Nejsme jen developeři průmyslových hal, budujeme městskou infrastrukturu

Kdyby si v osmnácti letech nepřetrhl křížový vaz v koleni, dnes by nás možná reprezentoval na mistrovství Evropy v basketbale. Osud ale karty rozdal jinak, a tak se Dávid Vais namísto sportovní kariéry začal věnovat průmyslovým realitám. Do Cushman & Wakefield nastupoval ve svých 22 letech. Po roce přešel do developerské společnosti CTP, kde zůstal čtyři roky, následně se rozhodl založit vlastní společnost Logport Development. Nebyl však ještě připraven vstoupit mezi velké hráče. Měl vizitky, ale v hlavě žádný velký plán. S pokorou přijal nabídku od JLL, pro něž vedl tým průmyslových nemovitostí, a přemýšlel o konceptu v industriálním segmentu, který by mohl být úspěšný. Našel ho. Společnost Logport Development v roce 2020, v období, kdy covid nejvíc eskaloval, opětovně rozjel a podruhé se to už povedlo. Dnes je mu 34 let, jeho společnost vybudovala nový logistický park o 11 halách v Jinočanech a další projekt staví na Kladně. V čem je jiná a jaký je recept na úspěch? Nejen na to jsme se ptali Dávida Vaise.

O čem jste ty dva roky, když jste pracoval pro JLL a nevyužíval svoji firmu, přemýšlel?

Z pozice agenta jsem mluvil s mnoha developery a bylo zajímavé sledovat jednotlivé příběhy, které za halami stojí. Každý se k ní totiž dostane jinak, odlišně řeší financování a následné aktivity, když hala stojí.

Pomohlo vám to tedy najít svůj vlastní přístup?

Pochopil jsem, že klíčem k úspěchu je dobrý pozemek a najít ho představuje neuvěřitelné množství práce, protože musíte umět číst územní plány i katastry nemovitostí. Oslovit třeba 500 vlastníků dopisem, sejít se s nimi, vyjednávat. Také jsem si uvědomil, že logistika se spíše bude stahovat do měst a tím pádem poroste zájem o menší průmyslové haly.

To vše jste pochopil ze sledování činnosti tuzemských developerů nebo jste jezdil i do zahraničí?

Navštěvoval jsem konference v Barceloně, Mnichově nebo v Amsterdamu. Všímal si, že budoucností je městská logistika, kterou se zde mnoho firem nezaobíralo. Zaměřili jsme se tedy na pozemky v Praze a celý katastr si rozdělili do jednotlivých map a kontaktovali všechny majitele pozemků. Měli jsme v plánu vybrat dobrý pozemek a nabídnout ho developerovi, jenže přišel covid.

Zmrazil vaše plány?

Paradoxně mi velmi pomohl. Když jsem zakládal firmu v roce 2018, všem se dařilo. Všichni majitelé pozemků měli peníze, pokud jsem měl o nějaký z nich zájem, vždy se našel někdo, kdo mě přeplatil. Neměl jsem šanci se uvést na trh. Covid trh změnil – developeři si začali držet svá portfolia, finance a nikdo nevěděl, co nastane. Zda začnou odcházet nájemci a jak se budou vyvíjet ceny. Vycítil jsem příležitost a dal v dubnu roku 2020 výpověď v práci. Logport development začal být aktivní od května.

Jak jste se rozhodl odlišit od konkurence?

Halu můžete vystavět různě. Nikdy to nebude žádný architektonický skvost, protože průmyslový objekt musí být naprosto funkční. Nicméně lze ji vylepšit například využitím alternativních zdrojů energie a naší strategií je být maximálně zelení. V Jinočanech jsme vybudovali vlastní studnu na pitnou vodu, a abychom co nejméně zatížili kapacitu sítí v dané lokalitě, využíváme alternativní zdroje energie. Chceme stavět Ferrari v průmyslových nemovitostech a věříme, že tohle je správná cesta.

Také nás odlišuje zapojování projektů do dané infrastruktury. Nejsme jen developeři průmyslových hal, budujeme městskou infrastrukturu. Například v Jinočanech máme největší průmyslový park s 11 halami, které mají různé funkční využití. Nezaměřujeme se jenom na skladování, výrobu, ale i retail a výdejní místa pro e-shopy. V našich parcích naleznete zastávky MHD, cyklostezky.

Odlišuje nás i přístup jednání s obcemi a úřady. Projekty se nám daří povolovat bez problémů, takže stavíme rychle.

V čem je váš komunikační přístup odlišný?

Mnoho lidí se snaží obcházet limity, které zde máme. My jsme si ale řekli, že budeme féroví a transparentní. Budeme říkat pravdu a nic než to. Úředníci nejsou hloupí a dokážou takový přístup ocenit. Samozřejmě závisí i na produktu, který je třeba vytvořit v takových parametrech, aby byl dopředu akceptovatelný, proto naše haly mají 40 000 až 45 000 m2. Kdybych chtěl postavit halu o 100 000 m2, můžu být krásný, jak chci, férový, transparentní, a stejně mě vyhodí.

„Mnoho lidí se snaží obcházet limity, které zde máme. My jsme si ale řekli, že budeme féroví a transparentní. Budeme říkat pravdu a nic než to.“

Jaká je vaše vize? Co chcete dokázat?

Chceme nedokonalou infrastrukturu dovést k dokonalosti. Vysvětlím to na konkrétním projektu, a to Logport Prague West. Kdybychom tam nebyli, obyvatelé Jinočan se nedostanou za čtyři minuty městskou hromadnou dopravou do Stodůlek na metro, ale dojedou tam až za 20 minut. Po tamní cyklostezce by dojeli jen do Řeporyjí, a ne na Smíchov, propojili jsme ji. Vybudovali jsme tam také obchod s potravinami. Stejně k tomu budeme přistupovat i v našem dalším projektu v Poldovce na Kladně.

Jakých klíčových pravidel se držíte?

První je pozitivní dopad na životní prostředí. V Jinočanech jsme pokáceli osm stromů, ale vysadili jich 280. Druhé pravidlo je vylepšení infrastruktury, třeba v podobě cyklostezek, MHD. Třetí aspekt je ekonomika. Obci Jinočany jsme transparentně dali 10 milionů korun, které mohou využít na rozvoj obce. Navíc jim financujeme výstavbu MHD nejen v našem parku, ale i mimo něj a platíme architektonickou studii včetně projektové dokumentace městského projektu nových technických služeb a policie.

Jak se vám spolupracuje s úřady?

Dialog se starosty a zastupiteli začínáme vést hned na začátku projektu. Ještě dřív než koupíme pozemek, jim představujeme svůj koncept. Rozumím tomu, že jim jde o dobro obce, a cítím z nich, že naše projekty vnímají jako zátěž pro danou lokalitu. Nicméně hledáme s nimi shodu a projekt dotváříme do podoby, než pochopí, jaký má pro obec přínos. Jde o naprosto jiný svět, který má úplně jiné vnímání času, peněz. My potřebujeme jednat rychle, protože pro nás čas jsou peníze.

Bylo pro vás jednoduché, coby pro začínající firmu, půjčit si od banky na tak velký projekt, jako je Logport Prague West?

Nám se tenkrát povedl skvělý počin, který ale vyžadoval velkou dávku partnerství. Když se vrátím na začátek do roku 2020, tehdy jsme si našli majitele pozemků a řekli jim, že od nich chceme koupit pozemky, ale nemáme peníze.

„Když se vrátím na začátek do roku 2020, tehdy jsme si našli majitele pozemků a řekli jim, že od nich chceme koupit pozemky, ale nemáme peníze. S majiteli jsme založili projektovou společnost, do níž oni vložili pozemky a my know-how.“

To určitě chtěli slyšet. Nevím, já bych se zasmála.

Co kdybych vám ale řekl, že pokud peníze hned nepotřebujete, dám vám dvakrát tolik, ale až za nějakou dobu.

To zní motivačně.

S majiteli jsme založili projektovou společnost, do níž oni vložili pozemky a my know-how. K dispozici jsme měli nižší miliony korun na projektové dokumentace a podobné činnosti. Zbytek nám půjčila banka na základě hodnoty pozemků.

Riskujete rád, viďte?

Bez toho to nejde. Risk přináší určitou úroveň zdravého stresu a tlaku, bez něj byste nedokázali vůbec nic. Když nesete riziko, mohou se vám podařit velké věci.

Nebo se také můžete setkat s nezdarem. Jakým výzvám jako developer čelíte?

Tou první je najít dobrý pozemek, druhou povolit projekt, třetí postavit objekt a čtvrtou ho pronajmout či prodat. Nikdy v historii nebyla doba, kdy by všechny zmíněné body měly hladký průběh. Třeba před 15 lety jste levně koupili pozemek, úředníci projekt rychle povolili, postavili jste, ale nebyli nájemci a vedl se o ně boj. Teď víte, že cokoli postavíte, pronajmete. Ani výstavba i přes vyšší vstupní ceny výzvou není, protože náklady promítnete do nájmů. Problém je sehnat pozemek a získat povolení.

„Cokoli dnes postavíte, pronajmete. Ani výstavba i přes vyšší vstupní ceny výzvou není, protože náklady promítnete do nájmů. Problém je sehnat pozemek a získat povolení.“

Na co třeba na úřadech konkrétně narážíte?

Cílíme na co největší udržitelnost v podobě energetické soběstačnosti a alternativních zdrojů. Inovace jsou na jednu stranu chtěné, na druhou si s nimi úředníci neumí poradit. Jsou konzervativní a nechápou, proč máme pitnou vodu z vlastního vodojemu, podzemní vodu ze studní a tu jejich z vodovodního řadu nepotřebujeme. Nebo řešíme technologický návrh solárních panelů, kdy musíte řešit velké přebytky, aby se nevracely do sítě a nezpůsobily kolaps. Úplně nejlepší by bylo komunitní sdílení energie. Čili pokud moje solární panely vyrobí energii, kterou nejsem schopen spotřebovat ve svém parku, tak ji sítí pošlu do obce, aby ji zdarma využili pro veřejné osvětlení. Bohužel k tomuto řešení ještě chybí technologie i potřebná legislativa.

Mění požadavky Green Dealu trh s průmyslovými nemovitostmi?

Developeři musí reagovat, aby získali potřebné certifikace. Každý průmyslový objekt už musí využívat dešťovou vodu. Nejedná se však jen o halu a její funkčnost, ale o okolí, do něhož je zasazena, o její vliv na životní prostředí a život tamních občanů.

Jak přemýšlíte o citlivém začlenění industriálního objektu do okolí?

Na projekty se díváme nejenom očima developera, ale i občana. Stoupneme si na pozemek, procházíme ho. Projíždíme dálnici. Přemýšlíme, jak v obci zvýšit občanskou vybavenost, co zde chybí a mohlo by na pozemku být.

Jaké prvky jsou pro vás z hlediska urbanismu nejdůležitější a jak odrážejí moderní městské koncepty?

Průmyslové haly by měly kombinovat různé typy budov a využití. Proč by nemohla být součástí studentská kolej, výzkumné středisko nebo obchod s potravinami?

Možná nevyděláme tolik, jako kdybychom postavili industriální haly a ty pronajali, ale dává mi to takto větší smysl. Odlehčíme i dopravě, protože lidé nebudou muset tolik cestovat.

DÁVID VAIS Vystudoval Mezinárodní obchod na Teeside University v Londýně. Pracoval ve společnostech Cushman & Wakefield, CTP a JLL. V roce 2018 založil společnost Logport Development, který stojí na ideji využívání brownfieldů k výstavbě moderních komerčních zón podporujících klíčovou městskou infrastrukturu.

Jak spolu mluvíme, cítím z vás velkou pokoru a nadhled, která pro věk 34 let není typická. Co vás pokoře naučilo?

Možná uvědomění si, o čem development je. Teď řeknu něco, co bude znít jako klišé – mně prostě nejde o to, abych vydělal víc peněz, což je smysl pro mnoho lidí. Mým cílem je realizovat hezké věci, které nás budou bavit a zlepší tuto planetu. Proto se zajímáme o urbanismus a nové udržitelné technologie. S tím vším pak přijde úspěch sám a s ním i peníze.

Podle čeho tedy měříte úspěch u svých projektů?

Jsem jediným vlastníkem a nemusím se zodpovídat žádnému fondu. Sledovat tabulky, vzorce a procenta. Úspěch měřím hodně pocitově. Triumf pro mě představuje skutečnost, že starostové obcí kolem Jinočan říkají: „Pokud zde má stát nějaká industriální hala, ať vypadá jako ta od Logportu“. To mi otevírá dveře k jiným projektům a také dalším majitelům pozemků, kteří chtějí spolupracovat formou společného projektu.

Dočetla jsem se, že chcete vybudovat multifunkční komerční zóny napříč Evropou. Jakou strategii máte k dosažení takto ambiciózního cíle?

Cílem je implementovat na ostatní evropské a možná i světové trhy, co se nám povedlo v tuzemsku. Už jsme v kontaktu se zahraničními agenturami a vlastníky nemovitostí v zahraničí.

Jaké trhy budou pro vás klíčové?

Střední a východní Evropa. Byť mají jinou kulturu než my, můžeme uspět. To, co se tam děje, je velmi podobné tomu, jak vypadal trh dříve u nás. Třeba v Rumunsku jsou velmi ambiciózní a Polsko nás absolutně převálcovalo. Development tam rychle roste a myslím si, že bychom si měli trochu těch jejich ambicí vzít. Také nás láká Německo a jsem přesvědčen, že bychom jim mohli ukázat, že Češi jsou velmi šikovní lidé s podnikatelským duchem a že umíme dělat projekty, které ještě nezkusili.

Co vaše ambice na českém trhu?

Chceme být všude, kde to dává smysl. Náš růst se bude blížit ke 100 % ročně, protože jsme začali nedávno a z nuly se roste rychle. Nejsem ale typ člověka, co by vám řekl, že náš plán je mít do roku 2030 jeden milion m2. Přál bych si, aby se Logportu dařilo a neustále pokračoval v koncepci městských industriálních hal.

Jaké ambice máte vy?

Vždycky budu dělat, co mě bude bavit, a až jednou přestane, zkusím dělat něco jiného.