Foto a vizualizace: Penta Real Estate, UNIT architekti
Druhá část rozhovoru s Petrem Paličkou z Penta Real Estate se stále točí hlavně kolem Masaryčky, ale třeba i kolem složité spolupráce s ČSAD nebo Správou železnic. Fasáda je strojařský výrobek, musí sednout na milimetr. Máte na to jeden pokus, říká mimo jiné šéf Penta Real Estate.
Projekt Masaryčka propojuje lidi a městské čtvrti. Zajímavým prvkem je přemostění, kde jste se inspirovali?
Nádraží jsou takové jizvy ve městech. Když se podíváme na Masarykovo nádraží, původně se nacházelo za hradbami, kterými projížděly vlaky a které se na noc zavíraly. Sousedící Karlín byla vesnice, jež se připojila k Praze později, bylo tu tedy prázdné území, na kterém vzniklo nádraží. V současnosti od sebe vlakové nádraží odděluje Nové Město, Karlín a Žižkov. Příkladně hlavní nádraží zase vytváří výraznou bariéru, která odděluje Nové Město a Vinohrady. V ostatních městech je to obdobné. Řešením, které je čím dál častěji vidět v různých městech, je zakrytí a zastavění železniční stanice. Území je tak plně využito a integrováno zpět do měst. V tomto ohledu je velkým vzorem Liverpool street station v Londýně, ale i hlavní nádraží ve Vídni.
Kdo inicioval přemostění Masarykova nádraží?
České dráhy stály o propojení území Na Florenci s opačnou stranou nádraží. Chtěly vybudovat podchod a mít z něj případné výstupy na nástupiště. Jenže se ukázalo, že je to technicky i finančně velmi složité, protože pod zemí vede hradební zeď a hradební stoka. Z důvodu těchto podzemních památek by nemohlo vzniknout nic zajímavého. Nebyl by tam dostatečný prostor. Proto jsme přišli s myšlenkou přemostění a v úvahách šli dál. Říkali jsme si: „Proč by to měla být jen lávka, a ne rovnou platforma?“ Jsme rádi, že Správa železnic vystupuje v tomto ohledu velmi aktivně. Už mají územní rozhodnutí a snaží se získat stavební povolení. Vypadá to, že se přemostění opravdu postaví, a tím se zlepší kvalita čtvrti. Propojí se Praha 1 s Prahou 3 a z Florence se pohodlně a příjemně dostanete k hlavnímu nádraží. Především ale vznikne nad kolejištěm nový zelený park, což bude mít pozitivní dopady na klima místa.
Plánuje se do budoucna, že by se na přemostění postavily domy, jako je tomu třeba ve zmiňovaném Londýně?
Sice je pravdou, že by nádraží šlo ještě lépe zahrnout do struktury města, ale už skutečnost, že tam vznikne park, považujeme za dostatečný a nebývalý počin.
Východ z platformy bude ústit u Motelu One v Hybernské ulici. Ten paralelně budujete s polyfunkčními budovami. Čím bude hotel zajímavý?
V současnosti území vytváří podivnou křižovatku. Najednou tam vyroste dům, který zapadne do okolní zástavby a bude působit velmi městským dojmem. Myslím si, že to bude mimořádně pěkná a kvalitní stavba.
PARTNERSKÁ SPOLUPRÁCE
Jak funguje spolupráce město – Správa železnic – developer?
Správa železnic je státní podnik a takových už v Česku není mnoho. Lehce to nadnesu, ale státní podniky mají všechny předpoklady k tomu, aby se s nimi spolupracovalo složitě. Rád bych nicméně řekl, že za současného vedení, kdy je generálním ředitelem Jiří Svoboda, se společnost proměnila a funguje jako v privátním sektoru. Všichni dělají, co mají, dozorování funguje a nám se s nimi pracuje opravdu dobře. Co se týká města, jednání ovlivňuje politika, proto ne vždy jsou rozhodnutí zcela racionální, avšak zatím jsme se většinou dohodli.
Co od vás požadovalo město?
S městem vznikly tři smlouvy. Každá nás k něčemu zavazuje – k výsadbě stromů, městskému mobiliáři, vybudování náměstí před Masarykovým nádražím. Celkem je toho za 150 milionů korun, které ve veřejném prostoru kolem Masaryčky proinvestujeme.
Bohužel mimo tyto smlouvy vedeme ještě jedno jednání. Úplně v první smlouvě o spolupráci z roku 2017 je závazek, že na naše náklady připravíme projektovou dokumentaci na kompletní rekonstrukci ulice Na Florenci a obstaráme stavební povolení. Ve spolupráci s městem a IPRem jsme tedy nachystali projektovou dokumentaci, která vymezovala, že ulice zůstanou stejně široké, rozšíří se ale chodníky po obou stranách, přidá se stromořadí, aby vznikl příjemný bulvár. Když jsme po třech letech získali stavební povolení a předali dokumentaci městu, jak bylo domluveno, dozvěděli jsme se, že město na to nemůže uvolnit dostatečný finanční kapitál a uhradí pouze 50 % nákladů za předpokladu, že my doplatíme zbytek. To je teď poslední domluva a de facto čtvrtá smlouva mezi městem a námi. Jedná se o dalších přibližně 75 milionů, které budeme do městského majetku investovat.
Další subjekt, s nímž na projektu kooperujete, je ČSAD. Podle dostupných informací s nimi byla spolupráce ze začátku napjatá. Vadilo jim, že Zaha zahrnula jejich pozemky za magistrálou do svého návrhu. Sice šlo jen o urbanistickou vizi, protože neexistoval územní plán, jenže pochopili to tak...
Byli rozmrzelí, že jsme se jich dopředu nezeptali. To jsme podcenili. Urbanistická studie totiž po dohodě s IPRem řešila celé rozvojové území bez ohledu na jednotlivé vlastníky pozemků a jejich záměry. Vzhledem k tomu, že společnost ČSAD své dříve připravené projekty na jiných místech vždy prodala, nepředpokládali jsme, že v tomto případě má jiné záměry. Na Florenci postavili malý administrativní dům Florenc Gate. Problém tohoto projektu je, že od ulice odřezává prostor, kde se rozprostírá nevyužité území Masaryčky. Tam podle návrhu Zahy Hadid mělo být ono hlavní náměstí přístupné z ulice. Po složitých jednáních jsme se dohodli na úpravě projektu, aby byl zachovaný alespoň částečný přístup.
Jak vypadá spolupráce s ČSAD dnes?
Dneska spolupracujeme s ČSAD dobře. Společně s nimi a magistrátem jsme připravili mezinárodní urbanistickou soutěž Florenc 21, která řeší nevyužitá území vlakového nádraží, autobusového nádraží a přilehlého okolí. Dovést soutěž do zdárného konce bylo pro nás i ČSAD organizačně náročné a také velmi finančně nákladné. Nicméně vítězná studie je skutečně dobrá a odbornou veřejností oceňovaná. Za takový výsledek jsem rád.
Je stále přítomna v projektu Florenc 21 vize Zahy Hadid?
Myslím si, že ano. Nejcennější na prvotní studii Zahy Hadid bylo, že těžiště území dala za magistrálu, a to je jeden z prvků, který zůstal.
V současnosti se dopracovává vítězný návrh, aby splňoval všechny potřebné aspekty. Na jeho základě se dokončí změna územního plánu oblasti za magistrálou. Na to navážou konkrétní architektonické soutěže, kdy se budou navrhovat domy a bloky definované soutěží Florenc 21. Věřím, že další architekti vezmou v úvahu urbanismus, který Zaha Hadid zahájila, a současně i okolní architekturu, kam patří i její dvě budovy. Území je natolik rozsáhlé, že mu invence více architektů jen prospěje.
Kdy proběhne změna územního plánu, aby se urbanistická studie Florenc 21 mohla začít naplňovat?
Byli bychom rádi, aby změna územního plánu doběhla ještě se stávající politickou garniturou. Nějaký čas pak zaberou i architektonické soutěže.
VYSOKÉ CENY NEJSOU HLAVNÍ PROBLÉM
Dohledala jsem, že projekt by měl stát 7–10 miliard korun.
To byly naše prvotní představy, když jsme prezentovali studii Zahy Hadid veřejnosti, tedy v roce 2016. Hodně se od té doby změnilo. Jisté ale je, že celkové náklady spíše přesáhnou 10 miliard korun.
Ceny stavebních hmot rostou, o kolik si myslíte, že výsledně prodraží stavbu?
U aktuálního projektu vedle Masarykova nádraží se vejdeme do 10 %.
Řešíte i nedostatek stavebních materiálů?
Problémem jsou například hliníkové profily a ocel. Ani vyšší cena vám nedokáže zabezpečit, že materiál bude na stavbě včas.
Projevuje se to už na harmonogramu prací?
Zatím vše zvládáme na čas. Uvidíme, jak se bude vyvíjet situace během následujícího roku.
Kdy plánujete dokončení budov A, B a Motelu One?
Hotovo by mělo být v srpnu 2023. Polyfunkční budovy už mají dokončenou nosnou konstrukci a zahajujeme fasádu.
Máte už podepsané nájemní smlouvy na kancelářské prostory nebo retailové jednotky v Masaryčce?
Zhruba 60 procent je v tuto chvíli podepsaných.
Co Motel One, máte už kupce?
Motely One jsou u investorů velmi oblíbené a ano, kupce, který o objekt projevuje zájem, máme.
Bude se Penta stěhovat z Florentina do Masaryčky?
Pravděpodobně ano.
Vaší strategií je projekt připravit, postavit, pronajmout a prodat. Uvažujete tedy o prodeji Masaryčky?
V minulosti akcionáři zvažovali, že by si některé objekty v centru města ponechali. Týkalo se to například budovy Churchill. Jenže přišla nabídka, která se nedala odmítnout, a budovy se prodaly. Teď je zase ta chvíle, kdy si říkáme, že Masaryčka by mohla být pro svou ikoničnost projektem, jenž si Penta Real Estate uchová v portfoliu. Uvidíme. Za akcionáře nemohu mluvit, šlo by o umrtvení části kapitálu, takže je to na jejich rozhodnutí.
UNIKÁTNÍ ZLATÁ FASÁDA
Co se jeví jako technicky nejnáročnější na stavbě polyfunkčních budov v ulici Na Florenci?
Velmi komplikovaná je fasáda, která má organický tvar. Skelet je sice dobře udělaný, ale stále je to stavební konstrukce, kde centimetr není až taková míra. Oproti tomu je fasáda strojařský výrobek, kde vše musí sedět na milimetr, aby to vypadalo perfektně. Tudíž pověsit „strojařskou“ fasádu na „stavařský“ produkt bude jedna z nejtěžších akcí celé stavby.
Fasádu dělá Sipral, takže věřím, že výsledek bude skvělý.
Jsou výborní a jsme rádi, že na projektu pracují. Nicméně málokdo vnímá, že fasáda tohoto druhu, a teď je jedno, jestli je to Masaryčka, Florentinum anebo administrační budovy na Waltrovce, je originální. Vyvíjí se pro konkrétní projekt a až při montáži zjišťujete, jestli jste to vymysleli správně, či nikoli. Oproti tomu automobilka vyvíjí auto dva roky, pak s ním rok jezdí po poušti, Antarktidě a snaží se odchytat všechny nedostatky. Teprve pak je výrobek považovaný za finální. Takováto fasáda se neladí. Vymyslí se, pokusíte se postihnout všechny možné chyby v základu a pak se vyrobí. Je to náročné a složité… je třeba si uvědomit, že jde o prototyp a další už prostě nebude.
Na co se těšíte u Masaryčky nejvíc?
Opravdu výjimečné bude hlavní lobby u recepce. Vyznačuje se organickými tvary a nese jasný rukopis Zahy Hadid. Materiály, které byly v interiéru použity, jsou zcela neobvyklé, neuvědomuji si, že bych je kdy někde viděl.
Bezvadné také budou střešní zahrady, jež nabídnou znamenité, a hlavně neobvyklé výhledy na Prahu. I tento fakt nás přiměl k rozhodnutí, které jsme učinili v průběhu projektu, že nejvyšší terasu v devátém patře zpřístupníme veřejnosti.
