Novinkou za pandemie covidu-19 bylo uzavření hranic a nemožnost příchodu pracovníků ze zahraničí. Šokem pro mě jako pro právníka i jako pro občana byl zákaz opustit republiku, říká Tomáš Pokorný. Foto: istock.com
Právo se neustále vyvíjí a úkolem právníků je nezůstat pozadu, myslí si Tomáš Pokorný z AK Vych & Partners. Rozhovor jsme vedli s ním, jako specialistou na stavební právo, a s majitelem kanceláře Janem Vychem. „Nedotknutelnost vlastnictví je jedním ze základních kamenů našeho ústavního pořádku, takže očekávám řadu žalob v této oblasti,“ říká Vych k zabavování majetku ruským občanům.
Jan Vych a Tomáš Pokorný, AK Vych & Partners
S čím se na vás obracejí klienti z oblasti stavebnictví nejčastěji, jaké služby poptávají?
TP: Převládají požadavky na přípravu a revizi smluv o dílo. Naši stávající klienti se již ve velké míře naučili, že se nevyplatí si smlouvu připravovat bez právního poradce. Z další agendy bych zmínil podporu při přípravě nabídek do výběrových řízení a v menší míře jsou to soudní spory. Od těch se snažíme klienty ochránit hledáním smírného řešení s protistranou. Soudní spory ve stavebnictví jsou zpravidla dlouhé, nákladné a s nejistým výsledkem.
JV: Tomáše bych doplnil, neboť se nám pořád stává, že se na nás zejména nový klient obrací až ve chvíli, kdy ze smlouvy vznikne spor. A jak správně kolega uvedl, spory jsou dlouhé, složité a nákladné, proto je maximálně důležité přizvat právníka již k přípravě smlouvy. V naší stavební agendě se v poslední době často setkáváme i s „bojem“ našich klientů v rámci územního řízení, kdy si obce, na jejichž území má být stavba umístěna, kladou nesmyslné a dle našeho názoru i nelegální požadavky na uzavírání takzvaných plánovacích smluv. I zde se však jedná vždy o běh na dlouhou trať.
Kdo jsou typově vaši nejčastější klienti z tohoto odvětví?
JV: Naším typickým klientem v této oblasti jsou subjekty střední velikosti, které realizují developerské projekty v řádu desítek domů či bytů. V určité míře k nám přicházejí i fyzické osoby, které si koupily nemovitosti v těchto developerských projektech a z nějakého důvodu se s developerem dostaly do sporu.
Co trápí vaše klienty ze stavebního průmyslu dnes nejvíc?
TP: Myslím, že dnes je nejvíce trápí zítřek. Spousta společností se nyní dostává do potíží s plněním smluvních závazků kvůli narůstajícím cenám a nedstatku pracovní síly. To se odráží ve strachu z uzavírání nových smluv, kdy ani jedna strana nechce nést zejména inflační riziko. S rozjetou vysokou inflací se špatně plánuje, protože si neumíte spočítat náklady. Předpokládám, že stávající kontrakty se podaří z velké většiny dokončit, avšak stavební ruch se utlumí do doby ustálení cen. Útlum pak bude dále negativně ovlivňovat nemovitostní trh.
Vznikly pro vás nějaké specifické právní problémy během pandemie covidu-19?
TP: Velikým tématem samozřejmě bylo prodlení s plněním smluv z důvodu tzv. vyšší moci. S vyšší mocí se však stavebnictví potýká odjakživa, byť z jiných důvodů, než byl covid-19. Opravdovou novinkou bylo uzavření hranic a nemožnost příchodu pracovníků ze zahraničí. Šokem pro mě jako pro právníka i jako pro občana byl zákaz opustit republiku.
JV: K tomu, co uváděl Tomáš, bych jen doplnil, že jsme řešili řadu případů, kdy se jedna či druhá strana odvolávala na nemožnost plnění kvůli vyšší moci spojené s covidem. Ve všech případech soudy tuto argumentaci odmítly, podle mého názoru správně.
Dostávají se k vám spory mezi zadavateli a zhotoviteli vyplývající ze současné situace – kvůli energetické krizi, surovinové krizi, nedostatku pracovníků, souhrnně kvůli překážkám, které brání realizacím zakázek dle smluv?
TP: Dostávají se k nám stále častěji a určitě ještě nejsme na konci. Strany však obvykle mají pochopení pro současnou situaci a snaží se navzájem si vyjít vstříc, byť na začátku „řinčí zbraněmi“. Dokončení díla je v zájmu obou stran. Zaznamenali jsme však i opačné případy, kdy jedna strana reálně potíže neměla, ale snažila se stávající zdánlivě nepřehledné situace využít.
Horší je situace ve veřejných zakázkách, kde jsou dány striktní zákonné podmínky pro změnu ceny díla. Strany si v tomto případě nemohou jen tak sednout ke stolu a jednat.
JV: Jen bych doplnil, že v případě veřejných zakázek o změně smluv jednat lze, ale možnosti stran jsou výrazně zúženy.
Mohli byste uvést nějaký konkrétní případ?
JV: S ohledem na povinnost mlčenlivosti můžeme být konkrétní jen co do skutkového stavu, nikoli co do uvádění zúčastněných osob. Jeden z našich nejvýznamnějších klientů byl poškozen ztrátou schopnosti či ochoty tzv. alternativního dodavatele energií dodávat za dříve nasmlouvaných cen elektrickou energii a plyn jemu i jím vlastněných dceřiných společností. S ohledem na velice slušnou právní erudici tohoto klienta jsme hned v počátku dostali pokyn poměrně nekompromisního postupu vůči tomuto dodavateli energií. Díky tomu se nám podařilo eliminovat škody klienta o stovky milionů korun. Původní dodavatel sice ve finále s dodávkami zcela skončil, ale než se tak stalo, sanovali jsme klientovi spoustu otevřených pozic a peněz. Nyní jej právně podporujeme při sjednávání nových kontraktů s jinými dodavateli, právě v režimu veřejných zakázek.
Jak změnila vaši práci válka na Ukrajině?
TP: Samotná válka naši práci v základu nijak nezměnila. Právo se neustále vyvíjí a dohání svět a naším úkolem je nezůstat pozadu. Nezamrznout ve „starých dobrých časech“. Válečný konflikt je novým impulsem pro svět a tím pádem i pro zákonodárce, vznikla nová legislativa týkající se zejména poskytování azylu válečným uprchlíkům, mluví se o propadnutí majetku ruských občanů státu. Mimochodem toto bude také veliké právní téma, obdobně jako zákaz opuštění republiky. Prozatím byl majetek pouze „zmrazován“, takže nebylo umožněno s ním nakládat. Propadnutí majetku státu náš právní řád v současnosti umožňuje jen v souvislosti s odsouzením za konkrétní trestný čin, který spáchala konkrétní osoba.
Propadnutí majetku ruských občanů státu bude velké právní téma. Náš právní řád v současnosti umožňuje propadnutí majetku státu jen v souvislosti s odsouzením za konkrétní trestný čin, který spáchala konkrétní osoba.
JV: Otázku zmrazení majetku vnímám rovněž jako velké téma do budoucna a připravovanou legislativu budeme sledovat. Nedotknutelnost vlastnictví je jedním ze základních kamenů našeho ústavního pořádku, takže očekávám řadu žalob v této oblasti. Jakkoli válku na Ukrajině odsuzuji, myslím, že uvalení sankcí na „cokoli ruského“ je poněkud extenzivní a jednotlivé státy Evropské unie by ve své autonomii měly mít možnost o (ne)aplikovatelnosti sankcí v jednotlivém případě rozhodnout.
Máte nějaký právní názor na chystaný stavební zákon? Respektive jeho stávající podobu?
TP: Správně se ptáte na „stávající podobu“. V poslanecké sněmovně nyní leží tři návrhy novel. Než bych hovořil o návrhu jako celku, tak spíše poukážu na jednu konkrétnost. Podle nových pravidel bude možné dodatečně povolit stavbu jen v případě, že stavebník prokáže, že jednal v dobré víře. Přeloženo: černé stavby bude možné dodatečně kolaudovat jen v případě, že stavebník prokáže, že nevěděl o tom, že se o černou stavbu jedná. Takto nastavená pravidla, doufejme, odradí od neoprávněné výstavby. Možnost změny stavby (nově „záměru“) před dokončením zůstává.
