jejich řešením lze do investičního záměru předem implementovat, aniž by vznikalo zásadní riziko extrémních vícenákladů pro investora. Jsou zde ovšem i další rizika, závažnější jak pro investora, tak pro budoucí uživatele či majitele území. 

STARÉ EKOLOGICKÉ ZÁTĚŽE

Jedná se o rizika přímo spojená s historií areálu brownfieldu, s původní výrobní činností v něm dříve provozovanou, rizika environmentální. Každý z průmyslových, zemědělských či potravinářských brownfieldů s sebou nese jistou „ekologickou“ stopu právě z doby, kdy v něm ještě legálně probíhala čilá ekonomická činnost. 

Samozřejmě, místy lze v brownfieldech nalézt ekologické škody po nelegální činnosti, například výrobě omamných látek, ale mnohem častěji tu nalezneme „staré“ ekologické zátěže. Ty vznikaly obvykle jako důsledek technologické nekázně, drobnějších i větších havárií, provozu či prostě jen „zvykového práva“ ve stylu „Takhle se to tady vždycky dělalo“. V důsledku desítky let trvajícího neutěšeného stavu nakládání se závadnými látkami pak docházelo často k masivní kontaminaci konstrukce i podloží staveb, okolních zemin i podzemních vod.

Stavební činnost na takto zasaženém pozemku pak může znamenat významné vícenáklady v podobě výrazně větších objemů nebezpečných odpadů nezbytně odstraňovaných z lokality během zakládání stavby. Nemusí se přitom jednat o relativně banální kontaminace, jako je nakládání s naftou, oleji nebo benzinem. 

Často jsou ve hře i výrazně toxičtější a nebezpečnější látky jako těžké kovy po provozu galvanoven, pesticidy po skladech agrochemikálií nebo chlorované ethyleny po prádelnách nebo strojírnách. 

O co méně patrné mohou být tyto kontaminanty v terénu, o to větší a záludnější mohou být další náklady a rizika s nimi spojená. Neznamená to sice, že by tyto lokality byly pro výstavbu nebo jiné využití zcela nevhodné, že by se jednalo o „mrtvou půdu“. Dokonce to automaticky neznamená ani výrazně vyšší náklady při likvidaci takové ekologické zátěže. 

Pakliže ale nejsou pozemky adekvátně ošetřeny, sanovány, mohou kontaminanty znamenat zásadní zdravotní rizika pro budoucí uživatele, nové vlastníky, nájemníky. Následky dlouhodobého kontaktu s těmito látkami se kvůli jejich toxicitě nebo karcinogenitě mohou projevit na zdraví dětí či dospělých po měsících nebo také po desítkách let. 

KRÁLOVSKÉ ZISKY I PROBLÉMY

Koupě a investice do brownfieldu tedy může přinést královské zisky i značné problémy. V současné době je ovšem možné i tato rizika výrazně eliminovat, aniž by bylo nutné přesouvat investici na zelenou louku. Možnost rizika přítomnosti ekologické zátěže na lokalitě či v její blízkosti je možné ověřit v databázi kontaminovaných a potenciálně kontaminovaných míst vedené Ministerstvem životního prostředí. 

Ať už je lokalita v současnosti vedená v SEKM, či ne, je možné využít prostředky strukturálních fondů EU prostřednictvím Operačního programu životní prostředí (OPŽP) pro efektivní průzkum lokality, který ověří přítomnost kontaminace a posoudí její rizikovost. Průzkumné práce s 85procentní podporou OPŽP zahrnují geofyzikální průzkum, vzorkování stavebních konstrukcí, zemin, sedimentů, podzemních i povrchových vod.

„Ať už je lokalita v současnosti vedená v SEKM, či ne, je možné využít prostředky strukturálních fondů EU prostřednictvím Operačního programu životní prostředí pro efektivní průzkum lokality, který ověří přítomnost kontaminace a posoudí její rizikovost.“

Výstupem je pak ucelený dokument, jenž hodnotí rizikovost lokality, nastíní možné způsoby řešení i jejich časový a finanční rámec. Takový dokument je tedy významným environmentálním a ekonomickým nástrojem, který usnadní rozhodování o budoucím smysluplném využití lokality. 

Obdobná možnost pak vyvstává u lokalit, u nichž geologický průzkum a analýza rizik prokáže přítomnost rizikové kontaminace, kterou nemá za povinnost odstranit její původce. Kofinancování investice do odstranění ekologické zátěže ve výši 70–50 procent umožní výrazně eliminovat neočekávané náklady na odstranění takové zátěže.

Investice do brownfieldu je nepochybně investicí v mnoha ohledech komplikovanou, rizikovou, na druhou stranu s sebou nese mnoho pozitiv jak pro investora, tak pro širokou společnost, a současně je možné případné vícenáklady redukovat, aniž by výrazně zasáhly investora.

Aktuální informace k OPŽP naleznete zde.

Materiál vznikl na základě prezentace na konferenci Brownfieldy 2022.
Text: Lukáš Čermák, MŽP