Staví se pomalu, nestíháme se přizpůsobovat realitě. Přitom bychom měli společnost spíš posouvat

Jan Řežáb, nositel inženýrského titulu v oboru management a ekonomika ve stavebnictví, se před zhruba dvaceti lety rozhodl, že začne stavět domy. Jiné, než bylo do té doby zvykem.

V pasivním standardu, čerstvým vzduchem uvnitř, energeticky efektivní. Dnes má jeho společnost JRD Group pět divizí, developerská část stojí za desítkami realizací. „Když koupíme teď pozemek, dokončený projekt bude nejdříve za šest až sedm let. Za tu dobu se společnost úplně změní.“  

Společnost je svým přístupem definicí udržitelného stavebnictví. Přístupem k výstavbě i efektivním nakládáním s energiemi při provozu budov. JRD se sloganem „stavíme zdravé domy“ v záhlaví klade velký důraz na respekt k okolí, kde domy staví, a to v environmentálním i v sociálním smyslu.

Stavebnictví se dnes podílí asi 40 procenty na světových emisích CO₂, proces výstavby i provozu budov je velmi náročný na uhlíkovou stopu. Kde jsou mantinely toho, co už bez uhlíkové stopy nelze realizovat? Jakým způsobem přemýšlíte o udržitelnosti?

Od začátku naší činnosti říkám, že chci realizovat domy tak, jak je to ekonomicky možné v dané době, při maximálním zahrnutí všech úsporných opatření z hlediska energií a celkové environmentální šetrnosti. 

Daří se vám to? 

Myslím, že ano. Na úplném začátku – první dům v pražské Chuchli jsme realizovali asi před 20 lety – jsem chtěl ještě dokázat, že se nízkoenergetické a pasivní domy dají stavět bez dotací. To se podařilo.

Jaká úsporná opatření používáte konkrétně?

Zmiňoval jsem náš první projekt v Chuchli, na němž to můžeme pěkně demonstrovat. Dělali jsme tam zateplení v podstatě stejné, jaké děláme teď – nepoužívali jsme akorát trojskla, protože se ještě nevyráběla. Řešili jsme větrání s rekuperací, i když jsme k tomu museli ještě vyvíjet jednotlivé technologie a materiály. I to je pro nás základem každého bytu dodnes. Řešili jsme zdroje vytápění, aby byly co nejšetrnější, teplovodní kolektor, nulovou bilanci zemin, nakládání s dešťovými vodami, aby se daly zachytit a používat. 

Od prvního projektu jsme to pojímali komplexně, teď už jsme na hranici toho, co se v energeticky úsporných řešeních dá technologicky realizovat. Máme dokonce samostatné oddělení, které se věnuje těmto produktům a jejich vývoji, spolupracujeme s vysokými školami nebo s UCEEBem (Univerzitní centrum energeticky efektivních budov při ČVUT, pozn. red.). Používáme něco jako manuál standardů, které dlouhodobě uplatňujeme na všech projektech. Samozřejmě i s ohledem na to, abychom fungovali udržitelně i ekonomicky. Když to shrnu, co lze tržně zrealizovat, to se snažíme dělat.

Od prvního projektu jsme to pojímali komplexně, teď už jsme na hranici toho, co se v energeticky úsporných řešeních dá technologicky realizovat.

Lze být environmentálně ohleduplný i při výstavbě? Uhlíková stopa stavebních materiálů bývá dost velká...

O to samozřejmě usilujeme od úplného začátku. Snažíme se například minimalizovat monolity, naším základním stavebním materiálem, který jsme pomohli rozšířit na trh, jsou přírodní vápenopískové bloky. Ty mají sice určitá statická omezení, ale do nějakých pěti pater bohatě vystačí. Mají spoustu výhod izolačních i akustických, ale především výrazně menší environmentální stopu než železobeton. Dále používáme skoro vždy dřevěná okna, jen minimum hliníkových nebo plastových. Už jsem zmiňoval bilanci zemin. Co vykopeme, se snažíme opět použít. Využíváme maximum původního materiálu, který byl na místě, například ze zbouraných budov – řešíme už s předstihem s architekty, co by se dalo z původních míst použít. 

Ke snížení uhlíkové bilance pomáhá také větší zahrnutí zeleně...

Ano, to je naše další velké téma. Máme vlastní lesní školku, kde si pěstujeme zeleň, kterou pak využíváme. Když koupíme projekt, uděláme rozvrh toho, co by se mohlo kde pěstovat, a za nějakých pět až sedm let, když je stavba hotová, přesadíme již vzrostlou zeleň, kterou jsme cíleně vysadili, na místo. Děláme i to, že středně velké stromy z místa, kde se začíná stavět, přemisťujeme tam, kde se jiný projekt dokončuje. Důležité je navrhovat domy tak, aby u nich původní zeleň mohla z velké části zůstat. Sledujeme zkrátka stavbu z hlediska životního cyklu od samého počátku a komplexně.

KRIZE SE JEŠTĚ NEPROJEVILA

Je podle vás reálné dosáhnout uhlíkové neutrality do roku 2050, tedy cíle, který si předsevzala celá Evropa?

To je téma, které vyvolává velké emoce. Podívejte se ale na dnešní dny. Plyn zdražil na desetinásobek, elektrická silová energie na osminásobek, najednou chtějí všichni dělat úsporná opatření. Bavíme se reálně o tom, že nebudeme vytápět na 24 stupňů, ale na 18. To kdybyste řekl před půl rokem, jste za úplného exota. V této souvislosti nemohu nezmínit, že obyvatelé našich domů vytápění řešit nemusí, mají na něj téměř nulové náklady. 

Nulové náklady na vytápění?

Pokud bychom vytápěli na 20 stupňů, tak si v našich domech můžeme položku určenou na vytápění škrtnout. Máme klienty, kteří netopili nikdy a mají v bytě 21 stupňů. Je to tím, že tepelné ztráty jsou minimální. Jen vaší přítomností a elektrickými spotřebiči, které máte, docílíte díky rekuperaci této teploty – v létě se v interiéru naopak udržuje rekuperací chlad.

Takže uhlíková neutralita je podle vás reálná?

Nevidím to jako problém. K cíli uhlíkové neutrality jsme podle mě schopni se dostat. Záleží jen na tom, kolik jsme ochotni za to zaplatit nebo se v nějaké oblasti uskromnit. Pokud bude energie dál stát desetinásobek, dostaneme se k tomu ještě rychleji, než teď plánujeme. Pozitivně beru to, že lidé najednou začínají opravdu řešit energetickou náročnost.

Provoz a efektivnější nakládání s energiemi je jedna věc. Ale je možné ten cíl splnit i v rámci stavebních realizací?

Ono se to postupně přenese do každého jednotlivého výrobku nebo spíše části výrobku. Postará se o to trh. Je to vidět už teď, jak se tlak ESG přesouvá do celého životního cyklu peněz. Od největších světových investorů to spadne k bankám, kterým řeknou, ať upřednostňují financování ESG, pak to bude padat dolů ve finančním potravním řetězci až ke každému poslednímu dodavateli, který, když si bude chtít vzít úvěr, bude muset doložit, že se chová ohleduplně. Jako společnost jsme schopni se tomu přizpůsobit. I když to bude vyžadovat jistou snahu a stát nějaké pohodlí. Lenost je těžko překonatelnou brzdou každého rozvoje.

Přicházející krize nás tedy může víc „nakopnout“?

Bohužel na nás současná situace ještě nedopadla v plné své tíži. Ještě nepřišly účty za energie. Až se to projeví naplno, bude to mít řadu nedobrých dopadů, hlavně sociálních. Ty se budou bohužel přesouvat do různých populistických řešení, což pro společnost bude velmi těžké. A já se modlím, abychom to překonali, těch krizí bylo za poslední roky poměrně dost a jsme unavení. Ale jsem přesvědčený, že krize jsou nejlepší ozdravný mechanismus pro rozvoj a fungování celé společnosti. Dobrým příkladem je změna developerského prostředí po hospodářské krizi 2008/2009.

Ještě nepřišly účty za energie. Až se to projeví naplno, bude to mít řadu nedobrých dopadů, hlavně sociálních. Ty se budou bohužel přesouvat do různých populistických řešení, což pro společnost bude velmi těžké.

Změna k lepšímu?

Předtím každý, kdo měl peníze nebo pozemek, byl developer. Byla to pro mě až nepříjemná doba. Prodávalo se tehdy všechno. Cokoli jste dal na trh, okamžitě se prodalo, a to za jakoukoli cenu. Což žádné kvalitě, natož environmentalitě rozhodně neprospívalo. A to se po krizi hodně vyčistilo, spousta hráčů odpadla a development se stal více specializovanou profesí. 

JSME POŽÁRNÍ STÁT

Tipoval bych, že na vašich projektech budete hojně využívat i dřevo jako jeden z nejudržitelnějších stavebních materiálů, ale nevypadá to tak. Čím to je? Jaký je váš názor na dřevostavby?

Jsem příznivce, až fanoušek dřevostaveb. Zkraje naší existence jsem se snažil co největší části projektů realizovat ze dřeva, ale musím říct, že to bylo poměrně složité.

V čem?

Naráželi jsme na spoustu problémů, například v požární ochraně, museli jsme bojovat i s překonáváním komplexů společnosti, s náhledem na dřevo jako na něco nekvalitního. Myslím ale, že to je teď už překonané.

Podle vás je společnost dřevu jako stavebnímu materiálu nakloněná?

Myslím, že mnohem víc než před dvaceti lety.

Proč tedy s tímto materiálem nepracujete víc?

Dostali jsme se do fáze, že naše projekty jsou tak velké, že by nám to neumožňovaly normy. Naše projekty začínají většinou na sto bytech a víc, takže podlažnosti jsou takové, že použití dřeva může být jen zcela minimální. Jsou to pro mě až šokující zjištění. Přitom dřevo vychází v řadě parametrů lépe než například ocel nebo beton. Je to problém neznalosti odborných komisí. Někdy to jde do úplně absurdních rozměrů.

Máte nějaký konkrétní příklad?

Mám jako koníčka práci se dřevem, dělám z něj drobné výrobky, které jsem chtěl umisťovat v našich objektech. Ale to není možné. Všude jsou požární cesty. Když jsem chtěl umístit například dřevěný obraz z kmene, který stával na místě, kde je teď dům, nedovolili mi to, ani na chodbu. Jsou to pro mě úplně nepochopitelné věci. Dřevo je v hromadné výstavbě zatím u nás problém. Jsme požární stát. Rád bych, kdyby se to změnilo, ale teď nemám sílu se tomu věnovat. Vidím před sebou spoustu důležitějších témat.

SPĚJEME KE KOLEJNÍMU STYLU ŽIVOTA

Vzhledem k čím dál menší dostupnosti hypoték a vzhledem ke stoupajícím cenám novostaveb (průměr v Praze je přes 145 000 korun za metr čtvereční) se čím dál víc lidí přiklání k bydlení v nájmu. Je podle vás budoucnost ve větším zastoupení nájemních novostaveb na trhu? 

To, že se jako společnost přesouváme více k nájemnímu bydlení, je v pořádku. Mladá generace se dnes nechce zavazovat, chce věci sdílet, nevlastnit, nestarat se. Každé držení jakékoli věci, včetně nemovitosti, přináší nějakou starost. 

A není to z nouze ctnost? Když na vlastní bydlení nemám, nájem je jediná cesta...

Řekl bych to ještě trochu jinak. Zvyšování cen nemovitostí spěje k tomu, že se nemovitost stává investicí, kterou nemusí dělat majitel. Dostává se do rukou institucionálních investorů, což mohou být třeba fondy, do kterých můžete investovat i vy jako osoba, která je v nájemním bytě a máte úspory, které vám však nestačí na koupi bytu. Na tom není nic špatného. Na druhou stranu je pro nás developery velmi složité se tomu přizpůsobit.

Nestíháte se přizpůsobovat trendům?

Když koupíme teď pozemek, dokončený projekt bude v optimistické variantě za šest až sedm let. Za tu dobu se společnost úplně změní. My bychom tím, co stavíme, měli naopak společnost spíš posouvat. Ale jsme v tom moc pomalí. Budovy se přizpůsobují reálnému životu s velkým zpožděním. Tlak na nájemní bydlení bude podle mého obrovský. Nové budovy, které se budou realizovat, budou mít čím dál víc sdílených prostor, budou mít minimalizované prostory, které jsou jen pro jednoho uživatele. Bude to takový kolejní způsob života a budeme si na to zvykat. Ale než se tomu budovy přizpůsobí, uteče ještě hodně času. 

Máte v rámci JRD projekty nájemního bydlení? 

Ano, připravujeme i celé nájemní čtvrti. Projekty, které mají několik tisíc bytů. Pro nás platí, že čím větší projekt je, tím více aspektů environmentálních, energetických a celkově kvality bydlení můžeme vyřešit či nastavit. Může pak lépe lidem, kteří žijí v nájmu, poskytnout víc služeb a tím lepší život v lokalitě.