Dušan Kunovský: Výstavba přináší do rozpočtu stovky miliard. Stát o ně svou liknavostí přichází

Dušan Kunovský, zakladatel společnosti Central Group, tvrdí, že hlad po bytech neustane. Současný snížený zájem podle něj opadne, až se hypotéky vrátí ke třem procentům. Pak lze očekávat naopak rekordní zájem. Bude ale třeba i užší spolupráce se státem. Průtahy kolem novely stavebního zákona podle Kunovského velmi škodí jak developerům, tak státnímu rozpočtu.

Když se podíváte zpět na 28 let fungování společnosti Central Group, byla nějaká doba podobná té dnešní – alespoň co do nejistoty vyhlídek?

Současná situace je zcela bezprecedentní. Ještě neskončila koronavirová krize a mezitím se k ní přidala válka na Ukrajině a hrozící energetická krize. Inflace stoupá ke 20 procentům, náklady na výstavbu rostou raketovým tempem, prodeje nových bytů kvůli vysokým úrokovým sazbám zásadně zpomalily, a předvídat vývoj na trhu je tudíž nyní velmi obtížné.

Uvažujete v souvislosti se současnou krizí o diverzifikaci vašich aktivit? Například ukročení od rezidenční výstavby směrem k administrativním nebo průmyslovým budovám? Případně jinému přehodnocení stávajícího modelu?

Naší hlavní činností nadále bude rezidenční výstavba v Praze. Na tom se nic měnit nebude. Jak to tak ale bývá, krize přináší i nové příležitosti. Proto se chceme nyní více zaměřit na akvizice pozemků pro naše budoucí projekty. Ty například menší developeři, jejichž podnikání je na rozdíl od našeho závislé na bankovních úvěrech, mohou začít prodávat. Až se Česko z krize oklepe, budeme připraveni spustit nové projekty a ve velkém znovu začít uspokojovat hlad po nových bytech, který v Praze je a bude.

Co to znamená ve velkém? Kolik bytů plánujete postavit?

V Praze aktuálně připravujeme více než 30 000 bytů na více než 1,5 milionu m2 pozemků a brownfieldů. Právě brownfieldy jsou pro rozvoj metropole klíčové. Na nich stojí budoucnost Prahy.

Změnil se za těch několik desetiletí vašeho fungování nějak přístup města k nakládání s brownfieldy? Je pro vás prosazování výstavby na těchto územích jednodušší? Rekultivaci těchto území se věnujete už desítky let.

I Praha začala brownfieldy chápat jako důležitá území, kde by měl probíhat rozvoj města. To by se totiž nemělo rozrůstat do šířky a zabírat „zelené louky“. Ideálním konceptem je hustší zástavba a město krátkých vzdáleností. K tomu je třeba stavět na dnes již nevyužívaných místech bývalých průmyslových podniků. Ty jsou často v širším centru města a jsou napojeny na infrastrukturní síť, pro město je tedy vznik nových čtvrtí na brownfieldech i ekonomicky výhodnější.

A pro vás, developera?

Pro developery je ale taková výstavba mnohem náročnější než na dosud nezastavěných pozemcích. Je potřeba počítat s náklady na demolici stávajících budov a na dekontaminaci a revitalizaci území, které se pohybují v řádu desítek milionů korun.

„I Praha začala brownfieldy chápat jako důležitá území, kde by měl probíhat rozvoj města. To by se nemělo rozrůstat do šířky a zabírat ‚zelené louky‘.“

Existuje v Praze ještě nějaké území, které by mělo být z vašeho pohledu zastavěno rezidenční výstavbou a na které máte políčeno?

Takových míst je v Praze stále celá řada. A to i přímo v centru. Městské části, které mají největší potenciál rozvoje, jsou například Praha 3, Praha 9 nebo Praha 6. Tady už řadu projektů stavíme a nové plánujeme. V Praze 3 máme mimo jiné projekt Parková čtvrť, v Praze 9 Teslu Hloubětín, u kterých jsme letos zahájili výstavbu. V Praze 6 pak připravujeme velký projekt, na němž se architektonicky podílí architektka Eva Jiřičná, se kterou dlouhodobě spolupracujeme a velmi si této spolupráce vážíme. Tady postavíme zcela novou velkou čtvrť Westpoint, která bude architektonicky velmi pestrá, a počítáme tu s řadou moderních ekologických řešení. Vznikne tu ale také několik mateřských školek, základní škola se sportovištěm a řada obchodů, služeb, restaurací a kaváren. Naším záměrem je vytvořit zde skutečně živoucí a zelenou rezidenční čtvrť evropského formátu, jež má ambici stát se inspirací pro vznik budoucích nových čtvrtí u nás i v zahraničí. Na tento projekt se velmi těším.

Expanzi do dalších měst v Česku neplánujete?

Vyloučit se nedá nic, ale v tuto chvíli to neplánujeme. 

POPTÁVKA PO BYDLENÍ NEZMIZÍ

Dostupnost hypoték prudce poklesla, tím pádem klesají i prodeje bytů – nedávno jste hovořil o tom, že kromě „hypotékářů“ vám odpadli také cizinci. Má smysl čekat, až se sníží základní úroková sazba ČNB a tím i hypotéky, nebo pro vás existuje jiné řešení, jak se současné situaci přizpůsobit? Bytů je stále nedostatek.

My očekáváme, že již na jaře dojde k prvnímu, mírnějšímu oživení trhu. To zásadní pak podle našich predikcí nastane ve chvíli, kdy úrokové sazby hypoték klesnou k psychologické hranici tří procent. To vrátí trh opět k normálu, a prodeje nových bytů můžou být dokonce na nových rekordech, protože se v plné síle vrátí nyní odložená poptávka. Velká poptávka po bydlení v Praze stále je a bude. Lidé zkrátka nyní jen vyčkávají.

„Ideálním konceptem je hustší zástavba a město krátkých vzdáleností. K tomu je třeba stavět na dnes již nevyužívaných místech bývalých průmyslových podniků. Ty jsou často v širším centru města a jsou napojeny na infrastrukturní síť, pro město je tedy vznik nových čtvrtí na brownfieldech i ekonomicky výhodnější.“

V souvislosti se sníženou prodejností bytů, rozhodli jste se pro pozastavení nějakého z vašich projektů?

Všechny projekty, které máme aktuálně v prodeji nebo ve výstavbě, pojedou dál. Pokud by měl trh dlouhodobě stagnovat a poklesy prodejů by měly pokračovat, tak rozhodneme, jestli některé etapy o půl roku nebo o rok neodložíme. Rozhodneme se na konci letošního podzimu (rozhovor vznikal zkraje listopadu 2022, pozn. red.).

Česko je na tom v současnosti v mnohých ukazatelích relativně hůř než ostatní státy EU. Vyšší meziroční inflace, méně efektivní a pomalejší programy na zastropování cen energií, to vše vede i k relativnímu snižování kupní síly. Mohlo by to změnit postoj Central Group k expanzi do zahraničí, jemuž jste se doposud vyhýbali?

My bychom byli šťastni a usilujeme o to, aby se především zlepšilo prostředí, v němž podnikáme a žijeme u nás. Co se týká developmentu, tam je dlouhodobě největším problémem pomalé povolování. V Praze se povoluje jen zhruba třetina nových bytů, které jsou potřeba. Metropole potřebuje povolovat a stavět alespoň 10 000 nových bytů ročně. Pokud se tohle podaří změnit, bude to velký krok vpřed a velký impuls pro dostupnější bydlení. 

Co byste k takové změně potřebovali?

Developeři potřebují hlavně předvídatelné prostředí a dlouhodobě platná pravidla. Nová výstavba má současně obrovský ekonomický dopad a do rozpočtu přináší stovky miliard. Všech 134 tisíc připravovaných nových bytů v Praze by státu jen na DPH přineslo více než 180 miliard korun.

Uvažujete o tom, že byste se do budoucna soustředili také na nájemní bydlení? První experimentální vlaštovkou v tomto ohledu je váš projekt na Kavčích horách. 

Zvažujeme různé možnosti, ale těžiště našeho byznysu bude i nadále v přímém prodeji koncovým zákazníkům. 

Kdyby nájemní bydlení v těch „různých možnostech“ přece jen figurovalo, na jakou sociální skupinu byste se orientovali?

Možností je více, ať už jde o klasické nájemní bydlení, studentské bydlení, nebo třeba bydlení pro seniory. Ale v tuto chvíli to není úplně na pořadu dne.

TERMÍN NA NULOVÉ EMISE JE ŠIBENIČNÍ

Kde je podle vás hranice toho, co má smysl využívat z prvků udržitelné výstavby? Tedy aby to dávalo smysl i byznysově.

Obecně by nové požadavky měly být vždy pečlivě promyšlené, aby nedocházelo pouze ke zbytečnému zdražování nové výstavby, ale byl dosažen i požadovaný pozitivní efekt, který případné vícenáklady převýší. Zabývat se dopadem na životní prostředí je ale určitě správně a i v Central Group jdeme tímto směrem. Ať už jde o dekontaminaci brownfieldů a jejich přeměnu na nové čtvrti s velkým množstvím zeleně a vodních ploch, nebo využívání řady ekologických prvků, jako jsou zelené střechy, retenční nádrže, rekuperace a podobně. Díky těmto prvkům jsou nové domy v našich projektech energeticky velmi úsporné, šetrné k životnímu prostředí a ve srovnání s panelovými domy mohou lidé ušetřit až 50 procent nákladů na vytápění. Zároveň se snažíme recyklovat i stavební suť, která vzniká při demolicích na našich brownfieldech. 

Je podle vás reálné docílit ve stavebnictví do roku 2050 nulové uhlíkové bilance? 

Nových rezidenčních staveb by se podle rozhodnutí Evropské komise měla bezemisnost týkat už od roku 2030. To je poměrně šibeniční termín, ale splnit se to asi dá. Bude ale potřeba, aby pokročil vývoj nových materiálů a technologií.

„Pro odblokování nové výstavby je potřeba mít moderní územní plány, změnit přerozdělení daní ve prospěch měst a obcí, kde se staví, a je také potřeba větší podpora ze strany státu na revitalizaci brownfieldů. Pomohla by i větší spolupráce státu se soukromým sektorem.“

Co si myslíte o novele stavebního zákona? Povede k vládou slibovanému zrychlení a zjednodušení povolování staveb?

Je otázka, v jakém znění a kdy se novela vůbec schválí. My doufáme, že půjde o prorozvojový zákon a že bude uveden do praxe co nejdříve. Jak už jsem říkal, pro development je nejdůležitější stabilita a předvídatelnost. V momentě, kdy nevíme, s čím budeme pracovat, je to pro plánování čehokoli katastrofální. Pokud by trvala další nejistota ohledně této zásadní nové legislativy, celou zemi to velmi poškodí. Stát svou liknavostí přichází o miliardy na daních a sám se střílí do páteře.

Ztotožňujete se s tvrzením ministra za MMR Ivana Bartoše, že s novým stavebním zákonem se zvýší konkurenceschopnost Česka? 

Prorozvojový stavební zákon je určitě jedna z klíčových podmínek pro stavební rozvoj země a zajištění dostatku bytů. Sám o sobě ale stačit nebude. Pro odblokování nové výstavby je potřeba mít moderní územní plány, změnit přerozdělení daní ve prospěch měst a obcí, kde se staví, a je také potřeba větší podpora ze strany státu na revitalizaci brownfieldů. Pomohla by i větší spolupráce státu se soukromým sektorem, například formou směny nevyužívaných pozemků a brownfieldů za nové byty od developerů.